مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران توزیع سهیمه وام نوسازی را نیازمند بازنگری دانست و گفت: اگر گره وام ۴ درصدی از طریق تامین یارانه تسهیلات باز شود تیراژ ساختمانی در هسته فرسوده شهر تا پیش از پایان سال جاری رشد چشمگیری را تجربه خواهد کرد.
به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران وبهسازی شهری ایران به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی مهندس عباداله فتح‌اللهی مدیرعامل سازمان نوسازی در خصوص مشکلات بخش نوسازی بافت ناکارآمد مرکزی پایتخت اعلام کرد: توزیع سهیمه وام نوسازی میان استان‌ها با توجه به موقعیت جایگاه استان تهران به لحاظ مساحت بافت ناکارآمد نیازمند بازنگری است.
وی در ادامه افزود: دو ضلع اصلی تامین‌کننده تسهیلات بانکی و مشوق‌های ساختمانی در بافت ناکارآمد شهر تهران اگرچه در برخی مباحث مرتبط با نحوه جذب سرمایه‌گذاران اختلاف نظر دارند اما هر دو معتقدند در مقطع فعلی که شرایط اولیه برای رونق ساخت در تهران به واسطه خروج خفیف معاملات مسکن از رکود فراهم شده و از آن مهم‌تر ۱+۵ ویژگی بافت ناکارآمد، مسیر جذب سرمایه‌گذاری در این محدوده از شهر تهران به سایر مناطق را مساعد کرده است، به گونه‌ای که اگر گره وام ۴ درصدی از طریق تامین یارانه تسهیلات باز شود تیراژ ساختمانی در هسته ناکارآمد تا پیش از پایان سال جاری رشد چشمگیری را تجربه خواهد کرد.
به گفته وی سازمان نوسازی شهر تهران در گزارشی نیازها و مسائل بافت ناکارآمد را در چهار محور اصلی تشریح کرده است که شامل تقاضای بالا برای نوسازی مسکن در بافت ناکارآمد، ضرورت و اهمیت نوسازی مردمی، لزوم حمایت از مالکان به دلیل توان اقتصادی پایین و ضرورت توزیع بهینه منابع در محدوده بافت ناکارآمد است.
به نقل از «دنیای اقتصاد» مناطق ناکارآمد پایتخت با سه شاخصه ریزدانگی، نفوذ ناپذیری و ناپایداری دارای ۱+۵ ویژگی هستند. ویژگی نخست سکونت نیمی از کم درآمدها در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت ناکارآمد است. حضور دهک‌های درآمدی پایین که به نوعی بدمسکن نیز تلقی می‌شوند در این مناطق شهری سبب می‌شود تا کشش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بافت ناکارآمد بیش از سایر مناطق شهر باشد. ویژگی دوم آنکه مناطق بافت ناکارآمد شهر تهران ۵ درصد از مساحت پایتخت را تشکیل می‌دهد بنابراین دامنه جغرافیای محدوده بافت ناکارآمد برای ورود سرمایه‌گذاران گسترده و قابل توجه است.
سومین ویژگی هسته ناکارآمد پایتخت آن است که شهرداری و دولت از ابتدای سال جاری در یک همکاری مشترک هزینه ساختوساز در بافت ناکارآمد را به‌طور متوسط بین ۲۰ تا ۲۵ درصد کاهش داده‌اند. کاهش هزینه‌های ساختوساز از یکسو به علت تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساختوساز و از سوی دیگر نصب انشعاب رایگان آب و فاضلاب برای پلاک‌های واقع در بافت ناکارآمد است. هزینه نصب انشعابات معادل ۵درصد از هزینه ساخت را شامل می‌شود. ویژگی چهارم مناطق بافت ناکارآمد سطح پایین قیمت زمین در مقایسه با سایر مناطق شهری است. طبق اعلام رسمی مرکز آمار ایران متوسط قیمت زمین در مناطق ۷ تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ و ۲۰ بین ۴۰ تا ۴۵ درصد ارزان تر از سایر مناطق شهری پایتخت است.
در حال حاضر متوسط قیمت زمین حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد شده است. ویژگی پنجم بافت ناکارآمد نیز امتیاز ویژه به مناطق بافت ناکارآمد برای پرداخت وام صندوق یکم است که جذاب‌ترین نوع وام خرید مسکن در مقایسه با وام اوراق مسکن است. این وام در محدوده بافت ناکارآمد بدون لحاظ شرایط خانه اولی برای تمام متقاضیان خرید مسکن در هسته ناکارآمد با سقف ۱۶۰ میلیون تومان و نرخ سود ۸ درصد قابل پرداخت است. بنابراین پرداخت این تسهیلات از یکسو تقاضای خرید در بافت ناکارآمد را افزایش داده است و از سوی دیگر برای سرمایه‌گذاران ساختمانی یک نوع ضمانت وجود خریدار محسوب می‌شود که خودش می‌تواند باعث جذب سرمایه‌گذار باشد. اما ویژگی ششم مناطق بافت ناکارآمد که با مجموع پنج ویژگی اول قابل رقابت است پرداخت وام ۴ درصدی با سقف ۵۰ میلیون تومان به سازنده‌ها برای نوسازی بافت ناکارآمد است. ارائه وام ساختوساز مسکن با سود ۴ درصد از زمان طرح مسکن مهر به بعد سابقه نداشته است.
