نشست هم اندیشی و بررسی «آیین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار» امروز دوشنبه 22 مردادماه با حضور کانون‌ها و انجمن‌های صنفی و حرفه ای در خصوص نمونه قرارداد توسعه گران برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار در سالن اجتماعات شرکت بازآفرینی شهری ایران برگزار شد.
به گزارش روابط عمومی شرکت بازآفرینی شهری ایران، در این نشست، هوشنگ عشایری، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، مجید روستا، عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان، عباسی مشاور معاونت حقوقی ریاست جمهوری، انجمن صنفی تولید کنندگان و فناوران ساختمان، سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، کانون سراسری انجمن های کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران حضور داشتند.
در بخش هایی از این هم اندیشی، توسعه گران به بررسی ابعاد مختلف این پیش نویس پرداختند و نظرات و انتقادات خود را اعلام کردند.
عشایری: سود دولت ارتقای کیفیت زندگی مردم است
دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار در این جلسه اظهار داشت: دو ریسک مشمول حال سرمایه‌گذار می‌شود که یکی از این موارد را شرکت بازآفرینی می‌پذیرد. نخست، ریسک سرمایه‌گذاری و دیگری ریسک فروش است. از این دو، ریسک سرمایه‌گذاری با شرکت بازآفرینی شهری ایران و ریسک فروش با توسعه‌گران است. دلیل قبول این ریسک از سوی شرکت بازآفرینی شهری ایران، افزایش حاشیه امن سود توسعه‌گران است.
به گفته مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، این قرارداد به منظور مجاب کردن توسعه‌گران تدوین شده تا آنها متوجه شوند ریسک سرمایه‌گذاری، بیشتر به سمت شرکت بازآفرینی سوق دارد. برخلاف آنچه که تصور می شود، شرکت بازآفرینی شهری ایران روی زمین نرخ گذاری نمی‌کند.
وی افزود: مفروضات توسعه‌گر بر این است که خواب و سود سرمایه‌گذاری خود را ببیند و با محاسبه این موارد، سهم برای توسعه‌گر تعیین می‌شود. اگر در انتهای کار ضرری باقی بماند برای شرکت بازآفرینی شهری ایران است.
عشایری توضیح داد: البته اگر ضرر اقتصادی هم داشته باشد به معنی ضرر برای دولت نیست زیرا سود دولت بر این است که کیفیت زندگی ساکنان در محلات ناکارآمد ارتقا یابد. این قرارداد به دنبال حل چالش های قانونی است تا سود سرمایه‌گذاری را تضمین کنیم.
دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار در ادامه سخنان خود خطاب به توسعه گران گفت: مدلی را تدوین کنید که منتج به ضرر نکردن خودتان شود. رئیس جمهور به معاونت حقوقی خود دستور داد نوعی قرارداد بنا به تقاضای شرکت بازآفرینی ایران به منظور سود توسعه‌گر، تهیه کند.
عشایری ادامه داد: این قرارداد سه بعدی است، بعد حقوقی آن تدوین شده است. اما باید بعد فنی و مالی آن توسط توسعه‌گران بررسی و سپس به بعد حقوقی الحاق شود. دولت قراردادی را تدوین کرده و تاکید دارد که نظرات توسعه‌گران از ابتدا در آن اعمال شود.
وی با بیان اینکه پیش‌نویس این قرارداد با همکاری معاونت حقوقی ریاست جمهوری تدوین شده است، اظهار داشت: توسعه‌گران باید نقطه نظرات خود را در این قرارداد ارائه دهند چرا که هر کدام از نظرات فعالان بخش خصوصی متفاوت است. این قراردادها شامل اراضی دولتی و شهرداری ها می شود و دولت هیچ مداخله‌ای در مشارکت توسعه‌گران و مردم ندارد.
عشایری در ادامه با بیان اینکه اراضی دولت در اختیار توسعه‌گران و بخش خصوصی قرار گرفته است، بیان کرد: این نمونه قرارداد در کوتاهترین زمان ممکن مورد نقد و بررسی انجمن‌ها و صنوف حرفه‌ای قرار گیرد تا نتیجه آن به سود توسعه‌گران است. سپس توسعه‌گران مبتنی بر همین قرارداد که از دل نظرات خودشان آماده شده است، با شرکت بازآفرینی شهری ایران قرارداد منعقد می‌کنند.
