با استارت برنامه ملی بازآفرینی شهر از سوی رئیس‌جمهوری، نوسازی بافت فرسوده پایتخت در مسیر جدیدی قرار گرفت.

سازمان نوسازی شهر تهران با شناسایی ۱۵ قطعه زمین به‌عنوان نقاطی که آماده واگذاری به سرمایه‌گذاران ساختمانی در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری است را اعلام کرد. آدرس بازار جدید ساختمانی پایتخت تاکنون در اراضی یک هزار و ۸۰۰ متری تا ۴ هکتاری در ۷ منطقه فرسوده شهر شناسایی شده‌اند. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به استارت برنامه بازآفرینی شهری در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری پایتخت، دو رویکرد اصلی از اجرای این طرح را تشریح کرد.

رضا میرصادقی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه دولت و شهرداری از استارت طرح ملی بازآفرینی شهری دو رویکرد را دنبال می‌کنند، عنوان کرد: رویکرد نخست تسریع جریان نوسازی بافت فرسوده از مسیر واگذاری زمین‌های تحت مالکیت دولت، شهرداری یا سایر نهادها و دستگاه‌ها است. از این رو برنامه‌ریزی شده است تا از طریق واگذاری اراضی که به‌عنوان زمین ذخیره محسوب می‌شوند به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، یکی از موانع اصلی نوسازی هسته قدیمی شهرها حذف شود. او ادامه داد: فرمول واگذاری این اراضی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به ‌این صورت است که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دوبرابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰ درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند. مطابق بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت: رویکرد دومی که در قالب اجرای این طرح دنبال می‌شود، هموارسازی ارائه تسهیلات پیش‌بینی شده برای نوسازی بافت فرسوده شهرها است. طی سال‌های گذشته یکی از دلایل عدم تمایل سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای ورود به محدوده بافت فرسوده، توقف در پرداخت یا بوروکراسی سخت و پیچیده پرداخت تسهیلات پیش‌بینی شده برای این حوزه بود اما در حال حاضر علاوه‌بر تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش تقاضا و عرضه در قالب تسهیلات خرید مسکن از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم و همین‌طور تسهیلات ساخت مسکن بدون سپرده برای سازندگان، تسهیلاتی برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز نیز از سوی شهرداری پیش‌بینی شده است.

او به اشاره به چهار نوع امتیاز درنظر گرفته شده برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی که در قالب اجرای این طرح، به نوسازی بافت فرسوده اقدام می‌کنند، تصریح کرد: سازندگانی که از طریق ثبت‌نام در فراخوان اعلام شده از سوی سازمان نوسازی شهر تهران در این طرح وارد می‌شوند از چهار امتیاز ویژه برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز خود بهره‌مند می‌شوند. صدور پروانه ساختمانی رایگان، صدور پایان کار ساختمانی به‌صورت رایگان، حذف ۱۰۰ درصد هزینه‌های مربوط به تمامی انشعابات و نهایتا انجام روند انتقال سند به‌صورت رایگان، امتیازاتی است که از سوی شهرداری تهران برای آنها درنظر گرفته شده است. میرصادقی به کاهش نرخ تسهیلات صندوق مسکن یکم نیز اشاره کرد و افزود: رئیس‌جمهور در جلسه پنج‌شنبه هفته گذشته از رئیس کل بانک مرکزی درخواست کردند که نرخ سود تسهیلات این صندوق را از ۸ درصد کنونی در بافت فرسوده به حدود ۶ درصد کاهش دهند.

 

او به مشکل مورد اشاره برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی درخصوص مشکلات سندی و ثبتی اراضی مربوط به پروژه‌های بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: در طرح ملی بازآفرینی شهری دولت و شهری تضمین می‌دهد که تمامی مسائل حقوقی مربوط به اراضی را حل و فصل و جریمه آنها را پرداخت کند. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در عین حال به موضوع جلب مشارکت ساکنان بافت فرسوده برای همکاری در این طرح ملی اشاره کرد و افزود: در حال حاضر ۵۰ دفتر به‌عنوان نماینده سازمان نوسازی در بافت فرسوده مشغول به فعالیت هستند. برای این دفاتر شرح خدمات ۱۴گانه‌ای تعریف شده است و به شکل جدی از دفاتر خواسته شده تا شرح خدمات اضافه‌ای که برای آنها تعریف شده را پوشش دهند و هیچ‌گونه مقاومتی برای پیشبرد اهداف این طرح نداشته باشند. بخشی از شرح خدمات این دفاتر در حوزه اجتماعی و مربوط به ایجاد تعامل با ساکنان بافت فرسوده است.

 

منبع : آخر هفته دنیای اقتصاد / 26 بهمن ماه 1396 / شماره 254

رسیدن به اقتصاد قوی و پویا نیازمند عملکرد تمامی بخش‌های اقتصادی کشور است. مسکن به عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصادی می‌تواند نقش مهم و زیادی را در بازار ایفا کند. بخش مسکن علاوه بر اينکه دارای ابعاد قوی اقتصادی است، در صورتی که با تمرکز بر احيای بافت‌های فرسوده و در ميان توده‌های انبوه جمعيتي مردم سازماندهی شود، پتانسيل تبديل شدن به يک حرکت اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی را دارا است.

