محور برنامه بارآفرینی ارتقای توانمندیهای اقتصادی – اجتماعی و نهادی است
مهندس قزوینی عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ضمن اشاره به تاریخچه بازآفرینی شهری از سال 1393 در شرکت عمران وبهسازی شهری سابق و شرکت بازآفرینی شهری ایران که به تازگی تغییر نام داده گفت :
طبق برنامه ششم توسعه قرار است سالانه 270 محله را بهسازی و نوسازی را کنیم . ماده 59 قانون برنامه پنجساله ششم ما را مکلف کرده که یک برنامه اجرایی را با همکاری وزارت کشور و شهرداریها تدوین کنیم و طبق آن در راستای سند ملی توسعه اقدامات اجرایی خود را پیش ببریم و تامین مالی برنامه را هم در آن راستا انجام دهیم.
مهندس قزوینی افزود: در سال گذشته محوریت برنامه های شرکت عمران و بهسازی شهری ایران اجرایی کردن ماده 59 بود براین اساس از اوایل سال گذشته سعی شد مطالعات از سطح پایین به بالا و از جز به کل انجام و بر اساس اطلاعات واقعی یک برنامه اجرایی تدوین شود . این برنامه از مهر و آبان نهایی و بعد در ستاد ملی بازآفرینی شهری مطرح شد . ایرادات آن هم طی چندین جلسه در ستاد مرتفع شد و در دهه فجر سال گذشته با حضور رییس جمهور این برنامه به عموم معرفی و رسانه ای شد .
به گفته او، همزمان برنامه های اجرایی در قالب طرح امید که ذیل بازآفرینی است در چندین استان شروع شد و رییس جمهور همچنین تاکید داشتند برای سرعت بخشیدن به کار، از اراضی دولتی استفاده کنیم .
برای شروع برنامه بازآفرینی ، ما اراضی دولتی را مورد استفاده قرار دادیم که این کار از همان 19 بهمن در دستور کار قرار گرفت .در مرحله اول اراضی شرکت عمران وبهسازی شهری ایران ، در مرحله دوم اراضی سازمان ملی زمین و مسکن با در نهایت اراضی سازمانها و دستگاههای دولتی مورد بررسی قرارگرفت که در حال حاضر در حال شناسایی و مراحل قانونی آن هستیم .
عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران در ادامه افزود: در یک فرآیند سه ماهه با کسب مجوز از رییس جمهور قدم های اجرایی طرح امید با تدوین آیین نامه اجرایی آن برداشته . خوشبخانه هیئت دولت هم این آیین نامه را با حداقل تغییر و تعدیل تصویب کرد .
مهندس قزوینی با تاکید بر کاهش دخالت دولت در طرح ها گفت: با بهره گیری از دو نهاد تسهیل گر و توسعه گر باید میزان دخالت دولت را به حداقل رساندیم .
او در ادامه یادآور شد: یکی از خلاء های که محلات هدف از فقدان آن رنج می برند، بحث خدمات زیربنایی است که از اولویتهای جدی این برنامه به شمار می آید. در حوزه خدمات زیربنایی و فضاهای شهری به ویژه در سکونتگاههای غیر رسمی ضعف های عدیده ای وجود دارد .
مهندس قزوینی افزود: محوریت همه برنامه ها مردم هستند. درجلسات متعدد هم تاکید شده باید همواره توانمندی مردم را در راستای اجرای این برنامه افزایش دهیم که یک محور جدی آن ارتقای توانمندیهای اقتصادی– اجتماعی و نهادی است.
او با تاکید بر اینکه قرار نیست دولت وارد پروژه و اجرا شود گفت : دولت باید ابزارها و شرایط را محیا کند تا همه دستگاه های درگیر این برنامه هم راستا حرکت کنند و بخش خصوصی هم وارد برنامه شود .
عضو هیات مدیره شرکت باز آفرینی شهری در ادامه گفت : برنامه بازآفرینی شهری سه محور اصلی دارد که محور کالبدی است یعنی مسکن ، روبنایی و زیربنایی و فضاهای شهری .
به گفته مهندس قزوینی ،تهیه طرح ها و برنامه های بازآفرینی که در سطح محلات هدف بازآفرینی شهری مطرح می شوند بر اساس اطلاعاتی که تسهیل گر هر محله در اختیار ما قرار می دهد و با حمایت نهادهای توسعه محله و سیاست گذاری که ستاد بازآفرینی در استان و شهرستان انجام می دهد سند مشارکتی و توسعه محله تدوین می شود و بر اساس یک برنامه بلندمدت توسعه محله شروع می شود .
او افزود : برای اجرای طرح باز آفرینی شهری در 1334 محله (50 درصد از کل محله های هدف ) ، 66 هزار هکتار (48 درصد از مساحت محله های هدف ) و حدود 9 میلیون نفر ساکن در محلات هدف 123 هزار میلیارد تومان منابع مالی برای پنج سال مورد نیاز است .
عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری در پایان گفت: ابزارهای مالی پیش بینی شده که بعضا در دنیا و سالهای گذشته در کشور خودمان به کار گرفته شده است، راهکارهای تامین مالی مناسبی خواهند بود که امیدواریم با کمک توسعه گران ، فعالان متخصصان و همراه کردن سازمان بورس ، بانک مرکزی و بانکهای تخصصی ما را در اجرای برنامه ها یاری کنند.
تبدیل منابع شهرداریها و دولت به منابع نقدی
دکتر محمدآئینی، رئیس هیات مدیره و مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید اندیشه بیان کرد که تشکیل جلسات ستاد ملی و استانی به طور مرتب،نشان دهنده نقطه قوت برنامه بازآفرینی شهری است و این موضوع هم مطرح می‌شود که آن عزم ملی که سال‌ها به دنبال آن بودیم در حال شکل‌گیری است.
او همچنین با بیان اینکه در برنامه بازآفرینی شهری نکات خیلی مثبتی وجود دارد، گفت: باید از فرصت‌های مثبت این پروژه به طور جدی استفاده کرد.
او در صحبت‌هایش یکی از مهم‌ترین فرصت‌ها را حضور، توجه، تلاش و همراهی روزانه دکتر عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی معرفی کرد و بیان کرد: در دوره‌هایی به سختی می‌شد دید وزیر در چند برنامه حضور مستقیم داشته باشد، اما دکتر آخوندی در حوزه بازآفرینی شهری به طور جدی در این موضوع حضور دارند و ما باید از این فرصت استفاده کنیم.
دکتر محمدآئینی در بخش دیگر سخنانش در رابطه با حوزه تأمین مالی و رابطه آن با نهاد تسهیل گر موضوعاتی را مطرح کرد و گفت: شاید به طور مستقیم نهاد تسهیل گر وظیفه‌ای در زمینه مالی نداشته باشد اما مهم‌ترین وظیفه در این برنامه نهاد تسهیل گر است و ما هرچه بتوانیم نهاد تسهیل گر را در حوزه تأمین مالی تقویت کنیم، توفیقاتمان در اجرای برنامه بیشتر خواهد شد.
به گفته رئیس شورای برنامه‌ریزی و توسعه عمران و بهسازی شهری ایران ، جهت‌دهی صندوق یکم به سمت نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده نکته مثبتی است و اینکه در این برنامه تلاش شده تا از فرصت‌های موجود در سایر بخش‌ها استفاده شود و به سمت بازآفرینی شهری سوق داده شوند، در جای خودش ارزشمند است.
دکتر آئینی، سپس بابیان اینکه در برنامه بازآفرینی شهری برای دولت و شهرداریها سهم قابل توجهی از بودجه در نظر گرفته است، گفت: تجربه و عملکرد دولت و شهرداری در تأمین بودجه‌ها پاشنه آشیل این طرح می‌تواند باشد.
او در همین رابطه گفت: شهرداری گفته ، 55 هزار میلیارد تومان بودجه مصوب دارد و غیر از 30 یا 40 شهرداری در سراسر کشور وضعیت مطلوبی دارند، باقی شهرداری ها در تامین هزینه های جاری خود دچار مشکل هستند به طوری که در بسیاری از برنامه‌های عمرانی ضروری مانند روکش آسفالت دچار مشکل هستند بنابراین این موضوع می‌تواند برنامه بازآفرینی شهری را تحت الشعاع قرار دهد.
او در ادامه سخنانش در همین بخش با مطرح کردن این موضوع که فرض کنیم که کل این برنامه به خوبی اجرا و تقسیم سهم ها هم انجام شود و سالی 25 هزار میلیارد تومان منابع هم تأمین شود، این پرسش‌ها را مطرح کرد که آیا سازوکار و بستر این پروژه در بافت فرسوده فراهم است؟ آیا به رغم همه تلاش‌هایی که صورت گرفته است، مردم بافت فرسوده با برنامه بازآفرینی شهری همکاری خواهند کرد؟
دکتر محمدآئینی، افزود:شاید سخت‌ترین کار در کشور ما شاید تأمین مالی نباشد، بلکه تعریف پروژه باشد، پروژه‌ای که در حال اجرا باشد، پروژه‌ای که بداند چه می‌خواهد و چه کار باید انجام دهد.
او در بخش دیگر به سهم بخش خصوصی و بانک‌ها در حوزه تأمین مالی پرداخت و به این موضوع اشاره کرد که باید روی این موضوع توجه بیشتری شود.
