به گزارش خبرنگار شرکت بازآفرینی شهری ایران محمد آئینی در نشست کمیته آمایش، مدیریت شهری، مسکن و شهرسازی کارگروه مسکن دبیرخانه مجمع تشخصیص مصلحت نظام که به صورت وبینار برگزار شد، ضمن توصیه به پرهیز از اطلاق کلماتی که دارای بار ارزشی منفی و توسعه‌گریز هستند، به استفاده بیشتر از عبارت‌هایی مانند «محلات کمتر برخوردار» تاکید کرد. آئینی ضمن اشاره به سکونت حدود 30 درصد جمعیت شهری کشور در این محلات که حدود 20 درصد مساحت شهرها را تشکیل می‌دهند، گفت: کمتر از 5 تا 10 درصد این محلات تراکم بالا دارند و مابقی محلات نیز ظرفیت مناسبی برای ساخت مسکن شهری به شمار می‌آید. از آن جا که در بسیاری از موارد جمعیت ساکن در این محلات در مسکن نامناسب زندگی می‌کنند، جزو محورهای اصلی موضوع برنامه‌ریزی مسکن محسوب می‌شوند.
معاون وزیر راه و شهرسازی ضمن تایید بر لزوم وجود انواع مختلف تولید مسکن شهری، هزینه اسکان جمعیت جدید در محلات کمتر برخوردار را با توجه به زیرساخت‌های موجود و قابل استفاده، حدود 40 درصد کمتر از سایر گزینه‌های موجود (مانند ساخت شهرهای جدید و الحاق به محدوده شهرها) برشمرد.
او در ادامه در پاسخ به سوالی درخصوص نگرانی از رانده‌شدن ساکنان بافت‌های موجود، ضمن اشاره به تجربه محله بلورسازی تهران گفت: درصورتی که جا به جایی جمعیت ناشی از ارتقا سطح زندگی و انتقال به محلات دارای کیفیت بالاتر باشد؛ امر مثبتی است.
او با بیان این که طی سال‌های 1388 تا 1392 بیش از350 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور تولید شده است، گفت: طی این سال‌ها حدود 250 هزار واحد مسکن با استفاده از تسهیلات ارزان قیمت و حدود 100 هزار واحد بدون استفاده از تسهیلات در بافت‌های ناکارآمد شهری احداث شد. همچنین طی سال‌های 1388 تا 1392 بخشی از خط اعتباری مسکن مهر به تولید مسکن در بافت‌های ناکارآمد اختصاص داده شد.
دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار افزود: در سال 1388 ،30 هزار واحد تسهیلات از اعتبارات مسکن مهر و 10 هزار واحد از اعتبارات منابع داخلی بانک مسکن جهت نوسازی در بافت‌های فرسوده تخصیص داده شد اما در همان سال سازندگانی نیز بودند که صرفا با استفاده از بسته‌های تشویقی شهرداری‌ها نظیر تخفیف در صدور پروانه و عوارض اقدام به ساخت مسکن کردند. بر اساس آمار در دوره 4 ساله 88 تا 92 ساخت مسکن به 353 هزار واحد رسید که توانست به خوبی ظرفیت تولید مسکن در محلات کمتر برخودار را نشان دهد.
آئینی تصریح کرد: چنانچه حمایت مناسب و معنی‌داری از بافت‌های فرسوده شهری صورت بگیرد می‌توان مدعی شد که بافت‌های ناکارآمد شهری می‌توانند سهم بیشتری از تولید مسکن در کشور را به خود اختصاص دهند.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با یادآوری این که تولید سالانه 150 هزار واحد مسکونی در محلات هدف بازآفرینی شهری در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد، عنوان کرد: با تولید مسکن جدید در سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده علاوه بر افزایش امنیت و کیفیت زندگی ساکنان، مسکن مورد نیاز جامعه نیز با تولید مسکن مازاد برطرف می‌شود.
او با اشاره به این که دولت با تمام توان در موضوع نوسازی بافت فرسوده وارد میدان شده است، گفت: باید بستر مشارکت تمام نهادها، سازمان‌ها، بخش خصوصی و شهرداری‌ها در نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد شهری فراهم شود.