وی گفت: دولت فعلی به منظور شتابدهی به طرح امید برنامه ملی بازآفرینی شهری و با توجه به دستوری که در این زمینه صادر کرده است تا همه جامعه از جمله توسعه گران در این برنامه مشارکت داشته باشند، زحمتی به معاونت حقوقی ریاست جمهوری داد تا با مشارکت توسعه‌گران و همفکری همه فعالان، به اجرای این قرارداد سرعت بیشتری داده شود.
وی افزود: نیت ما بهره‌مندی از تمام ظرفیت‌های بخش خصوصی و توسعه‌گران است،آنچه به عنوان سیاست اصلی شرکت بازآفرینی شهری ایران شناخته می‌شود مشارکت عمومی در برنامه ملی بازآفرینی شهری است و توسعه‌گران به عنوان یکی از اصلی‌ترین کنشگران برنامه ملی بازآفرینی، نقش خود را در تدوین مقدمات این قرارداد نشان دهند.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، ادامه داد: اقبال عمومی که برای طرح بازآفرینی رخ داد، ما را تشویق و ترغیب به استمرار رویکردمان می‌کند.
عشایری ضمن انتظار از مجموعه اقتصادی دولت و سازمان برنامه و بودجه دارد، اظهار داشت: انتظار داریم این نقطه امید دولت به مردم در کوتاهترین زمان ممکن عملیاتی شود و مردم از تسهیلات استفاده کنند. مشارکت جدی در تبیین مقدمات این قرارداد، انتظار من از توسعه‌گران است.
عشایری: اولویت دولت بازآفرینی است
هوشنگ عشایری بعد از پایان نشست هم اندیشی با صنوف حرفه ای ساختمان و مسکن در جمع خبرنگاران با بیان اینکه مردم از طرح بازآفرینی استقبال کردند، اظهار داشت: از زمان تدوین برنامه ملی بازآفرینی شهری ایران، تغییر الگواره ای مبنی بر اینکه اولویت مشارکت مردم در برنامه ملی بازآفرینی شهری، صورت گرفت. این مشارکت شامل مشارکت دستگاه‌های دولتی با یکدیگر، مشارکت نهادهای عمومی و غیردولتی، مشارکت بخش خصوصی و البته مشارکت مردم است.
وی ادامه داد: به دلیل تاکید رئیس جمهور و به منظور ارائه اراضی دولتی به توسعه‌گران بر اساس طرح امیدِ ملی برنامه ملی بازآفرینی، باید یک مدل قرارداد تدوین می‌شد که از ابتدای تدوین این قرارداد تاکنون سعی کردیم با همه انجمن ها و گروه های حرفه ای در حوزه ساختمان و مسکن مشارکت و تعامل داشته باشیم.
دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار با بیان اینکه جلسه امروز با توسعه‌گران به منظور بررسی پیش‌نویس قرارداد برگزار شد، افزود: رئیس جمهور در آیین نامه اجرایی تاکید داشت که معاونت حقوقی ریاست جمهوری برای تهیه این قرارداد به کمک شرکت بازآفرینی شهری بیاید. امروز، نقد جدی در ابعاد مختلف مثل موضوع، قیمت، مباحث مالی و فنی صورت گرفت که مقرر شد نقدهای نهایی، هفته آینده در جلسه ای در شرکت بازآفرینی شهری ایران مطرح شود.
عشایری درباره نکات مثبت این قرارداد، توضیح داد: قرار است دولت نقش حمایت گر از توسعه گران برای بهبود کیفیت محله با مشارکت همه نقش ها را ایفا کند. از سال 93 تا 96، حدود 36 هزار نفر از تسهیلات استفاده کردند اما در طول این پنج ماه که دولت وعده پرداخت تسهیلات را داد، میزان دریافت پروانه ساختمانی به 25 هزار مورد رسید که این به معنای اعتماد مردم به طرح بازآفرینی شهری است.
به گفته عشایری، تیم اقتصادی و اجرایی دولت، پایبند به این وعده دولت است و تا شهریورماه طبق هماهنگی‌ها این منابع از سوی سازمان برنامه و بودجه به بانک‌ها اختصاص می‌یابد؛ بانک‌ها به عنوان محور اصلی تامین منابع مالی، قول ورود جدی به این موضوع را دادند.
