wrapper

توسعه­ گری و توسعه­ گران

در نگاه اقتصادی و سرمایه­ای به توسعه، «ساختمان»، یک کالا (Good) به شمار می‌آید، زیرا قابل انتقال و معامله است و بر مبنای قوانین تجارت کالا، مهم­ترین مشخصه هر کالا، قبول مسئولیت کیفی آن از سوی تولیدکننده کالاست. توسعه­ گری به دنبال این نگاه به صنعت ساختمان، ظهور یافت؛ پیامد این نگاه کالایی به ساختمان، تخصصی شدن امر تولید مسکن و مستغلات و پذیرش مسئولیت کیفی و حقوقی آن به عنوان محصول بوده است.

توسعه ­گری، یک فعالیت فرآیندی چندرشته­ای است؛ نمودار اسپیرالی معروف گراس کامپیان؛ به خوبی، نظام­های حرفه­ای درگیر در طی فرآیند توسعه­ گری را نشان می­دهد؛ آنالیز رقابتی بازار، آنالیز کالبدی- فیزیکی، آنالیز حقوقی- سیاسی و آنالیز مالی.

 

 

گرچه توسعه­ گری یکی از کسب و کارهای با ریسک بالاست، اما در عین حال، یکی از قدرتمندترین روش­های ممکن برای سرمایه­گذاری است؛ به­طوری که در شرایط بازار نسبتاً پایدار و وجود قوانین کاملاً تثبیت­شده و نهادهای مالی تعریف شده، توانایی تولید بیشترین سود به نسبت سرمایه اولیه را دارد. همچنین چنانچه توسعه ­گران برنامه­های عملیاتی مؤثر برای کنترل تغییرات و مشکلات احتمالی در هر گام از پروژه را داشته باشند، به طور مؤثری می­توانند ریسک را کنترل کنند.

در گذشته که سه کنشگر اصلیِ توسعه؛ سرمایه­گذار، پیمانکار و مشاور، هر کدام مجزا عمل کرده و تنها مدیریت ریسک بخشی از فرآیند توسعه را بر عهده داشتند، بیشترین ریسک متوجه سرمایه­گذار بود، زیرا پیمانکار و مشاور، ذی­نفع در سود سرمایه­گذاری نبودند و تنها در قبال دریافت حق­الزحمه، مدیریت ریسک در حیطه مسئولیت اجرایی خود را داشته­اند. این مناسبات میان این سه جز از فعالان بخش ساختمان، در شرایط بازار ناپایدار، موجب رکود صنعت ساختمان می­شد، زیرا رونق این صنعت، وابسته به سرمایه­گذار و تصمیم وی برای پذیرش ریسک سرمایه­گذاری بود و در زمانی که گزینه­های سرمایه­گذاری متعدد و با ریسک کمتر، وجود داشت، سرمایه­گذاران، تمایل خود به سرمایه­گذاری در این بخش که متغیرهای تصمیم­گیری در آن بیشتر و فرآیند آن طولانی­­تر بود، از دست می­دادند.

در این میان، برخی از فعالان بخش ساختمان به این نتیجه رسیدند که برای اطمینان­بخشی به سرمایه­گذاران و ضمانت سود سرمایه­گذاری آن‌ها، خود باید در ریسک سرمایه­گذاری شریک شوند. با آغاز این شراکت، به­تدریج این اندیشه که خود با اتکا به تحلیل ریسک، مطالعات بازار و طراحی مکانیسم­های تأمین منابع می­توانند همه سهم سرمایه­گذاری را به عهده بگیرند، قوت گرفت و توسعه­ گران به شکل مدرن امروزی ظهور یافتند.

بنابراین، نهاد توسعه ­گر امروزی، یک بنگاه اقتصادی- فنی است که با مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه­گذاری در صنعت ساختمان، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن می­شود. توسعه­ گر صنعت ساختمان، نهاد فنی و اقتصادی تولید و عرضه کالایی به نام ساختمان در مقیاس­ها و کاربری­های مختلف است.