 برنامه ای يا طرحی از توليد اقتصادی را نمی توان تصور کرد که اين چنين با فرايند زندگي مردم اعم از مشارکت آنها، اثرپذيری فرهنگی آنها، اقتصاد آنها و نهايتاً کيفيت زندگی آنها درگير و نزديک باشد و علاوه بر این که با اولویت این طرح احیای بافت فرسوده  در بخش مسکن است مسائلی نظیر تقاضا و ساختار تولید و عرضه نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

سازماندهی يا توليد مسکن در بافت هاي فرسوده اساساً بدون مشارکت و همراهی مردم امکان پذير نيست، اين الزام خود فرصتی است برای تنظيم يک حرکت توسعه ای که آثار بسيار بيشتري از يک فعاليت توليدی صرف را داراست.

وزیر راه و شهرسازی در مراسم آغاز برنامه ملی بازآفرینی شهری، هدف این برنامه را آفرینش دوباره عناصر استخوان‌بندی محله‌ها اعلام کرد که در فاز نخست در یک زمانبندی 5ساله برای بازآفرینی هزار و 334محله در سراسر کشور آغاز شده است. عباس آخوندی با اشاره به اینکه سکونتگاه‌های ناکارآمد در پیمایش کلی انجام شده در قالب 2هزار و 700 محله در 543شهر و در 141 هزار هکتار مساحت شهری شناسایی شده‌اند، تصریح کرد: در برنامه بازآفرینی شهری به‌عنوان بزرگ‌ترین برنامه توسعه شهری تاریخ ایران، کار به 2 برنامه 5ساله تقسیم شده که برنامه فعلی حدود نیمی از این مناطق را در برمی‌گیرد و بازآفرینی مناطق باقیمانده باید طی برنامه 5ساله دیگری در دستور کار قرار گیرد.

همچنین  دکتر حامد مظاهریان روز گذشته در دومین همایش ملی بتن بیان کرد قرار بر این است که تا سال 1405، 5 میلیون خانه جدید تولید شود.

 با توجه بر این که در طرح بازآفرینی شهری حدود 3 میلیون مسکن نوسازی می‌شود و تا دهه آینده نیز 5 میلیون خانه جدید ساخته می‌شود؛ در حالی که اکنون طبق اطلاعات مرکز آمار در آخرین سرشماری  ۲۴ میلیون خانوار با بعد ۳.۳ حدود ۲۷ میلیون مسکن وجود دارد که از این تعداد ۲.۶ میلیون خانه خالی و دو میلیون خانه دوم است. خانه دوم برای اسکان مقطعی ساخته شده است و تقریبا شش ماه از سال در آن سکونت انجام می‌شود و شش ماه دیگر از آن استفاده نمی‌شود؛ اما مشکل اصلی در خانه‌هایی است که ساخته شده ولی خالی از سکنه است.

در همین راستا به دنبال تصویب قانون اصلاح مالیات های مستقیم در سال ۹۴، اخذ مالیات از خانه های خالی درصورت تامین یک پیش شرط مصوب شد. به این معنا که براساس ماده ۵۵ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اخذ مالیات از خانه های خالی بر عهده سازمان امور مالیاتی است؛ اما پیش از اقدام برای اخذ مالیات از املاک خالی از سکنه نیاز است سامانه ای تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور از سوی وزارت راه و شهرسازی ثبت و راه اندازی شود که براساس آن امکان دسترسی به یک بانک اطلاعاتی جامع از املاک و آمار جابه جایی آنها وجود داشته باشد.

 

 در این خصوص حجت الله میرزایی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران از مطالعه این نهاد برای اجرای یک طرح «ضد احتکار مسکن» خبر داد. به گزارش اقتصاد نیوز، این طرح بر پایه تعیین کاربری قابل استفاده برای خانه‌های خالی شکل گرفته و پس از طی مراحل نهایی بررسی و تصویب به اجرا درمی‌آید. تعیین کاربری جدید برای خانه‌های خالی به دو شکل «موقت» و «دائم» بر اساس اینکه ملک در چه منطقه‌ای واقع شده و مالک چه تصمیمی برای آن دارد، صورت خواهد گرفت. تهران ۴۹۰ هزار واحد خالی از سکنه دارد که تقریبا معادل ۱۰درصد از نرخ موجودی کل مسکن این شهر است.

میرزایی ادامه داد:معاون شهردار تهران از انجام مطالعه‌ای خبر داده که به واسطه آن مشخص شده شهرداری می‌تواند یک تور شهری برای رهگیری خانه‌های خالی و مصرفی کردن آنها در بازار مسکن ایجاد کند. با اجرای این طرح که مدیریت شهری جدید روی آن کار می‌کند، یک راه برای حل مشکل خانه‌های خالی تهران پیاده می‌شود.

وی در این رابطه توضیح داد: شهرداری به دنبال ساز و کاری برای تعیین کاربری اداری برای املاک مسکونی خالی به‌صورت موقت و دائم است و به این ترتیب ضمن اینکه مشکل متقاضیان پرتعداد این تغییر کاربری را حل می‌کند، به افزایش درآمد نیز دست پیدا خواهد کرد؛ ضمن اینکه تعریف کاربری قابل استفاده برای خانه‌های خالی راهکاری برای جلوگیری از فساد و شفافیت کسب و کار نیز محسوب می‌شود.

