در حال حاضر بیش از166 هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد شهری شامل 74 هزار هکتار بافت فرسوده میانی، ۳۲ هزار هکتار بافت فرسوده تاریخی و ۵۹ هزار هکتار بافت حاشیه‌ای (سکونتگاه غیررسمی) وجود دارد که 23 درصد سطح شهرها را دربرمی‌گیرد که یک سوم جمعیت شهری کشور در این مناطق ساکن هستند.به لحاظ محله‌ای نیز تاکنون بیش از 5500 محله عرفی گرفتار این بلیه شهری هستند.این موضوع زمانی نگران کننده می‌شود که بدانیم حدود 2 میلیون و 700 هزار بنای ناپایدار در این محلات وجود دارد که فاقد هرگونه سازه ای اعم از بتنی یا فلزی هستند و با کوچکترین زلزله ای جان ساکنان مستقیم آنها که قریب به ده میلیون نفر است، در خطر قرار دارد. شاید از همین روی است که اولویت اصلی دولت حفظ جان ساکنان زیر این سقف‌های لرزان است.وظیفه قانونی و شرعی ما کمک به حفظ جان انسان‌هاست و اولویت فعالیت‌ها باید در این راستا باشد تا سقف‌های لرزان و ناپایدار جای خود را به خانه‌های امن بدهند.
نکته قابل تأمل اینجاست که طی این سال‌ها و در ادوار گذشته از سال 84 تاکنون صرفا حدود 210 هزار پلاک فرسوده از مجموع این واحدهای ناپایدار کم شده و 670 هزار واحد جدید جای آن ساخته شده است که نشان می‌دهد برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌های گذشته محقق نگردیده است.
این آمارها بدان معناست سیاست‌ها و حمایت‌ها در این حوزه چندان مؤثر نبوده است و باید طرحی نو درانداخته شود و تحولی اساسی در نوسازی مسکن ایجاد گردد زیرا با روند گذشته نمی‌توان از سرعت فرسودگی ابنیه کاست.به همین دلیل است که مقام معظم رهبری (مدظله العالی) نیز بر سیاستگذاری توأم با ابتکار،شجاعت و جرأت تأکید فرموده‌اند.
ایشان علاوه برای راهکار، موضوع را اینگونه تبیین نموده‌اند که « ... دولت یک ابتکاری بکند در همین مناطق [فرسوده]، این کسانی را که ولو خود دولت نمی‌خواهد مباشرت بکند و شاید مصلحت هم نیست، اما این کسانی را که سرمایه‌گذاری می کنند، اینها را تشویق کند با صور مختلف بیایند این خانه‌ها را تبدیل کنند به خانه‌های 4 طبقه ، 5 طبقه،هم مستحکم باشد،...امکانات داشته باشد،هم دسترسی داشته باشد،... با توجه به نیازهای واقعی زندگی مردم و متناسب با فرهنگ و روحیات مردم.... »
همانگونه که پیشتر گفته شد دولت مردمی سیزدهم نیز در سند تحول خود یکی از 4 چالش اصلی حوزه مسکن و شهرسازی را چالش نوسازی بافت‌های فرسوده اعلام نموده و بر نوسازی محله محور تأکید می‌نماید. لذا برای انجام یک سیاستگذاری ابتکاری،باید از نوسازی پلاک محور و لکه‌ای به سمت اصلاح محله محور بافت فرسوده با محوریت نهادهای توسعه‌گر واسط بین مردم حرکت کنیم. دولت نیز با واگذاری اختیارات و امتیازات ویژه به این نهادها متناسب با حجم اصلاح شده از بافت شهری از قبیل تخفیف در مجوز ساخت، تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت و واگذاری زمین برای اجرای فرایند کلید به کلید شرایط را برای سازندگان تسهیل کند.