شرح وظایف توسعه‌ گران

وظایف عمده و اصلی توسعه ­گران را می­توان در موارد زیر خلاصه کرد:

  • شناسایی فرصت‌ها و تحلیل ریسک‌ها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه
  • امکان‌سنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره­برداری یا آزادسازی و فروش
  • تعیین منابع مالی، تعیین پتانسیل‌ها و اعتبارات و پشتوانه­های مالی و تعریف مکانیسم­های تأمین سرمایه
  • بودجه­بندی هم برای خرید و هم برای توسعه و برنامه زمان‌بندی برای انجام کار
  • به استخدام گرفتن مشاوران، پیمانکاران و تأسیس دفتر فنی برای هدایت و راهبری گروه
  • به کارگرفتن کارگزاران شایسته در املاک و مستغلات و شروع کردن تحقیق درباره بازار
  • طراحی یک چارچوب قانونی برای توسعه و گرفتن تأییدیه‌ها و مجوزهای لازم
  • استخدام معمار، طراح و برنامه­ریز که برنامه‌ریزی فیزیکی و فضایی اولیه را برای توسعه انجام دهند.
  • تدوین ضمانت­نامه­ها، بیمه­نامه­ها و ...
  • ورود به قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکار عمومی و سایر پیمانکاران جزء برای عملیات ساخت
  • نظارت بر ساخت، پیش­بینی و بودجه‌بندی برای تأخیرات و مسائل
  • بازاریابی، قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش

لازم به تأکید است که همانطور که در شرح مأموریت­ها و وظایف نهاد توسعه­ گر گفته شد؛ مهارت مهندسی ساخت، تنها بخشی از مجموعه مهارت­هایی است که در توسعه­ گری مورد نیاز است. توسعه ­گرانی که فقط مهارت­ها و تجربه پیمانکاری داشته­باشند، هرچند پیمانکاران موفقی هم باشند، چنانچه بدون توانمندی­ها و مهارت­های توسعه­ گری به‌ویژه توانمندی­های مربوط به مدیریت ریسک اقتصادی پروژه، وارد این حرفه شوند، خود را در میانه یک بحران خواهند دید، زیرا وقتی آنها از طرف شخص سومی، اقدام به ساخت می­کنند، مسئولیت­های دیگر مانند مدیریت مالی و اقتصادی، مسائل حقوقی و قانونی توسعه، پاسخگویی به ناظران ساختمان و مسئولیت فروش توسعه را برعهده ندارند.

یک نهاد توسعه ­گر، برای مدیریت همزمان ریسک فنی و اقتصادی، باید مجموعه­ای از توانمندی­ها، تخصص­ها و مهارت­هایی که در کل فرآیند توسعه؛ مطالعات بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش و خدمات پس از فروش، لازم است را دارا باشد؛ یک نهاد توسعه ­گر، متشکل از یک تیم بزرگ از افراد یا مؤسسات همکار است که مهارت­های متفاوت لازم برای توسعه را دارد و معمولاً حداقل شامل افراد، تخصص­ها یا مؤسسات زیر است؛ که ممکن است در شرایط ویژه هر پروژه، به تخصص­های بیشتری، نیاز باشد.

1- یک بخش مالی که تأمین مالی؛ هم برای خرید زمین و هم برای توسعه را فراهم کند.

2- کارشناسان حقوقی که خرید زمین، تأمین مالی توسعه آن، تنظیم قرادادهای ساخت، بررسی قوانین منطقه‌بندی و کاربری، قوانین رهن و آزاد کردن و فروش پروژه تمام‌شده را برعهده دارد.

3- کارشناسان بیمه و مالیات، که برنامه­ریزی مناسب برای ساختارهای مالیاتی و بیمه را انجام دهند.

4- کارشناسان معاملات املاک و مستغلات که وظیفه یافتن زمین مناسب، خرید زمین و نهایتاَ فروش و آزادسازی پروژه ساخته شده را برعهده دارند.

5- معماران و مهندسان که برنامه­ریزی فیزیکی- فضایی و طراحی و نظارت بر پروژه را بر عهده دارند.

6- پیمانکار عمومی که ساخت و ساز را مدیریت کند و با پیمانکاران جزء و موردی در تعامل و همکاری است.