برهمین اساس آمار واقعی نشان می‌دهد که به ازای هر ۱۰۰ خانه  ۱۰۴ خانوار داریم. در سال ۱۴۰۵ از ۲۴ میلیون خانوار به ۲۹ میلیون خانوار خواهیم رسید و جمعیت شهرنشین از ۷۴ درصد فعلی به ۷۹ درصد افزایش پیدا می‌کند.

گفتنی است با این‌ وجود حدوداً ۲ سال از تصویب ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در مجلس شورای اسلامی می‌گذرد که در آن مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند اما ظاهرا چنین قانونی فقط تصویب شده است و اجرایی شدن آن به دلایل مختلف به تعویق می افتد.

این سوال مطرح می‌شود آیا این تاخیر در اجرای قانون، اجرای طرح جدید بازآفرینی و تولید 5 میلیون خانه جدید در ده سال آینده می‌تواند به سمتی برود که این خانه جایگزین شوند و دیگر خانه خالی وجود نداشته باشد.

lمنبع :

استاندار تهران گفت: شوراهای شهر و روستا در ایجاد اشتغال، احیا بافت های فرسوده و حاشیه شهر و همچنین کاهش آلودگی هوا نقش موثر و بی بدلیلی دارند.

 به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران وبهسازی شهری ایران به نقل از خبرگزاری ایرنا  محمد حسین مقیمی در نشست صمیمی با اعضای شورای اسلامی شهر و روستا و شهرداران و دهیاران شهرستان دماوند با اشاره به جایگاه شوراها بیان کرد : در قانون اساسی 5 اصل به شوراها اشاره شده که برای پیشرفت و توسعه روستا، بخش، شهر، شهرستان، استان و کشور ، شوراها تشکیل شد که بر همه فعالیت های عمرانی، اجرایی، رفاهی نظارت داشته و با توجه به مقتضیات حوزه فعالیت، حامی باشند.

وی با اشاره به اهمیت نقش شوراها اظهار کرد: دولت میتواند لایحه به مجلس دهد، 15 نفر از نمایندگان مجلس میتوانند طرح بدهند و رئیس قوه قضاییه میتواند لوایح مربوط به قوه قضائیه را از طریق دولت به مجلس ارائه دهد و شورای عالی استان ها نیز میتواند طرح دهند و در شورای عالی استان ها همان کاری را انجام می دهند که نمایندگان مجلس شورای اسلامی انجام میدهند.

استاندار تهران با اشاره به اصل یکصد قانون اساسی خاطرنشان کرد : اگر نگاه ما به نقش شورا همان نگاهی باشد که در اصل یکصد قانون اساسی بیان شده، با توجه به مشکلاتی که در کشور موجود دارد، متوجه خواهیم شد که شوراها توانایی کمک در حل مشکلات را دارند و کسانی که قانون اساسی را به تحریر درآوردند نیز بیشتر به دنبال همین نقش شورا بودند.

مقیمی  با اشاره به اینکه حدود 120 هزار شورا در کشور فعال هستند، اضافه کرد: اگر هر 3 هزار نفر را یک لشگر بدانیم، 40 لشگر تقویت شده داریم که میتوانند در مدیریت کشور موثر باشند و در تصمیم گیری ها مشارکت کنند و اگر همراه و هم جهت باشند، حرکت عظیمی شکل خواهد گرفت.

استاندا تهران  تصریح کرد: شهرستان دماوند در اکثر نقاط پتانسیل هایی دارد که راکد مانده و اگر به این موضوعات متمرکز شویم میتوان از پتانسیل های هر نقطه استفاده مطلوب کرد و توقعی که از شوراها می رود کمک برای نشان دادن و پیدا کردن راه موفقیت است.

مقیمی گفت: به دنبال این هستیم که طرح اشتغال فراگیر را اجرایی کنیم و با اجرای طرح بازآفرینی و توانمند سازی شهرها در مناطق حاشیه ای و فرسوده سطح زندگی مردم را ارتقا دهیم که شورا های شهر و روستا نقش مهمی در جهت اجرایی شدن این طرح ها دارند.

استاندار تهران با بیان اینکه دقت در بازسازی و مقاوم سازی شهر و و روستا بسیار مهم است، خاطرنشان کرد: کشور ما روی گسل زلزله قرار دارد و هیچ وقت هم خبر نمیکند پس بنابراین همانطور که ما باید با شرایط کمبود آب زندگی کنیم، در خصوص گسل نیز باید با شرایط آن زندگی کنیم و شرط آن مقاوم سازی ساختمان ها است.

یک وکیل دادگستری در یادداشتی با عنوان «بازآفرینی شهری به مدد بازآفرینی شهروندی» در رابطه با «طرح ملی بازآفرینی شهری» که با دستور رییس جمهور از تاریخ 20 بهمن‌ماه آغاز شده است واکنش نشان داد.

به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به نقل از خبرگزاری  ایسنا،‌ متن یادداشتی که امیرساعد وکیل عضو هیأت علمی دانشگاه تهران و دانش آموخته رشته حقوق بشر  در اختیار ایسنا قرار داده، به این شرح است:

 

«بر اساس اخبار واصله، طرح ملی بازآفرینی شهری در 9 استان کشور در تاریخ 20 بهمن ماه 96 آغاز شد که به موجب این طرح، سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری بازسازی خواهند شد.

