شارژ مسکن از مخزن ثانویه
مجوز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسکن با هدف تامین 10 هزار میلیارد تومان منابع مالی جدید برای بخش مسکن و ساختمان، به تصویب نهایی رسید. بر این اساس، تسهیلات اولیه پرداخت شده از سوی بانک عامل بخش مسکن، از طریق انتشار اوراق رهنی توسط یک نهاد واسط و فروش آن در بازار سرمایه تنزیل می‌شود و تحت تاثیر این عملیات، مخزن ثانویه وام‌دهی به متقاضیان ساخت و خرید مسکن در بانک عامل به‌وجود می‌آید. پروژه‌های «نوسازی بافت فرسوده» در اولویت تخصیص این تسهیلات هستند و قرار است نرخ سود اوراق، جذاب باشد.
شارژ مسکن از مخزن غیربانکی
منابع جدید با اولویت تخصیص به «عرضه مسکن در بافت فرسوده» از محل جذب نقدینگی‌های خُرد
سازمان بورس و اوراق بهادار با صدور مجوز نهایی برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، مسیر غیربانکی اما روان برای تامین مالی در حجم گسترده را برای بخش مسکن باز کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات این مجوز حاکی است: بازار رهن ثانویه مسکن سرانجام پس از 8 سال تصویب قانون مربوطه، ظرف هفته‌های آینده توسط بانک عامل بخش مسکن تاسیس می‌شود و در قالب آن، یک پُل بزرگ اعتباری در دو مرحله از بازار سرمایه به بازار مسکن متصل خواهد شد. بازار رهن ثانویه، «مخزن دوم» پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن به دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک محسوب می‌شود به این معنا که تسهیلات اولیه پرداخت شده از جانب بانک مسکن –مخزن اول- ابتدا توسط یک نهاد مالی که راه‌انداز بازار رهن ثانویه است، تنزیل می‌شود و سپس در اثر این عملیات، منابع جدید یا همان تسهیلات ثانویه برای پرداخت به بخش مسکن آزاد خواهد شد.
عملیات تنزیل از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه اقساط در حال بازگشت وام‌های اولیه مسکن، انجام می‌شود به‌طوری‌که با عرضه اوراق توسط نهاد مالی واسط در بورس و خرید آن توسط فعالان بازار سرمایه، منابع مالی جدید معادل تسهیلات اولیه، در اختیار بانک مسکن قرار می‌گیرد. به بیان دیگر، بازار رهن ثانویه، قدرت وام‌دهی به بخش مسکن را بدون نیاز مستقیم به منابع بانکی، افزایش می‌دهد. سازمان بورس در مجوز خود به گروه مالی بانک مسکن اجازه داده است 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی برای عرضه در بازار سرمایه منتشر کند. این مجوز به آن معنا است که بانک مسکن معادل 10 هزار میلیارد تومان از وام‌هایی که طی سال‌های گذشته بابت ساخت یا خرید مسکن پرداخت کرده و طبق معمول در مدت 12 تا 15 سال بازپرداخت می‌شود را می‌تواند از چند هفته دیگر توسط نهاد مالی واسط، نقد کند و به مراتب زودتر از موعد بازپرداخت، به منابع اولیه‌اش دست یابد. حجم 10 هزار میلیارد تومانی بازار رهن ثانویه مسکن درست معادل یک‌سوم کل تسهیلاتی است که سال گذشته توسط کل بانک‌ها در قالب وام به بخش مسکن و ساختمان پرداخت شد.
به این ترتیب، بازار جدید مالی، از طریق پُل‌زنی به بورس، قدرت تسهیلات‌دهی به بخش مسکن را 30 درصد افزایش می‌دهد. این حجم منابع جدید عازم بازار مسکن، برابری می‌کند با اعتباراتی که سال گذشته توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان ساخت و خرید آپارتمان‌های مسکونی پرداخت شد. سال گذشته بانک‌ها - طی 11 ماه اول سال 94- رقمی معادل 348 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصاد پرداخت کردند که از این رقم، 36 هزار میلیارد تومان به بخش مسکن ارائه شد. در این میان، بانک مسکن حدود 10 هزار میلیارد تومان تسهیلات برای ساخت و خرید مسکن پرداخت کرد؛ بنابراین در سال جاری با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، توان وام‌دهی بانک عامل بخش مسکن به دو برابر افزایش پیدا می‌کند و نتیجه آن، استفاده حجم بیشتری از متقاضیان ساخت و خرید مسکن از تسهیلات بانکی بلندمدت خواهد بود که می‌تواند به خروج سریع‌تر بخش مسکن از رکود کمک کند.