7- پیمانکاران جزء (حداقل در اجرای تأسیسات برق، لوله­کشی، دیوارکشی و ...) و موردی که در طی برنامه­های عملیاتی توسعه پروژه به کار گرفته می­شوند.

8- یک مشاور محلی که بتواند با مسئولان و مدیران محلی برای حل تعارضات و مغایرت­های پهنه­بندی کاربری، به طور مؤثر تعامل و مذاکره کند.

با توصیف فوق، یک توسعه­ گر، یک سازنده نیست. یک توسعه­ گر، یک سازنده را برای دستیابی به یک توسعه قابل فروش، به کار می­گیرد. «ساختن»، یکی از ضرورت­های فرآیند است که بیشترین عینیت را دارد، اما ضروری­تر از تأمین مالی پروژه، خرید زمین و فروش پروژه در پایان آن نیست. توسعه­ گر، مشاور نیست، یک توسعه ­گر، یک مشاور را به­کار می­گیرد، تا بر اساس مطالعات بازار، قوانین شهری و مجوزهای اخذ شده و متناسب با منابع مالی و ارزش افزوده ناشی از آن، انتخاب بهینه را طراحی کند؛ اما توسعه ­گر، ریسک همه اجزای فرآیند توسعه را بر عهده می­گیرد.

بدین­ترتیب، دانستن اینکه چگونه یک سازه ساخته می­شود، دانش و مهارت کافی برای فعالیت­های یک نهاد توسعه ­گر نیست، گرفتن فاینانس مناسب، تعامل با بانک­ها، با پیمانکاران جزء و تأمین­کنندگان مصالح، تنظیم قراردادهای اساسی و حقوق قراردادی برای اطمینان از ساخت و ساز بهره­ور و بررسی و گرفتن مجوزها، مجوز

 

 

استقرار کاربری مورد نیاز و مدیریت سرمایه و فرآیند برای آزادسازی رهن بانکی، مهم­ترین مهارت­ها و تخصص­هایی است که یک نهاد توسعه­ گر باید دارا باشد.

همانطور که گفته شد، یک نهاد توسعه­ گر، در بیشتر موارد، مجموعه­ای از مؤسسات و شرکت­های همکار است؛ بنابراین، برنامه­ریزی دقیقی در ایجاد ساختار همکاری آن‌ها لازم است تا از اختلافات درونی که منجر به شکست پروژه می­شود، جلوگیری کند. به عبارت دیگر، نهاد توسعه­ گر فرمانده عملیاتی چندین گروه مختلف و همکار است که در واحدهای مجزا برای توسعه­ای واحد کار می­کنند، اما قواعد یکسانی برای اجرا و انجام ندارند. لازم به توضیح است که استفاده از ظرفیت­های توسعه ­گری در توسعه صنعت ساختمان، وابسته به سه عامل زیر است؛

- حضور پر رنگ نهادهای حاکمیتی و اداری در جهت تسهیل امر توسعه؛

- حضور پر رنگ نهادهای ضمانتی مانند بیمه­ها در فرآیند تولید و عرضه؛

- حضور پر رنگ نهادهای حمایتی مانند بانک‌ها در تأمین مالی و منابع.

نمودار شماره 2- مسئولیتها و عناصر دخیل در فرآیند توسعه­ گری

 

مأموریت­ها و شرح وظایف توسعه­ گران

مأموریت­ها و شرح وظایف نهاد توسعه ­گر به شرح زیر قابل توضیح است؛

  • مأموریت­های توسعه­ گران
  • مدیریت کل فرآیند توسعه؛ در سه مرحله مطالعات اقتصادی و بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش
  • مدیریت بخش فنی و مدیریت بخش اقتصادی؛ همراه با مدیریت ریسک اقتصادی و مدیریت ریسک فنی
  • جهت دادن به سرمایه­های خرد و سرگردان در جهت تولید ساختمان

- مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه­گذاری و ارائه ضمانت در سود سرمایه­گذاری و ایجاد بیشترین ارزش افزوده برای سرمایه­گذاران