 

مطابق این طرح ملی، تا پایان برنامه ششم توسعه، 50 درصد محله‌های موضوع طرح که مشتمل بر 1334 محله با حدود 9 میلیون نفر جمعیت هستند با اختصاص سالانه 25 هزار میلیارد تومان بازسازی خواهند شد.

 

آن‌چه نگارنده را متقاعد ساخت تا این یادداشت را به محضر مخاطبین گرامی عرضه نماید، مغفول ماندن ابعاد اجتماعی و انسانی این طرح عظیم ملی است که لازم دانستم، نظر مدیران اجرایی این طرح را به زاویه‌ای جلب نمایم که بنظر می‌رسد تاکنون کمتر مورد توجه سیاستگذاران و برنامه‌ریزان این طرح واقع شده است. این گوشه تاریک و دور از دید، چیزی نیست جز اولویت رعایت حقوق شهروندی در طراحی و اجرای فرآیند بازآفرینی شهری.

 

اگر بدنبال یک شهر نوین هستیم، ناگزیر آداب روزآمد شهرنشینی و شهروندی مترقیانه نیز مستلزم بازتعریف و اجراست. به این ترتیب می‌توان امیدوار بود که نظام مدیریت شهری با مشارکت حداکثری شهروندان و تبیین تکالیف متقابل و دوسویه شهروندان و مدیران شهری با هدف به سامان رساندن زندگی شهری پیش برود.

 

بی پرده بگویم، عدم رعایت نظامات حقوق شهروندی در این طرح، اتفاق تلخی را رقم خواهد زد که همان سازمان یافته شدن تبعیض‌های اجتماعی و اقتصادی در محلات تهران، سرعت گرفتن روند مهاجرت‌های مخرب درون شهری از برخی نواحی شهری به محلات دیگر و بهم ریختگی تمرکز جمعیتی و عدم امکان خدمات رسانی متوازن به اقشار مختلف جمعیت شهر است.

 

نکته نگران کننده در اینجاست که دولت حتی در منشور حقوق شهروندی، اعتنایی به این مهم نداشته و فقط در زیر عنوان حق مسکن در مواد 73 و 74 این منشور، اشاراتی بسیار اجمالی و گذرا به حق شهروندان به مسکن ایمن با رعایت اولویت‌ها و امکانات و تکلیف دولت به اتخاذ تدابیر در جهت تامین و بهبود وضعیت مسکن متناسب با ویژگی‌های بومی و ارزش‌های فرهنگی، اجرای مقررات ملی ساختمان و طرح‌های بهینه سازی مصرف انرژی می کند.

 

بنظر می رسد این برداشت بسیار کلی، برگرفته از مفهوم ماده 55 قانون شهرداری‌ها و ماده 71 قانون شوراهای اسلامی کشور است که با توجه به رویکرد قانونگذار و تاریخ تصویب این قوانین، با انتظارات دوره معاصر خیلی فاصله دارد.

 

یقیناً بدون در نظر گرفتن نظامات حقوقی شهرنشینی در پرتو مطالبات اولیه شهروندان، منتهی به بازآفرینی شهرهایی ناکارآمد می‌گردد که در عوض اینکه مرکز آسایش و قطب هم‌افزایی توانمندی‌های شهرنشینان باشد، به کانون بروز نارضایتی‌های اجتماعی در حوزه‌های مختلف تبدیل خواهد شد.

 

با توجه به آن‌چه گفته شد در طرح ملی بازآفرینی شهری، پایبندی و اجرای محورهای ذیل در راستای صیانت از حقوق شهروندی توصیه می شود:

 

    استفاده از ظرفیت‌های مختلف هنری، مذهبی و ملی در سیمای شهر به منظور آموزش و اشاعه فرهنگ شهرنشینی

    تهیه و تدوین برنامه‌های میان‌مدت و بلندمدت و سند چشم‌انداز برای توسعه هر یک از شهرها

    ارتقای زمینه‌های محله محوری و مشارکت بیش از پیش شهروندان در اداره امور محله خود

    طراحی راهکارهای تشویقی در شهرها به منظور ارتقای بهداشت و سلامت اجتماعی و حفاظت از محیط زیست شهری

    ارتقای آگاهی‌های عمومی از بایسته‌های فرهنگ آپارتمان نشینی

    تقویت نظام ترافیک و حمل و نقل عمومی و معماری و احداث خیابان ‌ها و معابر به نحوی که رعایت مقررات راهنمایی و رانندگی از سوی شهروندان تسهیل شده و تردد کودکان، زنان و معلولان جسمی بدون هیچ تبعیضی و بطور امن میسر باشد.