او ضمن اشاره به وجود موافقت همه‌جانبه در دولت درخصوص نوسازی بافت‌های فرسوده عنوان کرد: ارایه و تعریف بسته‌های تشویقی در حوزه‌های مختلف مالی و بانکی، کاهش هزینه‌های نظام مهندسی، صدور پروانه ساخت‌وساز و نظیر این موارد منجر به تسریع در امر نوسازی می‌شود، البته طبق تحقیقات صورت گرفته، ارایه بسته‌های تشویقی شهرسازانه موثرترین عامل در تسریع نوسازی به شمار می‌رود.
آئینی همچنین اظهار امیدواری کرد تا با توجه به حجم زیاد اقدامات مورد نیاز، ضمن تاکید بر لزوم زمینه‌سازی برای ورود لشکریان انبوه‌ساز و سازندگان جزء و استفاده از ظرفیت‌های قانونی مغفول همچون ماده (9) قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، در آینده نزدیک در کنار نهضت ملی مسکن شاهد جهاد نوسازی باشیم.
حاشیه‌نشینی، فرصتی برای بازتعریف حیات شهری
مجید روستا عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز در این نشست با بیان اینکه وظیفه دولت در این زمینه تسهیلگری است و نه مداخله مستقیم، گفت: از دو دهه گذشته فقر شهری با سیاست‌های نوسازی شهری در سکونتگاه‌های غیررسمی پیوند خورده است اما نباید عبارت فقر را برای این محلات بکار ببریم چرا که امروزه مساله بافت‌های ناکارآمد و حاشیه‌نشینی فرصتی برای بازتعریف حیات شهری جدید به شمار می‌آید.
عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به ابزار تسهیلگری دولت در حوزه بازآفرینی شهری گفت: یکی از این ابزارها دارا بودن منابع مالی پایدار است اما اکنون منابع مالی پایداری در این زمینه وجود ندارد و منابع مورد نیاز، انعطاف‌پذیر و متناسب با تورم جامعه تعریف نمی‌شود. به بیان دیگر ابزار مالی دولت در این حوزه ناپایدار، متغیر و غیرقابل برنامه‌ریزی است.
او با بیان این که دولت در تدوین قوانین و مقررات این حوزه نقش خود را به خوبی ایفا کرده است، تصریح کرد: اما متاسفانه این قوانین از ضمانت اجرایی خوبی برخوردار نیستند و قوانینی که مربوط به تامین منابع مالی می‌شود نیاز به اصلاح و بازنگری دارند.
روستا با بیان این که باید سهم مسکن در برنامه‌های آمایش سرزمین پررنگ شده و رویکرد ملی به آن داشته باشیم، در خصوص محله صحبت کرد و گفت: محله یک واحد زندگی اجتماعی شهری است که در آن قواعد، ارزش‌ها و هنجار‌های خاص نسبت به تامین امنیت، سرمایه اجتماعی، مشارکت و خلق منافع مشترک تعریف می‌شود. این شاخص‌ها باید به گونه‌ای باز طراحی شود تا فرد با ورود به محله بتواند به راحتی یکسری الزامات، هنجارها و ارزش‌ها را بپذیرد و نظام محلی استمرار پیدا کند، محله صرفا به معنی نگه داشتن یک اجتماع محلی نیست، بنابراین باید یکسری از باورها نسبت به تسهیلگری، فقر شهری و محله تغییر داده شود.
توجه به توسعه درون شهری در تدوین برنامه تولید مسکن
همچنین در این جلسه کاوه حاج علی اکبری مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با تاکید بر بازنگری سیاست‌ها گفت: از دهه‌های گذشته موضوع بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی ارتباط تنگاتنگی با هم داشته‌اند. سیر تحول و چگونگی شکل‌گیری بافت‌های ناکارآمد در کشور نشان از آن دارد که جا به‌جایی‌های جمعیتی هم در مقیاس درونشهری و هم برون‌شهری دلیل اصلی این امر بوده است. بنابراین شکل‌گیری بافت‌های ناکارآمد یک موضوع منطقه‌ای است و نیازمند داشتن سیاست‌های آمایش سرزمین است تا بتوان از جا به جایی‌های منطقه‌ای پیشگیری یا آن را هدفمند کرد.
