wrapper

توسعه­ گری و توسعه ­گران

در نگاه اقتصادی و سرمایه­ای به توسعه، ساختمان یک کالا (Good) است، زیرا قابل انتقال و معامله است و بر مبنای قوانین تجارت کالا، مهم­ترین مشخصه هر کالا، قبول مسئولیت کیفی آن از سوی تولیدکننده کالاست. توسعه­گری به دنبال این نگاه به صنعت ساختمان، ظهور یافت؛ پیامد این نگاه کالایی به ساختمان، تخصصی شدن امر تولید مسکن و مستغلات و پذیرش مسئولیت کیفی و حقوقی آن به عنوان محصول بوده است.

توسعه­گری، یک فعالیت فرآیندی چند رشته­ای است؛ نمودار اسپیرالی معروف گراس کامپیان؛ به خوبی، نظام­های حرفه­ای درگیر در طی فرآیند توسعه­گری را نشان می­دهد؛ آنالیز رقابتی بازار، آنالیز کالبدی - فیزیکی، آنالیز حقوقی - سیاسی و آنالیز مالی

نمودار شماره1- فعالیت­های اصلی توسعه ­گری در دیاگرام اسپیرالی معروف گراس کامپیان

 

گرچه توسعه­گری یکی از کسب و کارهای با ریسک بالاست، اما در عین حال، یکی از قدرتمندترین روش­های ممکن برای سرمایه­گذاری است؛ به­طوری که در شرایط بازار نسبتاً پایدار و وجود قوانین کاملاً تثبیت­شده و نهادهای مالی تعریف شده، توانایی تولید بیشترین سود به نسبت سرمایه اولیه را دارد. همچنین چنانچه توسعه­گران برنامه­های عملیاتی مؤثر برای کنترل تغییرات و مشکلات احتمالی در هر گام از پروژه را داشته باشند، به طور مؤثری می­توانند ریسک را کنترل کنند.

در گذشته که سه کنشگر اصلیِ توسعه؛ سرمایه­گذار، پیمانکار و مشاور، هر کدام مجزا عمل کرده و تنها مدیریتِ ریسک بخشی از فرآیند توسعه را بر عهده داشتند. بیشترین ریسک متوجه سرمایه­گذار بود، زیرا پیمانکار و مشاور، ذی­نفع در سود سرمایه­گذاری نبودند و تنها در قبال دریافت حق­الزحمه، مدیریت ریسک در حیطه مسئولیت اجرایی خود را داشته­اند. این مناسبات میان این سه جز از فعالان بخش ساختمان، در شرایط بازار ناپایدار، موجب رکود صنعت ساختمان می­شد، زیرا رونق این صنعت، وابسته به سرمایه­گذار و تصمیم وی برای پذیرش ریسک سرمایه­گذاری بود و در زمانی که گزینه­های سرمایه­گذاری متعدد و با ریسک کمتر، وجود داشت، سرمایه­گذاران، تمایل خود به سرمایه­گذاری در این بخش که متغیرهای تصمیم­گیری در آن بیشتر و فرآیند آن طولانی­­تر بود، از دست می­دادند.

در این میان، برخی از فعالان بخش ساختمان به این نتیجه رسیدند که برای اطمینان­بخشی به سرمایه­گذاران و ضمانت سودِ سرمایه­گذاری آنها، خود باید در ریسک سرمایه­گذاری شریک شوند. با آغاز این شراکت، به­تدریج این اندیشه که خود با اتکا به تحلیل ریسک، مطالعات بازار و طراحی مکانیسم­های تأمین منابع می­توانند، همه سهم سرمایه­گذاری را به عهده بگیرند، قوت گرفت و توسعه­گران به شکل مدرن امروزی ظهور یافتند.

بنابراین، نهاد توسعه­گر امروزی، یک بنگاه اقتصادی- فنی است که با مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه­گذاری در صنعت ساختمان، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن می­شود. توسعه­گر صنعت ساختمان، نهاد فنی و اقتصادی تولید و عرضه کالایی به نام ساختمان در مقیاس­ها و کاربری­های مختلف است.

با این توصیف، یک نهاد توسعه­گر، برای مدیریتِ همزمانِ ریسک فنی و اقتصادی، باید مجموعه­ای از توانمندی­ها، تخصص­ها و مهارت­هایی که در کل فرآیند توسعه؛ مطالعات بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش و خدمات پس از فروش، لازم است، دارا باشد؛ یک نهاد توسعه­گر، متشکل از یک تیم بزرگ از افراد یا مؤسسات همکار است که مهارت­های متفاوت لازم برای توسعه را دارد و معمولاً حداقل شامل افراد، تخصص­ها یا مؤسسات زیر است؛ که ممکن است در شرایط ویژه هر پروژه، به تخصص­های بیشتری، نیاز باشد.