    برقرای تعادل متناسب بین مراکز فرهنگی و مذهبی، مجموعه‌های سرگرمی و تفریحی و ورزشی و فضاهای سبز برای رده‌های سنی مختلف و جنسیت‌های گوناگون

    ساماندهی منظر عمومی محلات بر پایه اصول زیباشناختی و اجرای طرح‌های معماری خلاقانه در محلات

    تدارک بسترهای مناسب به منظور آموزش و تبلیغ رفتارهای پیشگیرانه از بروز خشونت‌ها، کاهش آسیب‌های اجتماعی و ترویج فرهنگ سالم تغذیه

    سازماندهی و مساعدت در برگزاری مراسم مذهبی و مدیریت هزینه‌ها و کمک به تسهیل برپایی جشن‌های ملی

    اجتناب از رویه‌های تغییر کاربری اراضی، فروش پارکینگ، نقض ضوابط تراکم و رعایت حریم ساخت و سازها

    توسعه سرویس‌های بهداشتی و سالن‌های اجتماعات در محلات بعنوان نیاز ضروری شهروندان در ارتقای سطح بهداشت جسمی و روحی آنها

    پایبندی به حفظ بافت‌های تاریخی و توسعه برنامه‌های گردشگری و تکریم خانه- موزه‌ها در شهرها و محلات

    تقویت میراث‌های ملی و فرهنگی در شهرها از طرق گوناگون به منظور تقویت عوامل هویتی مشترک و اتحاد سکنه در مقیاس شهری

 

به امید آن‌که شهرهای نشاط افزا، ارزش مدار و شهروند محور، بستری برای توسعه ملی را تشکیل دهند.»

بافت‌های فرسوده در استان سمنان یکی از معضلات توسعه مدیریت شهری است که نوسازی و بازسازی آن با برنامه ریزی های اصولی و با افزایش تسهیلات بانکی کم بهره در شرایط کنونی که حوادث طبیعی نظیر زلزله کشورمان را همچنان تهدید می کند، اجتناب ناپذیر است.

به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به نقل از خبرگزاری ایرنا، از نظر مدیریت شهری بافت‌های فرسوده به چند دسته تقسیم می‌شوند: بافت شهری دارای میراث تاریخی و فرهنگی یعنی بافت‌هایی که با وجود فرسودگی بناها، فضاها، تأسیسات و تجهیزات شهری، میراث تاریخی و فرهنگی با ارزش در آن‌ها وجود دارد.

نوع دوم بافت فرسوده بافت‌های شهری فاقد میراث ویژه تاریخی یا فرهنگی است که بافت‌های فرسوده ای را شامل می شود که عمده‌ترین مشکل آن به غیر از مسایل خاص بناهای نامقاوم و کوچک، فقدان خدمات لازم و زیرساخت‌های مناسب شهری است.

سومین نوع بافت‌های فرسوده روستایی است، بافت‌های روستایی که به مرور زمان در داخل محدوده خدماتی شهر قرار گرفته‌‌اند و عملکرد زراعی، باغداری، دامداری قبلی ساکنان این بافت‌ها از یک سو و سلسله مراتب دسترسی مورد نیاز شهری امروز از سوی دیگر این بافت‌ها را در بافت‌های معمولی شهری، قرار داده است.

کارشناسان امر معتقدند بافت های فرسوده دارای مزیت های فرهنگی و تاریخی هستند و از سویی، نیازمند نوسازی و مقاوم‌سازی به منظور پیشگیری از وقوع حادثه‌های ناگوار در زمان‌های بحران هستند؛ بافت های قدیمی، فرسوده، گاهی تاریخی و بدون ایمنی بیشتر در نقاطی از شهرها قرار دارند که دارای حجم تردد، سکونت و شلوغی قابل توجهی است و به همین دلیل، این مکان ها یکی از بزرگترین تهدیدها در زمان بحران به حساب می‌آیند.

سرپرست اداره کل مسکن و شهرسازی استان سمنان روز سه شنبه در رابطه با اهمیت نوسازی بافت فرسوده در این استان گفت: به ترتیب شهرهای سمنان 450 هکتار، شاهرود 436 هکتار، دامغان 382 هکتار، گرمسار221 هکتار، شهمیرزاد 141 هکتار، مهدی شهر 108 هکتار، آرادان 98 هکتار، ایوانکی 97 هکتار ، مجن 96 هکتار، سرخه 64 هکتار، بسطام 58 هکتار، کلاته خیج 39 هکتار، درجزین 32 هکتار، بیارجمند 17 هکتار و امیریه 9 هکتار بافت فرسوده دارند.

حسین دهقان در گفت و گو با ایرنا با اشاره به جمعیت 702 هزار نفری استان سمنان،اظهارداشت: 18 تا 20 درصد جمعیت استان در مناطق بافت فرسوده زندگی می کنند.

وی خاطرنشان کرد : در سال 86 طبق قانون مصوب مجلس ساماندهی بافت فرسوده بر اساس سند ملی احیا، بهسازی بافت ناکارآمد نوسازی و توانمندسازی بافت شهری مصوب شد و در سال 96 به تمام استان ها ابلاغ شد.

وی به برنامه ششم توسعه که دولت را موظف کرده همه ساله بتواند 10 درصد بافت های فرسوده را نوسازی کند، خاطرنشان کرد: تسهیلاتی که برای این بافت ها از سوی بانک ها با نرخ سود 18 درصد در نظر گرفته شده است که 10 درصد سود را دولت از طریق قانون هدفمندی یارانه پرداخت می کند و هشت درصد برعهده متقاضی است.