حاجی علی اکبری ادامه داد: در نبود چنین سطح از سیاستگذاری و به دلیل وجود فرصت‌های بیشتر در شهرها به ویژه در تهران این شهر و کلانشهرهای دیگر شاهد حضور جمعیت جدید بوده و به دلیل نبود یک برنامه مشخص برای مواجهه با این وضعیت، بافت‌های فرسوده شکل گرفته است.
او تاکید کرد: نبود یک سیاست کارآمد در تامین مسکن مناسب برای همه افراد و گروه‌ها سرمنشا شکل‌گیری مشکلی به نام بافت‌های ناکارآمد به شمار می‌رود که چندین دهه کشور را درگیر کرده است.
حاجی علی اکبری با بیان اینکه نرخ رشد جمعیت در برخی سکونتگاه‌های پیرامون تهران مثل رباط‌کریم، شهریار و بهارستان سالانه 15 درصد بوده است، اظهار کرد: از آن جا که تامین مسکن این حجم از جمعیت به شکل برنامه‌ریزی شده انجام نمی‌شود بنابراین موجی از سکونتگاه‌های غیررسمی و خود انگیخته شکل می‌گیرد. برنامه‌ریزی برای تولید مسکن و اتخاذ سیاست‌های کارآمد در این حوزه می‌تواند نقش پیشگیرانه داشته باشد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان این که طی سال‌های گذشته توجه به بافت‌های ناکارآمد درون شهری حداقلی بوده است، توضیح داد: به عنوان مثال در دوران بعد از انقلاب به ویژه در برنامه دوم توسعه به این طرف، سیاست‌های تولید مسکن بیشتر بر رشد بیرونی و توسعه افقی مانند احداث شهرهای جدید و طرح‌های آماده‌سازی یا برنامه مسکن مهر در دهه 80 متمرکز بوده است. اکنون که موضوع نهضت ملی تولید مسکن مطرح است، زمزمه‌هایی مبنی بر الحاق 80 هزار هکتار به محدوده شهرها وجود دارد که نشان می‌دهد کماکان در بر همان پاشنه سابق می‌چرخد.
او افزود: یعنی در حوزه تبیین مسکن، از ظرفیتی که درون شهرها وجود دارد غافل شده یا به آن توجه کافی نکرده و وارد اماکنی می شویم که از قابلیت بالاتری در استحصال زمین برخوردارند. این امر در شرایطی انجام می‌شود که پیامدهای بعدی این موضوع تقریبا بر همه آشکار شده است و آثار منفی آن بر مزایایش غلبه می‌کند.
او با تاکید بر این که برای تدوین یک برنامه مناسب در حوزه مسکن در گام اول باید ظرفیت‌های موجود در درون شهرها مورد توجه قرار گیرد، تصریح کرد: واقعیت این است که قلمرو سرزمین، زیر ساخت‌ها و منابع از محدودیت‌های جدی برخوردارند و در این شرایط عاقلانه این است که شهرها به صورت فشرده و هوشمند برنامه‌ریزی و طراحی شود، بنابراین ایده توسعه درون‌زا باید به راهبرد اصلی برای مواجهه با مشکلات مختلف از جمله مسکن تبدیل شود .
به گفته حاجی علی اکبری درصد زیادی از جمعیتی که در بافت‌های ناکارآمد شهری زندگی می‌کنند در محدوده‌هایی ساکن هستند که حق رسمی مالکیت ندارند. در نتیجه برطرف کردن موانع پیش روی اعطای سند به متصرفین اولین گام برای نوسازی این بافت‌ها محسوب می‌شود. او در این باره توضیح داد: در غیر این صورت امکان اخذ مجوزهای قانونی برای ساخت و ساز و بهره‌مندی ساکنان از تسهیلات بانکی و بسیاری از منابع مالی و اعتباری امکان پذیر نخواهد بود. برای مثال در شهری مانند تهران که نسبت املاک فاقد سند آن بسیار کمتر از متوسط ملی است از 280 هزار پلاک موجود در بافت‌های فرسوده، 40 هزار پلاک فاقد سند مالکیت هستند.