رئیس هیات مدیره و مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید اندیشه تصریح کرد: ما برای اینکه بتوانیم درصد موفقیت و توفیق این برنامه را افزایش دهیم باید به دنبال سازوکارهایی باشیم که سهم بخش خصوصی و بانک‌ها را بالا ببریم. یعنی اینکه با سازوکارهایی حتی تشویقی، بانک‌ها و بخش خصوصی بتوانند نقش شهرداریها یا دولت را ایفا کنند تا این موضوع به پیشبرد برنامه کمک کند و در نتیجه هر چه بتوانیم بستر را برای تأمین مالی بخش خصوصی تأمین کنیم برنامه ما موفق‌تر خواهد بود.
او بیان کرد: تمرکز باید به این سمت برود که نهاد توسعه گر یا هر نهادی که مسئولیت اجرا پیدا می‌کند چگونه تأمین مالی انجام دهد که این موضوع در حال حاضر در این برنامه شاید مغفول مانده است.
دکتر آئینی تأکید کرد: باید روش‌های تأمین مالی را مدون کنیم و در اختیار نهادهای تسهیل گر قرار دهیم تا بتوانند تأمین مالی کنند، زیرا توسعه گر بدون مشارکت فراگیر نمی‌تواند در این برنامه موفق باشد.
او سپس درباره مشارکت فراگیر و نقش آن در پروژه بازآفرینی شهری صحبت کرد و ضمن توضیح معنای مشارکت فراگیر، گفت: مشارکت فراگیر به این معنا است که نهاد تسهیل گر با هر منابعی که در اختیارش است و با سازوکاری مشخصی بتواند وارد برنامه بازآفرینی شهری شود.
دکتر آئینی تصریح کرد: درست است که دولت و شهرداریها یا شرکت بازآفرینی شهری باید از روش‌های مختلف تأمین مالی استفاده کنند اما بیاییم این قضیه را برعکس ببینیم و بگوییم توسعه گران اختیار داشته باشند تا از روش‌های مختلف تأمین مالی استفاده کنند.
او ادامه داد: به روش مفهومی ساده‌ترین توضیح این است که مشارکت فراگیر باشد که با یک قرارداد مشارکت مدنی، توسعه گران بتوانند از تمامی دارندگان منابع اجرایی بازآفرینی شهری استفاده کنند و آن‌ها را به مشارکت فرا خوانند؛ یعنی کسی که صاحب زمین است، طرح یا ماشین‌آلات و ... دارد بتواند در قالب مشارکت مدنی وارد این برنامه شود و در انتهای برنامه هم سهم خودش را از پروژه بردارد.
دکتر محمدآئینی بعد از این توضیحات درباره مدیریت بدون منابع مالی صحبت کرد و توضیح داد که در این روش نباید برنامه بازآفرینی شهری را صرفاً بر مبنای تأمین مالی و آن هم تأمین مالی از نوع نقد و اعتباری آن استوارکنیم بلکه باید به منابع غیر پولی اولویت داده شود.
او ادامه داد: در حوزه دولت و شهرداریها می‌توان، تضمین تعهدات را افزایش داد. ما باید از طریق شرکت بازآفرینی شهری راهکارهایی به دولت ارایه دهیم و بگوییم منابع دیگری وجود دارد و از آن منابع دیگر در قالب تأمین مالی مجدد برای فاینانس می‌توانید استفاده کنید و این منابع را دوباره زنده کنید و در اختیار بگذارید.
دکتر آئینی بیان کرد: عمده ساختمان‌هایی که در اختیار شهرداریها و دولت است را می‌توان با سازوکاری تبدیل به منابع نقد کرد و به طرح بازآفرینی شهری اختصاص داد .
او همچنین توضیح داد: باید شرایطی را فراهم کنیم که توسعه گر بتواند شرکت سرمایه‌گذاری یا صندوق مناسب کار تشکیل دهد و از ظرفیت‌ها استفاده کند.همچنین توسعه گر بتواند امکان استفاده از روش‌های تأمین مالی که عایدات متقارن، نامتقارن و تصادفی دارد، استفاده کند و درکل امکان استفاده از تمام ابزارهایی که با آن می‌تواند منابع مالی را تأمین کند داشته باشد .
دکتر محمد آئینی، رئیس هیات مدیره و مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید اندیشه افزود: حتی توسعه گر باید اجازه رسمی انتشار اوراق مشارکت، صکوک و ... را داشته باشد.
او در پایان گفت: امیدوارم با توجهاتی که در این حوزه شده است بتوانیم در ادامه مسیر اصلاحات لازم را اعمال کنیم تا توفیقات این برنامه فراهم شود.