دهقان خاطرنشان کرد : با توجه به این که 85 هزار واحد فرسوده در سال های گذشته در استان سمنان تملک شده است، یکی از مشکلات بهسازی بافت فرسوده افراد ساکن دارای درآمد پایین و دهک های پایین در این مناطق است که توانایی اقتصادی لازم برای بهسازی ملک خود را ندارند.

وی یکی دیگر از چالش های پیش روی نوسازی بافت مناطق فرسوده را وجود واحدهای مسکونی خرد برشمرد و گفت: این املاک خرد در بافت های فرسوده تا زمانی که تجمیع نشود نمی توان طرح های با تراکم بالا را برای این نوع بافت ها اجرا کرد.

وی ادامه داد : بودجه سال 96 برای شهرستان‌های سمنان با بدنه سازی بافت فرسوده از سوی این نهاد 17 میلیارد ریال به صورت قرارداد با پیمانکاران بخش خصوصی منعقد شده که در حال اجراست.

سرپرست اداره کل مسکن و شهرسازی استان سمنان کمبود درمانگاه، فضای سبز، مدرسه و مسجد نسبت به جمعیت در بافت های فرسوده قابل توجه است، یکی از چالش های پیش روی بهسازی بافت فرسوده را محدودیت مجوزها از سوی میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری اعلام کرد.

دهقان تنها راه برون رفت از این شرایط را بازنگری در قوانین ساخت وساز، تملک اراضی و افزایش اعتبار بانک ها برای کاهش کارمزد عنوان کرد.

وی از بافت فرسوده و تاریخی این استان به عنوان یک فرصت یاد کرد و گفت : باید به بافت تاریخی و فرسوده به عنوان یک فرصت نگاه کنیم و توسعه گردشگری شهری را در آن مورد توجه قرار دهیم.

وی با اشاره به وجود 2 هزار و 200 هکتار بافت فرسوده شهری در سمنان، تصریح کرد : بازسازی بافت شهری نیاز امروز و ضرورت فردای این شهر است.

دهقان بر ضرورت بازسازی بافت های فرسوده تاکید و اضافه کرد : این مهم علاوه بر رونق گردشگری و شهری، به توسعه پایدار نیز منجر می شود که این امر امروز مورد تاکید دولت یازدهم قرار دارد.

به گزارش ایرنا، در 17 شهر استان سمنان 2 هزار و 200 هکتار بافت فرسوده شناسایی شده است.

یک مقام مسئول بانکی اعلام کرد: نرخ سود تسهیلات برای خرید مسکن در بافت فرسوده، به ۶ درصد کاهش یافته است.

 

 به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران وبهسازی شهری ایران به نقل از روزنامه ایران ، ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیر عامل بانک مسکن  در حاشیه اجلاس انبوه سازان مسکن، در جمع خبرنگاران در خصوص کاهش سود تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق مسکن یکم گفت: نرخ سود تسهیلات از این محل، برای خرید مسکن در بافت فرسوده به ۶ درصد کاهش یافته است. رحیمی انارکی اظهار داشت: سیاست دوره جدید بانک عامل بخش مسکن در راستای اجرای قانون برنامه ششم توسعه توجه به بافت فرسوده است یعنی علاوه بر فعالیت‌های تخصصی این بانک و اعطای تسهیلات به حساب‌های تعهدی، فعالیت در حوزه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت فرسوده را نیز در دستور کار بانک قرار داده‌ایم. مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن تصریح کرد: از اوایل سال گذشته توسعه فعالیت‌های این بانک در حوزه بافت فرسوده را آغاز کردیم .به همین منظور در شهریور ماه سال گذشته نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم را کاهش دادیم که در بافت فرسوده به ۸ درصد و در سایر بافت‌های شهری به ۹.۵ درصد رساندیم.

شهرداری تهران، ۱۵ نقطه از محدوده بافت فرسوده پایتخت را به‌عنوان نقاطی که زمین‌های تحت مالکیت دولت و شهرداری آماده واگذاری به سرمایه‌گذاران ساختمانی در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری است را اعلام کرد. آدرس بازار جدید ساختمانی پایتخت تاکنون در اراضی یک هزار و ۸۰۰ متری تا ۴ هکتاری در ۷ منطقه فرسوده شهر شناسایی شده‌اند.

 