- ارائه بالاترین کیفیت ممکن و متناسب با سرمایه اولیه و قیمت تمام شده

- ارائه ضمانت مشاوره فنی، همراه با بیمه مسئولیت حرفه­ای مادام العمر و ارائه ضمانت صحت اجرای پروژه با ارائه بیمه با مدت معلوم

- ارائه ضمانت کیفیت فنی ساختمان و ایمنی و مرغوبیت آن و پاسخگویی در برابر کیفیت ساختمان به عنوان محصول بر مبنای حقوق شهروندی؛ مسئولیت­های فنی - ایمنی صنعت ساختمان و مسئولیت­های حقوقی ساختمان

- ایجاد برندینگ در صنعت تولید ساختمان

 

  • شرح وظایف توسعه گران

وظایف عمده و اصلی توسعه­ گران را می­توان در موارد زیر خلاصه کرد:

  • شناسایی فرصتها و تحلیل ریسکها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه
  • امکانسنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره­برداری یا آزادسازی و فروش
  • تعیین منابع مالی، تعیین پتانسیلها و اعتبارات و پشتوانه­های مالی و تعریف مکانیسم­های تأمین سرمایه
  • بودجه­بندی هم برای خرید و هم برای توسعه و برنامه زمانبندی برای انجام کار
  • به استخدام گرفتن مشاوران، پیمانکاران و تأسیس دفتر فنی برای هدایت و راهبری گروه
  • به کار گرفتن کارگزاران شایسته در املاک و مستغلات و شروع کردن تحقیق درباره بازار
  • طراحی یک چارچوب قانونی برای توسعه و گرفتن تأییدیه ها و مجوزهای لازم
  • استخدام معمار، طراح و برنامه­ریز که برنامه ریزی فیزیکی و فضایی اولیه را برای توسعه انجام دهند.
  • تدوین ضمانت­نامه­ها، بیمه­نامه­ها و ...
  • ورود به قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکار عمومی و سایر پیمانکاران جزء برای عملیات ساخت
  • نظارت بر ساخت، پیش­بینی و بودجه بندی برای تأخیرات و مسائل
  • بازاریابی، قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش

لازم به تأکید است که همانطور که در شرح مأموریت­ها و وظایف نهاد توسعه­ گر گفته شد؛ مهارت مهندسی ساخت، تنها بخشی از مجموعه مهارت­هایی است که در توسعه ­گری مورد نیاز است. توسعه­ گرانی که فقط مهارت­ها و تجربه پیمانکاری داشته­باشند، هرچند پیمانکاران موفقی هم باشند، چنانچه بدون توانمندی­ها و مهارت­های توسعه گری بویژه توانمندی­های مربوط به مدیریت ریسک اقتصادی پروژه، وارد این حرفه شوند، خود را در میانه یک بحران خواهند دید، زیرا وقتی آنها از طرف شخص سومی، اقدام به ساخت می­کنند، مسئولیت­های دیگر مانند مدیریت مالی و اقتصادی، مسائل حقوقی و قانونی توسعه، پاسخگویی به ناظران ساختمان و مسئولیت فروش توسعه را برعهده ندارند.

نظرات (0)

هیچ نظری در اینجا وجود ندارد

نظر خود را اضافه کنید.

ارسال نظر بعنوان یک مهمان
پیوست ها (0 / 3)
مکان خود را به اشتراک بگذارید

سامانه های عمومی

سامانه های ستادی

درباره ما

هسته اولیه شرکت بازآفرینی شهری ایران در سال 1364 با تاسیس دفتر بهسازی بافت شهری در حوزه معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی سابق شکل گرفت. بعدها و به منظور پیش‌نگری، پیش‌گیری و درمان مسائل مورد اشاره و با رسالت تجدید حیات شهری و نیل به شهر پایدار و مشارکتی، سازمان عمران و بهسازی پدید آمد.

بیشتر بدانید . . .

 

آمار سایت

Today42
Yesterday635
Total434530

Visitor Info

  • IP: 54.92.182.0

1397-05-31

اطلاعات تماس

آدرس : تهران، بالاتر از میدان ونک، خیابان شهید خدامی، شماره 51

تلفن : 87571

نمابر : 88779892

پیامک : 30008612

پست الکترونیکی : info@udrc.ir