1- یک بخش مالی که تأمین مالی؛ هم برای خرید زمین و هم برای توسعه را فراهم کند.

2- کارشناسان حقوقی که خرید زمین، تأمین مالی توسعه آن، تنظیم قرادادهای ساخت، بررسی قوانین منطقه بندی و کاربری، قوانین رهن و آزاد کردن و فروش پروژه تمام شده را برعهده دارد.

3- کارشناسان بیمه و مالیات، که برنامه­ریزی مناسب برای ساختارهای مالیاتی و بیمه را انجام دهند.

4- کارشناسان معاملات املاک و مستغلات که وظیفه یافتن زمین مناسب، خرید زمین و نهایتاَ فروش و آزادسازی پروژه ساخته شده را برعهده دارند.

5- معماران و مهندسان که برنامه­ریزی فیزیکی-فضایی و طراحی و نظارت بر پروژه را بر عهده دارند.

6- پیمانکار عمومی که ساخت و ساز را مدیریت کند و با پیمانکاران جزء و موردی در تعامل و همکاری است.

7- پیمانکاران جزء ( حداقل در اجرای تأسیسات برق، لوله­کشی، دیوارکشی و ...) و موردی که در طی برنامه­های عملیاتی توسعه پروژه به کار گرفته می­شوند.

8- یک مشاور محلی که بتواند با مسئولان و مدیران محلی برای حل تعارضات و مغایرت­های پهنه­بندی کاربری، به طور مؤثر تعامل و مذاکره کند.

با توصیف فوق، یک توسعه­گر، یک سازنده نیست. یک توسعه­گر، یک سازنده را برای دستیابی به یک توسعه قابل فروش، به کار می­گیرد. ساختن یکی از ضرورت­های فرآیند است که بیشترین عینیت را دارد، اما ضروری­تر از تأمین مالی پروژه، خرید زمین و فروش پروژه در پایان آن نیست. توسعه­گر، مشاور نیست، یک توسعه­گر، یک مشاور را به­کار می­گیرد، تا با بر اساس مطالعات بازار، قوانین شهری و مجوزهای اخذ شده و متناسب با منابع مالی و ارزش افزوده ناشی از آن، انتخاب بهینه را طراحی کند. اما توسعه­گر، ریسک همه اجزای فرآیند توسعه را بر عهده می­گیرد.

بدین­ترتیب، دانستن اینکه چگونه یک سازه ساخته می­شود، دانش و مهارت کافی برای فعالیت­های یک نهاد توسعه­گر نیست، گرفتن فاینانس مناسب، تعامل با بانک­ها، با پیمانکاران جزء و تأمین­کنندگان مصالح، تنظیم قراردادهای اساسی و حقوق قراردادی برای اطمینان از ساخت و ساز بهره­ور و بررسی و گرفتن مجوزها، مجوز استقرار کاربری مورد نیاز و مدیریت سرمایه و فرآیند برای آزاد سازی رهن بانکی، مهم­ترین مهارت­ها و تخصص­هایی است که یک نهاد توسعه­گر باید دارا باشد.

همانطور که گفته شد، یک نهاد توسعه­گر، در بیشتر موارد، مجموعه­ای از مؤسسات و شرکت­های همکار است؛ بنابراین، برنامه­ریزی دقیقی در ایجاد ساختار همکاری آنها لازم است تا از اختلافات درونی که منجر به شکست پروژه می­شود، جلوگیری کند. به عبارت دیگر، نهاد توسعه­گر فرمانده عملیاتی چندین گروه مختلف و همکار است که در واحدهای مجزا برای توسعه­ای واحد کار می­کنند، اما قواعد یکسانی برای اجرا و انجام ندارند. لازم به توضیح است که استفاده از ظرفیت­های توسعه­گری در توسعه صنعت ساختمان، وابسته به سه عامل زیر است؛

- حضور پر رنگ نهادهای حاکمیتی و اداری در جهت تسهیل امر توسعه است،

- حضور پر رنگ نهادهای ضمانتی مانند بیمه­ها در فرآیند تولید و عرضه است،

- حضور پر رنگ نهادهای حمایتی مانند بانکها در تأمین مالی و منابع است.