تامین یارانه سود برای اوراق رهنی
هر چند مجوز نهایی سازمان بورس برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه صادر شده اما تاسیس این بازار از سوی بانک مسکن نیازمند «پرداخت 1800 میلیارد تومان یارانه نرخ سود از جانب دولت» برای «بازارپذیر شدن اوراق رهنی» است. بررسی‌های اقتصادی متولیان بخش مسکن درباره نحوه انتشار اوراق رهنی مسکن در بورس نشان می‌دهد: نهاد راه‌انداز بازار رهن ثانویه چنانچه بخواهد اوراق رهنی را با نرخ سود جذاب و قابل‌رقابت با سود سایر بازارها -از جمله سود بانکی و سود اوراق مشارکت- منتشر کند باید نرخ سود حداقل 18 درصد برای این اوراق تعیین کند. این در حالی است که میانگین نرخ سود تسهیلات اولیه پرداخت شده توسط بانک مسکن، 13 درصد است بنابراین شکاف 5 واحد درصدی بین سود وام‌های اولیه و نرخ مدنظر برای سود اوراق رهنی، باید توسط دولت در قالب یارانه بخش مسکن تامین شود تا امکان انتشار و فروش اوراق و در نتیجه آزادسازی منابع اولیه بانک مسکن فراهم شود. برای جبران این شکاف با توجه به دوره 7 ساله میانگین زمانی انتشار اوراق و همچنین حجم 10 هزار میلیارد تومانی اوراق، باید رقمی معادل 1800 میلیارد تومان برای جبران نرخ سود از سمت دولت یارانه به بانک عامل بخش مسکن پرداخت شود.
انتشار 300 میلیارد تومان در مرحله اول
صبح روز گذشته مقامات بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان بورس و همچنین مدیران ارشد بانک مسکن با حضور در معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، آخرین هماهنگی‌ها برای اجرای فاز اول انتشار اوراق رهنی مسکن را انجام دادند. چند روز قبل نیز جلسه‌ای مشابه با حضور مقامات ارشد اقتصادی دولت یازدهم در دفتر مشاور رئیس جمهوری برای نحوه تامین اعتبار یارانه نرخ سود اوراق رهنی برگزار شد و برای پرداخت آن هماهنگی‌های لازم صورت گرفت. با این حال بانک مسکن تا زمان تامین یارانه 1800 میلیارد تومانی برای انتشار 10 هزار میلیارد تومان اوراق مشارکت، قصد دارد ظرف چند هفته آینده، برای راه‌اندازی آزمایشی بازار رهن ثانویه، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن در بورس منتشر کند.
پیگیری طرح رئیس‌جمهوری در بازار رهن ثانویه
علی چگینی، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی روز گذشته به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: منابع آزاد شده ناشی از انتشار اوراق رهنی مسکن، در راستای طرح مدنظر رئیس‌جمهوری و برنامه‌ریزی‌های وزارت راه و شهرسازی، با اولویت «نوسازی بافت‌های فرسوده» به بخش مسکن و ساختمان تخصیص پیدا می‌کند. حسن روحانی سه روز پیش در جمع متولیان بخش مسکن، خواستار هدایت سرمایه‌گذاران به بافت‌های فرسوده داخل شهرها برای ساخت و تامین مسکن اقشار هدف شد. چگینی در این باره تصریح کرد: پیش‌‌شرط رونق ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، تامین تسهیلات ارزان‌قیمت برای ارائه به سازنده‌ها است و در شرایطی که بانک‌ها با تنگنای مالی و کسری منابع اعتباری مواجه هستند، بازار رهن ثانویه می‌تواند در خدمت برنامه‌های تامین مسکن دولت قرار گیرد. برای این منظور، پیش‌بینی شده است حدود 400 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور از محل پرداخت تسهیلات ساخت - با منابع آزاد شده از بازار رهن ثانویه- توسط سازنده‌ها احداث شود. این منابع در راستای مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار، در قالب وام ساخت یا همان وام نوسازی، به‌صورت وام‌های 50 میلیونی، 40میلیونی و 30 میلیون تومانی به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و همچنین شهرهای کوچک پرداخت خواهد شد.
5 مزیت بازار رهن ثانویه
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: بازار رهن ثانویه مسکن، حاوی 5 مزیت و اثر مثبت برای نظام تامین مالی بخش مسکن است. این بازار از آنجا که با کنترل و هدایت وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن، قرار است به‌صورت هدفمند در خدمات تامین مالی بخش قرار گیرد، امکان استفاده غیرمصرفی از تسهیلات جدید را سلب می‌کند. تخصیص منابع آزادشده از محل این بازار به نوسازی بافت فرسوده عملا باعث تامین مالی پروژه‌های مسکونی ارزان‌قیمت و متوسط قیمت می‌شود و از تکرار تجربه سال گذشته بانک‌ها در تخصیص وام به پروژه‌های ساختمانی لوکس و در نتیجه حبس منابع در املاک غیرمصرفی جلوگیری خواهد کرد. دومین تاثیر مثبت این بازار در اجرای طرح نوسازی مشارکتی بافت فرسوده است.
مزیت سوم در جذب نقدینگی‌های خُرد از طریق بازار سهام خلاصه می‌شود که این چرخه تامین مالی خود به کاهش نقدینگی و در نتیجه کاهش تورم و کنترل تورم مسکن در بلندمدت منجر خواهد شد. چهارمین مزیت بازار رهن ثانویه، پایان وابستگی مطلق بازار مسکن به روش سنتی تامین مالی است که باعث می‌شود بازار بورس ضعف بانک‌ها در وام‌دهی به بخش مسکن را جبران کند و وارد میدان تامین منابع بلندمدت برای این بخش شود. مزیت پنجم این بازار نیز در عدم استفاده از منابع بانک مرکزی خلاصه می‌شود که این موضوع نیز جلوی تحریک تورمی را مسدود می‌کند. بازار رهن ثانویه در قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87 به تصویب رسید و قرار بود حداکثر ظرف مدت یک سال تاسیس شود.
منبع : روزنامه دنیای اقتصاد / مورخه 24 فرودین 1395
گروه مسکن، فرید قدیری: روزنامه دنیای اقتصاد