به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران وبهسازی شهری ایران به نقل از  «دنیای اقتصاد» با دستور حسن روحانی فاز نخست برنامه ملی بازآفرینی شهری به‌طور همزمان در ۲۱ استان کشور از پنج‌شنبه هفته گذشته آغاز شد. برنامه ملی بازآفرینی شهری به‌عنوان نسخه جدید نوسازی بافت فرسوده شهرها، بنا شده در پنج سال نخست، در هر سال ۲۷۰ محله قدیمی شهرها را نوسازی کند. در قالب اجرای این برنامه دو اتفاق به‌طور همزمان برای هسته قدیمی شهرها رخ خواهد داد؛ نخست تسریع روند نوسازی بافت فرسوده شهرها است که طی سال‌های گذشته به کندی انجام می‌شد و دوم آنکه در قالب اجرای این برنامه، یک بازار جدید ساخت و ساز در هسته فرسوده شهرها به‌ویژه در شهر تهران به‌وجود خواهد آمد که دارای ۴ ویژگی متفاوت برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است. نحوه اختصاص زمین، پرداخت وام ساخت بدون سپرده به سازندگان، ضمانت فروش و سود و همینطور پائین بودن هزینه‌های ساخت به‌واسطه حذف یکسری از فاکتورهای هزینه‌ای چهار امتیاز ورود به این طرح است. در راستای اجرای فاز نخست این برنامه، سازمان نوسازی شهر تهران به‌عنوان متولی اجرای این برنامه در پایتخت تاکنون ۱۵ نقطه در ۷ منطقه شهر تهران را که مجموعا دارای مساحتی بالغ بر ۲۰ هکتار هستند شناسایی و مناسب برای ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی اعلام کرده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با توجه به سطح اشغالی که برای این اراضی در نظر گرفته شده حجم ساخت وسازهای پیش‌بینی شده در آنها به لحاظ زیربنا حدود ۱۲۳ هزار مترمربع خواهد بود. ۱۵ زمین شناسایی شده برای اجرای این طرح در ۷ منطقه شهری پایتخت شامل منطقه ۱۶(۳قطعه)، منطقه ۱۲(۲ قطعه)، منطقه ۱۵(۲قطعه)، منطقه ۱۷ (۳ قطعه)، منطقه ۱۸(۳قطعه)، منطقه ۲۰(یک قطعه) و منطقه ۱۱ (یک قطعه) واقع شده‌اند. به این‌صورت که محله خزانه و باغ آذری در منطقه ۱۶، محله آبشار در منطقه ۱۲، محله مینابی در منطقه ۱۵، محله زهتابی و مقدم در منطقه ۱۷، محلات ۱۷ شهریور، امام خمینی و رجایی در منطقه ۱۸، محله سرتخت در منطقه ۲۰ و محله هلال‌احمر در منطقه ۱۱ تاکنون دارای اراضی مناسب برای اجرای این پروژه از سوی سازمان نوسازی معرفی شده‌اند. مطابق با آنچه در سایت سازمان نوسازی اعلام شده براساس متراژ اراضی در حال واگذاری، میزان تراکم ساختمانی و حداقل سرمایه موردنیاز برای ورود به پروژه نیز تعیین می‌شود. این اراضی در پنج گروه ۲ تا ۵ هکتار، ۵ تا ۱۰ هکتار، ۱۰ تا ۲۰ هکتار، ۲۰ تا ۵۰ هکتار و بیش از ۵۰ هکتار دسته‌بندی شده‌اند.

فرمول واگذاری این اراضی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به ‌این صورت است که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دوبرابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند. مطابق بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود و نیمی از واحدهای ساخته‌شده برای دولت و نیمی دیگر به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد. از این‌رو شهرداری برای انتخاب و ورود سرمایه‌گذارانی که از سوی سازمان نوسازی شهر با ثبت‌نام در سایت nosazi.tehran.ir تا ۲۵ بهمن ماه معرفی می‌شوند، پنج شرط را در نظر گرفته است.

شرط نخست حداقل سرمایه موردنیاز برای ورود این پروژه‌ها است. براساس شرایط اعلام شده ورود سرمایه‌گذار به این طرح بازآفرینی در صورتی امکان‌پذیر خواهد بود که توان سرمایه‌گذاری حداقل ۱۴ میلیارد تومانی را داشته باشند. مطابق پنج دسته‌بندی انجام شده برای اراضی شناسایی شده با مساحت‌های مختلف، کف سرمایه موردنیاز برای اراضی بیش از ۵ هکتار حداقل ۳۵۰ میلیارد تومان برآورد شده است. برای اراضی ۲ تا ۵ هکتار حداقل سرمایه موردنیاز بین ۱۴ تا ۳۵ میلیارد تومان، برای اراضی ۵ تا ۱۰ هکتار بین ۳۵ تا ۷۰ میلیارد تومان، برای زمین‌های ۱۰ تا ۲۰ هکتار بین ۷۰ تا ۱۴۰میلیارد تومان و حداقل سرمایه موردنیاز برای اراضی ۲۰تا۵۰ هکتار بین ۱۴۰ تا ۳۵۰میلیارد تومان است. دومین شرط سرمایه‌گذار برای ورود به پروژه ملی بازآفرینی دارا بودن شرایط فنی تعیین شده است، به این معنا که مطابق شرایط اعلام شده از سوی سازمان نوسازی شهر تهران، دارا بودن حداقل رتبه صلاحیت ۲ پیمانکاری ساختمان سرمایه‌گذار یا یکی از اعضای گروه مشارکت الزامی است که به نوعی می‌تواند رعایت حداقل استانداردهای کیفی ساخت وساز را تضمین کند. بنابراین سازنده‌ای که این رتبه را نداشته باشد، نمی‌تواند به این طرح وارد شود. شرط سوم، رعایت مشخصات فنی ساخت و ساز است. زیربنای تعریف شده برای ساخت‌وسازها در ۱۵نقطه معادل ۶۰ درصد سطح اشغال در ۵طبقه برنامه‌ریزی شده‌اند. زیربنای تعیین شده برای هر زمین ترکیبی از کاربری‌های مسکونی و خدماتی است که البته تراکم غالب درآنها مسکونی است.