 

 

نمودار شماره 2- مسئولیتها و عناصر دخیل در فرآیند توسعه­گری

 

مأموریت­ها و شرح وظایف توسعه­گران

مأموریت­ها و شرح وظایف نهاد توسعه­گر به شرح زیر قابل توضیح است؛

  • مأموریت­های توسعه­گران
  • مدیریت کل فرآیند توسعه؛ در سه مرحله مطالعات اقتصادی و بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش
  • مدیریت بخش فنی و مدیریت بخش اقتصادی؛ همراه با مدیریت ریسک اقتصادی و مدیریت ریسک فنی
  • جهت دادن به سرمایه­های خرد و سرگردان در جهت تولید ساختمان

- مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه­گذاری و ارائه ضمانت در سود سرمایه­گذاری و ایجاد بیشترین ارزش افزوده برای سرمایه­گذاران

- ارائه بالاترین کیفیت ممکن و متناسب با سرمایه اولیه و قیمت تمام شده

- ارائه ضمانت مشاوره فنی، همراه با بیمه مسئولیت حرفه­ای مادام العمر و ارائه ضمانت صحت اجرای پروژه با ارائه بیمه با مدت معلوم

- ارائه ضمانت کیفیت فنی ساختمان و ایمنی و مرغوبیت آن و پاسخگویی در برابر کیفیت ساختمان به عنوان محصول بر مبنای حقوق شهروندی؛ مسئولیت­های فنی - ایمنی صنعت ساختمان و مسئولیت­های حقوقی ساختمان

- ایجاد برندینگ در صنعت تولید ساختمان

 

  • شرح وظایف توسعه گران

وظایف عمده و اصلی توسعه­گران را می­توان در موارد زیر خلاصه کرد:

  • شناسایی فرصتها و تحلیل ریسکها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه
  • امکانسنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره­برداری یا آزادسازی و فروش
  • تعیین منابع مالی، تعیین پتانسیلها و اعتبارات و پشتوانه­های مالی و تعریف مکانیسم­های تأمین سرمایه
  • بودجه­بندی هم برای خرید و هم برای توسعه و برنامه زمانبندی برای انجام کار
  • به استخدام گرفتن مشاوران، پیمانکاران و تأسیس دفتر فنی برای هدایت و راهبری گروه
  • به کار گرفتن کارگزاران شایسته در املاک و مستغلات و شروع کردن تحقیق درباره بازار
  • طراحی یک چارچوب قانونی برای توسعه و گرفتن تأییدیه ها و مجوزهای لازم
  • استخدام معمار، طراح و برنامه­ریز که برنامه ریزی فیزیکی و فضایی اولیه را برای توسعه انجام دهند.
  • تدوین ضمانت­نامه­ها، بیمه­نامه­ها و ...
  • ورود به قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکار عمومی و سایر پیمانکاران جزء برای عملیات ساخت
  • نظارت بر ساخت، پیش­بینی و بودجه بندی برای تأخیرات و مسائل
  • بازاریابی، قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش

لازم به تأکید است که همانطور که در شرح مأموریت­ها و وظایف نهاد توسعه­گر گفته شد؛ مهارت مهندسی ساخت، تنها بخشی از مجموعه مهارت­هایی است که در توسعه­گری مورد نیاز است. توسعه­گرانی که فقط مهارت­ها و تجربه پیمانکاری داشته­باشند، هرچند پیمانکاران موفقی هم باشند، چنانچه بدون توانمندی­ها و مهارت­های توسعه­گری بویژه توانمندی­های مربوط به مدیریت ریسک اقتصادی پروژه، وارد این حرفه شوند، خود را در میانه یک بحران خواهند دید، زیرا وقتی آنها از طرف شخص سومی، اقدام به ساخت می­کنند، مسئولیت­های دیگر مانند مدیریت مالی و اقتصادی، مسائل حقوقی و قانونی توسعه، پاسخگویی به ناظران ساختمان و مسئولیت فروش توسعه را برعهده ندارند.

سامانه ها

درباره ما

هسته اولیه شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در سال 1364 با تاسیس دفتر بهسازی بافت شهری در حوزه معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی سابق شکل گرفت. بعدها و به منظور پیش‌نگری، پیش‌گیری و درمان مسائل مورد اشاره و با رسالت تجدید حیات شهری و نیل به شهر پایدار و مشارکتی، سازمان عمران و بهسازی پدید آمد.

بیشتر بدانید . . .

 

آمار سایت

تعداد بازدید امروز764
تعداد بازدید دیروز1154
کل بازدید45310

  • IP: 54.225.20.73

1396-07-28

اطلاعات تماس

آدرس : تهران، بالاتر از میدان ونک، خیابان شهید خدامی، شماره 51

تلفن : 87571

نمابر : 88779892

پیامک : 30008612

پست الکترونیکی : info@udrc.ir