وی ادامه داد: 50 درصد نرخ مصوب بانک مرکزی از منبع دو هزار و 500 میلیارد تومان دولت و دو هزار و 500 میلیارد تومان از محل منابع بانک‌ها پرداخت می‌شود؛ در واقع وام 50 میلیون تومانی با سود 9 درصد برای 100 هزار واحد در سال از این دو منبع پرداخت خواهد شد.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در خصوص عملیاتی کردن مشارکت مردمی در بازآفرینی شهری، گفت: برای اولین بار در 15 استان، سند بازآفرینی شهری محله با رویکرد اجتماعی و مردمی در حال تهیه و تدوین است. سایر دستگاه‌ها هم در این زمینه دو نقش دارند. نخست، جهت‌دهی توجه دولت به بافت‌های هدف بازآفرینی است به این معنا که اولویت فعالیت‌های عادی دستگاه‌ها در محلات هدف بازآفرینی باشد. نقش دوم دستگاه‌ها این است که اراضی دولتی فاقد کارکرد موجود را در اختیار این طرح قرار دهند.
به گفته وی، تاکنون تمام اراضی وزارت راه و شهرسازی در اختیار این طرح قرار داده شده و هفته به هفته بر میزان تعداد زمین های اختصاص داده شده به این طرح افزوده می شود. از سایر دستگاه‌های دولتی، مقدمات حقوقی این کار در حال انجام است.
وی افزود: برخی وزارتخانه‌ها مثل دفاع هم قرار است اراضی خود را در اختیار ما قرار دهند و از سوی ریاست جمهوری به وزارتخانه‌ها تا پایان شهریورماه این فرصت داده شده است. شرکت بازآفرینی شهری ایران هم برای شناسایی این اراضی در حال اقدام است.
عشایری درباره اختصاص مسکن به افراد کم بضاعت در حوزه بافت‌های فرسوده، تاکید کرد: مبنای اولیه دولت در بخش مسکنِ حمایتی و اجتماعی، همین موضوع است. مسکن حمایتی در بافت‌های هدف بازآفرینی شهری قرار دارد. مسکن اجتماعی فعلاً در بخش روستایی در حال پیگیری است.
وی گفت: از 19 بهمن ماه سال 96 که فرمان اجرایی برنامه بازآفرینی توسط رئیس جمهور ابلاغ شد، 54 هزار واحد از 100 هزار واحدِ گنجانده شده در برنامه بهسازی و نوسازی شده است.
روستا: دولت هیچ سود مالی نمی‌برد بلکه منفعت می‌برد
مجید روستا، عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران در این نشست گفت: وقتی صحبت از مشارکت می‌شود، بحث فنی، مالی و حقوقی این مجموعه به صورت یکپارچه و لاینفک دیده می‌شود؛ انتظار ابعاد یک قرارداد مجزا نباید وجود داشته باشد چرا که قرارداد کلیت یکپارچه است
وی افزود: دولت هیچ سود مالی نمی‌برد بلکه منفعت می‌برد. فرض کنید دولت هم یک شهروند است و در این پروژه‌ها شراکت می‌کند، توسعه‌گران با همان مدلی که با مردم به تفاهم می‌رسند، با دولت هم به تفاهم دست یابند.
به گفته عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، پیش فروش یک شیوه تامین منابع مالی است که در تمام قراردادها به سرمایه‌گذار کمک می‌کند از بخشی از منابع مالی در فرایند اجرای پروژه استفاده کند.
روستا اظهار داشت: دولت زمینی داشت که می‌توانست آن را برای موارد دیگری به اشتراک بگذارد، اما این اراضی را با رویکرد توسعه‌گری در اختیار توسعه‌گران قرار داده است.
وی تاکید کرد: این طرح را با مسکن مهر مقایسه نکنید، دولت در این طرح به دنبال مجری و پیمانکار نیست و از سود خود به عنوان سود زمین می‌گذرد چون به دنبال برخی منفعت هاست.
به گفته روستا، دولت به دنبال این موضوع هست که توسعه‌گر هم بخشی از ریسک سرمایه‌گذاری خود را در این پروژه‌ها انجام دهد.
وی بیان کرد: اساساً این قرارداد به صورت پیمانکاری و انتخاب مجری نیست بلکه انتخابش توسعه‌گر است