تأمین مالی یکی از حلقه‌های زنجیره‌وار اجرای پروژه‌ها است
دکتر سعید اسلامی بیدگلی دبیرکل کانون نهادهای سرمایه گذاران کشور، با ابراز تأسف از آنچه که در کشور در اکثر پروژه‌ها در حال اتفاق افتادن است، گفت: عملاً اکثر پروژه‌های ما در یک موفقیت محدودی متوقف می‌شوند و عملاً نمی‌توانیم سازوکارهایی را تعریف کنیم که یک پروژه بزرگی تا انتها پیش برود.
او ادامه داد: به همین علت هم وقتی که می‌خواهیم یادآوری کنیم که در چه حوزه‌ای موفق بوده‌ایم، مثال‌های محدودی یادمان می‌آید و می‌بینیم هرجایی هم که گام موفقی برداشته شده، در جایی متوقف شده است.
اسلامی بیدگلی تصریح کرد: تردیدی نداریم که منابعی که برای بازآفرینی شهری با این حجم وسیع از مساحت شهری، در اختیار دولت نیست و حتی اگر دولت تمام درآمدهای خود را هم به این پروژه اختصاص دهد، امکان‌پذیر نیست که به تنهایی بتواند این مساحت بزرگ در کشور را به تنهایی بازآفرینی کند.
او ادامه داد: به همین دلیل هم هست که هرجا از تأمین منابع مالی سخن گفته شده ، می‌بینیم که هیچ‌کس نمی‌گوید دولت به تنهایی می‌تواند این کار را انجام دهد.
اسلامی بیدگلی در بخش دیگر سخنانش با بیان اینکه تأمین مالی یک حلقه است اما لزوماً مهم‌ترین حلقه نیست، افزود: ما امروز با یک شبکه بانکی با حدود 500 هزار میلیارد تومان دارایی سمی مواجه هستیم که اگر فرض کنیم 90 درصد سپرده‌های ما سپرده‌های بهره دار باشند، به بیانی دیگر، شبکه بانکی باید 200 هزار میلیارد ریال سود ایجاد کند. بنابراین عملاً امکان‌پذیر نیست که بتوانیم بخش معناداری از این پروژه‌ها را از طریق بانک ها تأمین مالی کنیم و به همین دلیل هم باید یک سازوکار مدت‌دار تعریف کرده تا این همه تلاش به نقطه هدف برسد.
او بابیان اینکه طولانی شدن زمان پروژه‌ها هم عاملی است که افراد را به مشارکت فرا نمی‌خواند، گفت: در کشور ما اساساً یک نوع اقدام برنامه محور وجود ندارد، یعنی همه اقداماتی که در کشور انجام می‌شود در هسته اولیه اش پروژه محور هستند در صورتی که باید تمام پروژه‌ها در یک برنامه زنجیره‌وار انجام شوند.
اسلامی بیگدلی تصریح کرد: زمانی که ما پروژه‌ها را مستقل تعریف می‌کنیم، هر پروژه یک تکه‌ای را شکل می‌دهد که این موضوع مبنای درستی نیست. بخش تأمین مالی یکی از حلقه‌های زنجیره‌وار اجرای پروژه‌ها ست و به همین دلیل هم هست که پروژه‌هایی که تأمین مالی شده‌اند لزوماً پروژه‌های موفقی نبوده‌اند. در حال حاضر تعداد زیادی پروژه در کشور وجود دارد که به رغم تامین مالی موفق نبوده اند .
به گفته او جه بخواهیم از طریق دولت، درآمد شهرداریها، نهادهای حاکمیتی و بخش خصوصی پروژه‌ای را اجرا کنیم، شرایط اقتصادی بر علاقه بخش‌های مختلف برای مشارکت در یک پروژه تأثیر می‌گذارد که از این موضوع هم نباید غافل باشیم.
او ادامه داد: مشکل کلیدی دیگری که در کشور پروژه‌های مشارکتی را پیچیده‌تر می‌کند این است که ما در کشورساختار حل ادعا نداریم این موضوع وضعیت مشارکت در پروژه‌ها را مشکل می‌کند و به همین علت هم تعداد پروژه‌های مشارکتی متوقف شده در ایران بسیار زیاد است.
اسلامی بیگدلی تأکید کرد: ما در یک کشور توسعه‌نیافته و نه لزوماً در حال توسعه با کلی سازوکار غیرفراگیر( به اصطلاح داود نجم اوغلو؛ نهادهای بهره‌کش )روبرو هستیم که در نهایت مجبوریم مشارکت فراگیردر توسعه داشته باشیم.
او توضیح داد: در چنین ساختاری پروژه‌ها فقط در چند صورت می‌توانند موفق شوند؛ صورت اول این است که دولت تمام هزینه‌های پروژه‌ها را قبول کند و خودش پروژه را دست بگیرد. دوم ، برای اینکه پروژه‌ای راه اندازی شود0به آن رانت اختصاص دهیم که هردوی این موارد راهکارهای ضد توسعه‌ای هستند.