شرط چهارم انتخاب سرمایه‌گذار است که صورت دو مرحله‌ای خواهد بود. در مرحله نخست طی یک فراخوان سرمایه‌گذاران شناسایی می‌شوند. در این مرحله ضمن اعلام شرایط ورود سرمایه‌گذاران به این طرح، سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده شهر تهران، تراکم مسکونی و جمعیتی بالاتر در قیاس با سایر نقاط شهر را از ویژگی‌های بافت‌های فرسوده برشمرده و اعلام کرده است: «تاکنون قریب به ۴۰ درصد وسعت بافت‌های فرسوده نوسازی شده است. اما با توجه به تراکم جمعیتی و نیز حجم نوسازی‌های صورت گرفته، کمبود خدمات و سرانه‌های شهری خصوصا فضاهای سبز و باز در این محدوده‌ها به شدت قابل توجه است.» در این فراخوان یکی از راهکارهای رفع این کمبودها، احداث مسکن و خدمات پشتیبان در اراضی و املاک غیرفعال یا متروکه متعلق به دولت یا نهادهای انقلابی و عمومی (متعلق به شهرداری تهران) و انتقال بخشی از جمعیت ساکن در بافت‌های متراکم و فرسوده به مساکن احداثی در اراضی و املاک مزبور عنوان و اعلام کرده است: به این ترتیب، بخش‌هایی از بافت فرسوده و فشرده، برای تامین خدمات مورد نیاز (فضای سبز و باز، پارکینگ و سایر خدمات) آزادسازی خواهد شد. به منظور تحقق این هدف و با اتکا به ماده ۴۳ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، شهرداری تهران با مساعدت دولت جمهوری اسلامی ایران درصدد است با جذب مشارکت بخش خصوصی و بهره‌گیری از ظرفیت اراضی در اختیار خود، نهادهای دولتی و انقلابی نسبت تامین مسکن جایگزین، جابه‌جایی بخشی از ساکنان پلاک‌های فرسوده در محدوده‌های هدف و آزادسازی اراضی مورد نیاز برای احداث و توسعه خدمات محلی اقدام کند. در این فرآیند و هم‌زمان با آغاز پروژه، سرمایه‌گذار باید نسبت به تامین ودیعه مسکن به منظور جابه‌جا کردن ساکنان بافت فرسوده اقدام کند. این پروژه‌ها از تسهیلات نوسازی بافت فرسوده (شامل تسهیلات مشارکت مدنی بافت فرسوده و قابل‌تبدیل به فروش اقساطی، کمک هزینه ودیعه اسکان) برخوردار خواهند بود.

از سوی دیگر در مرحله دوم که مرحله نهایی است یک مناقصه محدود برگزار می‌شود و در این مرحله براساس پیشنهادهای ارائه شده درخصوص زمان‌بندی، قدرالسهم سرمایه‌پذیر و کیفیت ساخت پروژه سرمایه‌گذار نهایی انتخاب می‌شود. محدوده زمانی اعلام شده برای ساخت پروژه‌های ساختمانی در این طرح بین ۱۸ تا ۳۶ ماه تعیین شده است. طبیعی است که هر اندازه زمین مساحت بیشتری داشته باشد مقیاس پروژه و زمان اجرای پروژه طولانی‌تر خواهد بود اما در این میان یک رقابت بین سرمایه‌گذاران ایجاد شده تا هر سرمایه‌گذاری که زمان کمتری برای اتمام پروژه اعلام کند، می‌تواند شانس بالاتری برای ورود به این پروژه را داشته باشد.

اگرچه هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع در این مدل بین یک میلیون تا یک میلیون و ۲۰۰هزار تومان برآورد شده اما تفاوت این مدل با طرح مسکن مهر این است که قیمت ثابت تعیین شده برای ساخت وساز وجود ندارد همین موضوع مانع از کم‌فروشی سازنده یا توقف کار برای طلب اضافه قیمت می‌شود. نهایتا پنجمین شرط شهرداری اجرای دو تکلیف از سوی سرمایه‌گذار است. در شرایط ارائه شده به صراحت اعلام شده انتقال ساکنان بافت فرسوده به واحدهای نوساز سهم سرمایه‌پذیر (سازمان نوسازی شهر تهران به‌عنوان طرف اول موافقت‌نامه که در حین و انتهای دوره ساخت مسکن جایگزین یا اراضی و املاک آزاد شده را از سرمایه‌گذار تحویل می‌گیرد) بر عهده سرمایه‌گذار است همین‌طور تکلیف دومی که برای آزادسازی بر عهده سرمایه‌گذار گذاشته است این است که مسوولیت تامین ودیعه اسکان موقت بر عهده سرمایه‌گذار خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد» در۹ روز گذشته(۱۵بهمن ماه) از راه‌اندازی سامانه شناسایی و ثبت‌نام سرمایه‌گذاران متقاضی ورود به بازار جدید ساخت وساز در شهر تهران (متقاضی سرمایه‌گذاری در برنامه ملی بازآفرینی شهری)، ۳۵ غول ساختمانی در این سامانه ثبت‌نام کرده‌اند. به عبارت دیگر ۳۵ شرکت ساختمانی دارای سابقه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ که دارای توان سرمایه‌گذاری بالا هستند در این سامانه ثبت‌نام کرده‌اند.