او با اشاره به این که راهکارهایی برای اعطای حق مالکیت وجود دارد، اظهار کرد: این راهکارها در گذشته مواد (147) و (148) قانون ثبت بوده و امروز قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی است اما این راهکارها و قوانین موجود با حجم، وسعت و پیچیدگی مساله اصلا انطباق ندارد. بر اساس تحقیق صورت گرفته در شهر تهران از سال 97 تا امروز فقط 30 درصد از املاک فاقد سندی که اقدام به تشکیل پرونده در هیات‌های تعیین تکلیف کرده‌اند، موفق به اخذ رای از این هیات شده‌اند.
او تاکید کرد: چنانچه به دنبال راه‌اندازی جریان نوسازی در بافت‌های ناکارآمد هستیم، باید تحولات ساختاری در سطح کلان برای اعطای حق مالکیت به ساکنان ایجاد شود و با ادامه روندهای موجود مشکلی حل نخواهد شد.
نیاز به تدوین برنامه چند بعدی در حوزه مسکن
پویا علاءالدینی استادیار دانشکده اجتماعی دانشگاه تهران نیز که در این وبینار حضور داشت با اشاره به این که اسناد برنامه‌ریزی کشور عموما فاقد کیفیت کافی برای برنامه‌ریزی هستند، اظهار کرد: در نبود اسناد مناسب تصمیم‌گیری‌ها بدون دقت و شتابزده خواهد بود.
او با اشاره به این که در برخی مناطق میزان تراکم بالاست، تصریح کرد: باید توجه داشت که میزان تراکم از چه نوعی است، برخی مناطق دارای تراکم بالا، تراکم نفر در هکتار بالا و واحد در هکتار پایینی دارند. این بدان معناست که موضوع بافت‌های ناکارآمد بسیار پیچیده است، در بسیاری موارد بافت‌های ناکارآمد با فقر شهری و اجاره‌نشینی گره خورده است و بدون در نظر گرفتن این موارد نمی‌توان مشکلات را حل کرد.
علاءالدینی با تاکید بر این که معضل مسکن بدون داشتن برنامه‌های چند بعدی هماهنگ قابل حل نیست، گفت: چنانچه برنامه خوبی هم برای بافت‌های ناکارآمد تدوین شود، امکان اجرایی شدن آن بسیار کم است زیرا قیمت زمین در ایران کنترل نمی‌شود و با افزایش قیمت زمین، قیمت ساخت مسکن هم افزایش می‌یابد در نتیجه برنامه‌ریزی‌های انجام شده معمولا نتیجه مطلوبی ندارند.
او ادامه داد: مقاوم‌سازی هم در ایران چندان موفق نبوده و بسیار ساده‌تر است که یک خانه را تخریب کرد و از نو ساخت تا این که مقاوم‌سازی شود. پس نیاز به یک برنامه چند وجهی داریم، اگر قرار است طبق نهضت ملی تولید مسکن عمل کنیم باید مشخص شود جایگاه مسکن اجتماعی و استیجاری در این طرح چیست.
به گفته این استاد دانشگاه برنامه‌ای که در حوزه مسکن قرار است تدوین شود باید پویا بوده و با شرایط متلاطمی که در اقتصاد شهری وجود دارد، همخوانی داشته باشد که این امر مورد غفلت قرار گرفته است.
علاءالدینی ادامه داد: به دلیل پایین بودن کیفیت ساخت و ساز و بالا بودن فقر شهری با مشکل تولید بافت فرسوده به طور پیوسته مواجه هستیم و برنامه‌های فعلی کندتر از رفع معضل بافت فرسوده است حتی در نقاط شمالی شهر تهران نیز در آینده نزدیک با مشکل بافت فرسوده رو به رو خواهیم شد و باید دید آیا برای برنامه‌ای برای این بافت‌ها وجود دارد یا خیر.