مردمی‌سازی فعالیت‌ها و جلب مشارکت بخش خصوصی راه برون‌رفت از این وضعیت و شتاب‌بخشی به نوسازی بافت‌های فرسوده است و آماده سازی بسته‌های جامع تشویقی می‌تواند زمینه جلب مشارکت مالکان بافت‌های فرسوده با توان مالی پایین و سازندگان و توسعه گران را فراهم نماید. بخشودگی کامل یا بخشی از هزینه‌های صدور پروانه، کاهش زمان صدور پروانه و اعطای تسهیلات مالی ارزانقیمت، کمک در تأمین اسکان موقت و از همه مهمتر تشویق‌های کالبدی و شهرسازانه از جمله این مشوق‌هاست. این بسته تشویقی می‌تواند فضایی را در دولت مردمی سیزدهم فراهم آورد تا سازندگان خرد و کلان و ساکنین این بافت‌ها انگیزه بیشتری برای نوسازی مساکن ناپایدار پیدا نمایند.
اما هدف‌گذاری دولت سیزدهم در این زمینه نوسازی و احداث حداقل 600 هزار واحد طی 4 سال در این محلات است. در حاضر قریب به 109 هزار واحد در محلات فرسوده در مراحل مختلف ساخت قرار دارند لیکن برای شتاب‌بخشی برای تحقق این هدف تمهیدات زیر برنامه ریزی و فراهم شده است:
ارایه تخفیف 50 تا 100 درصدی درصدور پروانه نوسازی و تراکم ساخت به متقاضیان ساخت در بافت‌های فرسوده توسط شهرداری‌ها که با پیگیری‌های صورت گرفته و سفرهای استانی متعدد در اکثر استان ها حداکثر تخفیف تصویب گردیده است به نحوی که متوسط درصد تخفیف به بالای 80 درصد رسیده است و پیگیری کاهش زمان صدور پروانه ساخت به کمتر از دو ماه و تسریع در صدور مجوزهای مرتبط با دستگاه های خدمات رسان.
اعطای تسهیلات بانکی از محل تسهیلات اشتغالزایی برای توسعه نوسازی و تولید مسکن در بافت‌های فرسوده که میزان این تسهیلات در تهران 450 میلیون تومان، کلانشهرها و مراکز استان‌ها 400 میلیون تومان و سایر شهرها 350 میلیون تومان است که 150 میلیون تومان آن صفر درصد است (این بدین معنی است که نرخ سود این تسهیلات بین ده و نیم الی 12 درصد است.) بیش از 30 هزار واحد از این محل برای دریافت تسهیلات به بانک عامل معرفی شده است.
تعلق گرفتن تمامی امتیازات نهضت ملی مسکن برای بافت‌های فرسوده با این تفاوت که به تحقق شرایط چهارگانه نهضت ملی از جمله داشتن شرایط فرم (ج) برای دریافت کننده تسهیلات نیازی نیست.تاکنون بیش از ده هزار واحد مسکونی در این محلات در قالب تسهیلات خودمالک نهضت ملی مسکن به بانک های عامل معرفی شده است.
تصویب بسته جامع تشویقی شهرسازانه که این بسته تشویقی برای چهار گروه که اقدام به نوسازی در بافت‌های فرسوده می‌کنند، دیده شده و برای هر گروه مشوق‌های مختلفی در نظر گرفته شده است.
گروه اول شامل کسانی است که در مقیاس محله‌ای و حداقل بلوک شهری اقدام به بازآفرینی شهری می‌کنند، شروط بهره‌مندی از ضوابط تشویقی این گروه آن است که ساخت و ساز باید در حوزه کاربری مسکونی، مسکونی مختلط و خدمات پشتیبان محله‌ای باشد و متقاضی باید نسبت به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 استان اقدام کند. طرح مذکور باید ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده را تأمین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله‌ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله شود.علاوه بر این مجاورت بلوک با حداقل یک معبر دارای عرض 10 متر از دیگر شروط بهره‌مندی از ضوابط تشویقی گروه اول است.
ضوابط تشویقی گروه اول شامل اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، امکان تخصیص 20 درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظورتأمین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداری‌ها) و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌گذاری و نما است.