تصویب این وام در اواخر سال گذشته برای پرداخت در بافت ناکارآمد باعث شده در نیمه اول امسال سازنده‌ها به امید دریافت این وام نسبت به اخذ پروانه ساختمانی با تیراژی بیش از سال گذشته اقدام کنند اما خلف وعده در پرداخت وام ۴ درصدی و ارائه تسهیلات با نرخ سود ۱۸ درصد در عمل، در حال حاضر اثر معکوسی بر رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته ناکارآمد پایتخت گذاشته است.آمارهای رسمی نشان می‌دهد: تابستان امسال تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده نسبت به تابستان سال گذشته ۲۰ درصد رشد داشت. کارشناسان شهری معتقدند این رشد تیراژ واحدهای مسکونی در ابتدای سال به دلیل برداشت اولیه سازنده‌ها از دسترسی آسان به وام ۴ درصدی بود اما پس از آنکه سازنده‌هایی که پروژه‌ها را به مرحله اول دریافت وام رساندند با مراجعه به بانک با توضیح آماده نبودن یارانه نرخ سود مواجه شدند روند رشد سرمایه‌گذاری در بافت ناکارآمد در ماه‌های اخیر به حالت کما رفت.
نیمه دوم امسال در بافت ناکارآمد ۳ درصد رشد تیراژ ساختمانی نسبت به نیمه اول سال جاری اتفاق افتاد اما تحت تاثیر «کما» از ابتدای سال جاری تا نیمه آذرماه ۱۲ درصد نسبت به ۹ ماه سال گذشته کاهش ساختوساز در بافت ناکارآمد رخ داد. آمارهای رسمی نشان می‌دهد در سایر مناطق شهری پایتخت در نیمه اول سال جاری در مقایسه با نیمه اول سال ۹۴ معادل ۱۵ درصد کاهش تیراژ ساختمانی ثبت شده است. این روند در محدوده بافت ناکارآمد شهر تهران در همین بازه زمانی اگرچه کاهش ۱۲درصدی را نشان می‌دهد اما این انتظار وجود داشت که شیب ساختوساز با رشد مثبت در بافت ناکارآمد تحت تاثیر محرک‌های ساختمانی همراه باشد. گزارش رسمی سازمان نوسازی شهر تهران درباره چهار مانع موجود در مسیر استفاده سرمایه‌گذاران ساختمانی از محرک‌های تدارک دیده شده در بافت ناکارآمد نشان می‌دهد: در حال حاضر بوروکراسی و کاغذ بازی برای پرداخت تسهیلات، عدم تامین یارانه نرخ سود وام نوسازی، رفتار سلیقه‌ای بانک‌ها در پرداخت مرحله‌ای اقساط وام نوسازی و همچنین توزیع نامتعادل استانی وام نوسازی چهار مانعی هستند که امکان رشد تیراژ ساختوساز در بافت ناکارآمد را به رغم وجود محرک‌های نوسازی سلب کرده‌اند. همان‌طور که در بین ۶ ویژگی بافت ناکارآمد، وام نوسازی با مجموع پنج ویژگی رقابت می‌کند در بین موانع چهارگانه نیز مانع مربوط به یارانه بیشترین نیروی دافعه را برای جذب سازنده‌ها در بافت ناکارآمد به وجود آورده است.
طبق مصوبه دولت، سهم کل کشور ۵۵ هزار فقره وام نوسازی است. همچنین در توافق به عمل آمده بنا بود سازمان برنامه و بودجه معادل ۲۰۰میلیارد تومان یارانه تسهیلات نوسازی پرداخت شود اما گزارش‌ها حاکی از آن است که تاکنون یک سال یارانه تعهد شده پرداخت نشده است. از این رو تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت شده است. کارشناسان معتقدند: این شکل وام‌دهی برای عرضه مسکن ارزان‌قیمت در بافت ناکارآمد با واکنش منفی سرمایه‌گذاران و انصراف آنها از ساختوساز همراه شده‌است.آمارهای رسمی نشان می‌دهد: از ابتدای سال جاری تاکنون اگرچه ۷ هزار و ۸۳۰ واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند اما فقط سازنده‌های ۳ هزار و ۱۲۱ واحد مسکونی موفق به امضای قرارداد با بانک شده‌اند به این معنی که پرداخت تسهیلات ۱۸ درصدی به آنها قطعی شده است.
بررسی‌ها درباره ناکامی سازنده‌های ۶۱ درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت ناکارآمد برای دریافت تسهیلات مشخص می‌کند که نرخ سود بالاتر از وعده دولت (۱۸ درصد به جای ۴ درصد) انگیزه دریافت تسهیلات و به تبع آن سرمایه‌گذاری جدید در بافت ناکارآمد را از سازنده‌ها گرفته است.سازمان نوسازی شهر تهران رفتار سلیقه‌ای در پرداخت مرحله‌ای وام را از دیگر موانع جریان نوسازی در بافت ناکارآمد عنوان کرده است. طبق این گزارش اگرچه طبق ابلاغیه برخی مدیران بانک عامل پرداخت وام نوسازی باید پس از اتمام فونداسیون باشد اما برخی شعب پرداخت وام اولین مرحله را به اتمام اسکلت موکول کرده‌اند.ضمن آنکه حضور مکرر و پیگیری مالکان جزء جدانشدنی در فرآیند اخذ تسهیلات است که سبب تحمیل هزینه‌های زیاد به مالکان و سازنده‌ها شده است.