گروه دوم شامل کسانی است که در مقیاس بازگشایی محورهای اصلی محلات فرسوده اقدام به نوسازی می کنند. متقاضیان این گروه باید دارای حد نصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب را فراهم نمایند و در جبهه اول محورهای اصلی محله (مطابق طرح‌های توسعه و عمران شهری) مستقر باشند.
اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، امکان استفاده از مساحت معابر بن بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداری‌ها) از جمله ضوابط تشویقی و مشوق‌های در نظر گرفته شده برای کسانی است که در مقیاس محله محور اقدام به نوسازی می‌کنند.
گروه سوم شامل کسانی است که پلاک‌های ریزدانه را در عمق بافت فرسوده شهری تجمیع نموده و به حداقل نصاب تفکیک می‌رسانند، شرط بهره‌مندی از بسته تشویقی در نظر گرفته شده برای گروه سوم مجاورت قطعه با یک معبر دارای عرض حداقل 6 متر است. اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه در راستای تامین حداکثری پارکینگ در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (بافت فرسوده) مشروط به تامین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز با ضریب تامین یک پارکینگ برای هر واحد و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی از جمله مشوق‌های در نظر گرفته شده برای این گروه است.
در این بسته برای نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع نیز به عنوان گروه چهارم مشوق‌ها از جمله امکان پیشروی طولی تا 2 متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی در نظر گرفته شده است.
با توجه به تجارب گذشته این مشوق‌ها امکان جذب سرمایه‌گذاران و تسهیلگران را برای ورود به نوسازی بافت‌های فرسوده فراهم می نماید، قطعاً این بسته این مصوبه به دنبال افزایش تراکم و بلندمرتبه‌سازی نبوده و تراکم‌های تشویقی پیش بینی شده مشروط به شرایطی شده است که باعث می‌شود معابر عریض‌تر و فضاهای باز عمومی در محلات برای تامین و تکمیل خدمات مورد نیاز شکل بگیرد.
تهیه و تدوین لایحه اهدای سند مالکیت مشروط به ساکنین سکونتگاه‌های غیررسمی به منظور بهره‌مندی از مزایای تسهیلات بانکی، معافیت مالیاتی و تخفیف عوارض شهرداری که در مراحل پایانی خود در دولت قرار دارد.
تأمین و توزیع بیش از 64 هزار تن قیر رایگان برای بهسازی و آسفالت بیش از 1200 کیلومتر طول معبر خاکی واقع در سکونتگاه‌های محروم حاشیه‌ای و بافت‌های فرسوده درون شهری.
تکمیل و به اتمام رساندن بیش از 220 پروژه تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی محلات کمتر برخوردار و سکونتگاه‌های حاشیه‌ای شامل مدارس، درمانگاه‌ها، کلانتری‌ها، ورزشگاه‌ها، اورژانس‌های اجتماعی و ....
در نظر است مشوق‌های ابتکاری دیگری به ویژه در حوزه اعطای زمین به سازندگان فعال برای تهاتر با واحدهای فرسوده و اجرای طرح‌های کلید به کلید در نوسازی بافت‌های فرسوده فراهم شود.در کنار تکمیل و اجرای بسته‌های تشویقی فراهم شده و حضور پررنگ توسعه گران و سازندگان بخش غیردولتی در نوسازی مساکن ناپایدار و لرزان ، با یاری خداوند متعال و همراهی دستگاه‌های مرتبط در نظر است در طول سه سال آتی تمامی معابر خاکی واقع در محلات فرسوده و حاشیه‌ای بهسازی و آسفالت شوند و نهضت بهسازی و آسفالت معابر خاکی با همراهی وزارت نیرو برای اجرای شبکه فاضلاب و شهرداری‌های بیش از 650 شهر که دارای محدوده مصوب بازآفرینی است محقق گردد. تحقق سالانه نوسازی بیش از 150 هزار واحد نیازمند اختصاص تسهیلات بانکی ارزانقیمت از محل وجوه اداره شده موضوع تبصره 18 قانون بودجه سال جاری و سال های آتی است.
محمد آیینی- معاون وزیر راه و شهرسازی، مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری ایران و دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار
