احیای بافتهای فرسوده؛ کلید خروج از رکود مسکن
کاهش قدرت خرید مردم، اصلی‌‌‌ترین مانع رونق مسکن است و بدون اصلاحات ساختاری، این بحران عمیق‌‌‌تر خواهد شد. براین اساس توسعه مسکن مبتنی بر بافتهای فرسوده؛ تعادل بخشی بین عرضه و قدرت خرید مردم، راهکاری برای خروج از رکود مسکن است. به شکل کلی دلایل اصلی کاهش قدرت خرید مسکن عبارت است از: رشد ناهمگون قیمت دارایی‌‌‌ها نسبت به درآمدها، سیاستهای ناپایدار ارزی، پولی و مالی، کاهش ساختوساز و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، تقاضای سرمایه‌‌‌ای به‌‌‌جای مصرفی برای مسکن، نبود ابزارهای مالی بلندمدت برای خرید مسکن، تورم ساختاری و کسری بودجه مزمن دولت.
در چنین شرایطی می‌توان اینگونه ادعا کرد که احیای بافتهای فرسوده راه‌حلی پایدار برای خروج از رکود بازار مسکن است. بافتهای فرسوده، تاریخی و حاشیه‌‌‌نشین در ایران بالغ بر ۱۷۷هزار هکتار از مساحت شهرها را تشکیل می‌دهند و فرصتی بی‌‌‌نظیر برای تولید مسکن و بازآفرینی شهری هستند. این مناطق، عمدتا در مراکز شهری قرار دارند و از زیرساختهای موجود مانند آب، برق، گاز، و حمل‌‌‌ونقل عمومی برخوردارند. برخلاف پروژههای حاشیه‌‌‌ای مانند مسکن مهر، نوسازی بافتهای فرسوده نیازی به هزینههای کلان برای ایجاد زیرساختهای جدید ندارد و از نظر اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست‌‌‌محیطی بهینه است.
مزایای کلیدی استفاده از بافت برای ساختوساز
صرفه‌‌‌جویی در هزینه زمین: زمین در بافتهای فرسوده معمولا متعلق به مالکان محلی است، که هزینههای تملک زمین را حذف می‌کند و تولید مسکن ارزان‌‌‌تر را ممکن می‌‌‌سازد.
افزایش ایمنی و کیفیت زندگی: بسیاری از بناهای فرسوده در برابر زلزله آسیب‌‌‌پذیرند. نوسازی این مناطق ایمنی ساکنان را تضمین می‌کند و با بهبود معابر و امکانات عمومی، کیفیت زندگی را ارتقا می‌دهد.
موقعیت مرکزی: نزدیکی به مراکز شهری، دسترسی به محل کار، مدارس و مراکز درمانی را تسهیل می‌کند و هزینههای حمل‌‌‌ونقل خانوارها را کاهش می‌دهد.
توسعه پایدار: نوسازی بافتهای فرسوده از گسترش بی‌‌‌رویه شهرها به اراضی کشاورزی جلوگیری می‌کند و به حفاظت از محیط‌‌‌زیست کمک می‌کند.
افزایش تاب‌‌‌آوری شهری: بازسازی بناها با استانداردهای مقاوم‌‌‌سازی، شهرها را در برابر بلایای طبیعی مانند زلزله مقاوم‌‌‌تر می‌کند و ظرفیت مدیریت بحران را بهبود می‌‌‌بخشد.
حفظ هویت شهری و تاریخی: بسیاری از بافتهای فرسوده، به‌‌‌ویژه در شهرهای تاریخی مانند اصفهان، شیراز، و یزد، دارای ارزش فرهنگی و تاریخی هستند. نوسازی با حفظ الگوهای معماری سنتی و بازآفرینی نمادهای هویتی، حس تعلق به شهر را تقویت می‌کند.
تقویت مباحث اجتماعی و فرهنگی: این بافتها اغلب محل زندگی جوامع محلی با پیوندهای اجتماعی قوی هستند. نوسازی با حفظ این جوامع، از گسست اجتماعی جلوگیری می‌کند و فرصت‌‌‌های فرهنگی مانند ایجاد بازارچه‌‌‌های محلی و مراکز هنری را فراهم می‌کند.
زنده کردن بافتهای فرسوده و رنگ زندگی: بازآفرینی این مناطق با ایجاد فضاهای عمومی، پارک‌‌‌ها، و نماهای شهری جذاب، حیات و پویایی را به بافتهای فرسوده بازمی‌‌‌گرداند و آنها را به مراکز سرزنده شهری تبدیل می‌کند.
وجود زیرساختهای زیربنایی و روبنایی: بافتهای فرسوده معمولا دارای تاسیسات زیربنایی مانند آب، برق، گاز، و فاضلاب و بعضا زیرساختهای روبنایی مانند مدارس و مراکز درمانی هستند، که هزینههای ایجاد این تاسیسات را برای دولت به شدت کاهش می‌دهد.
کاهش هزینههای آتی دولت و شهرداری‌‌‌ها: نوسازی این بافتها نیاز به آماده‌‌‌سازی زمینهای جدید و ارائه خدمات شهری در آینده را کاهش می‌دهد، که صرفه‌‌‌جویی قابل‌‌‌توجهی در بودجه دولت و شهرداری‌‌‌ها ایجاد می‌کند.
راهکارهای نوسازی بافت فرسوده
با وجود این نوسازی بافت فرسوده نیاز به راهکارهای عملی جدید دارد. ایجاد دفاتر تسهیل‌‌‌گری یکی از راهکارهای علمی است. راه‌‌‌اندازی دفاتر محلی در بافتهای فرسوده برای اطلاع‌‌‌رسانی، جلب مشارکت مالکان، و هماهنگی بین نهادهای مختلف (شهرداری، ثبت اسناد، و بانک‌ها). این دفاتر فرآیند نوسازی را تسریع و اعتماد ساکنان را جلب می‌کنند. ارائه مشاوره حقوقی، مالی، مشوقهای قانونی و فنی برای حل مشکلات مالکیتی، انتخاب پیمانکاران و استفاده از مشوقهای دولتی، همراه با کارگاه‌‌‌های آموزشی برای ترویج فرهنگ نوسازی. همکاری با کارشناسان میراث فرهنگی برای طراحی پروژه‌‌‌هایی که الگوهای سنتی و هویت تاریخی بافتها را حفظ کنند.
ارائه وامهای خرید مسکن و وامهای کم‌‌‌بهره گام بعدی در این خصوص است. ارائه وامهای خرید با نرخ بهره پایین (4 تا 6درصد) و دوره بازپرداخت 20 تا 30 سال به خریداران واحدهای نوسازی‌‌‌شده، قدرت خرید خانوارها را افزایش می‌دهد و باعث تقویت جریان تقاضا برای خرید واحدهای نوساز در این مناطق می‌شود. اعطای وامهای با بهره زیر 10درصد به مالکان و سازندگان برای پوشش هزینههای تخریب و بازسازی، انگیزه نوسازی را تقویت می‌کند. یارانه سود وام برای اقشار کم‌‌‌درآمد، اقساط ماهانه را کاهش می‌دهد و دسترسی به مسکن را تسهیل می‌کند. افزایش میزان وامهای خرید و ساخت به میزان حداقل 50درصد از قیمت ملک و آپارتمان و هزینه ساخت.
کاهش زمان صدور پروانه ساخت و تعداد فرآیند‌های صدور مجوز و تخفیف 100درصدی هزینههای آن نیز گام دیگری در این زمینه است. برای این موضوع باید سراغ پنجره واحد، دیجیتالی‌‌‌سازی فرآیندها، کاهش زمان صدور پروانه، اولویت‌‌‌بندی بافتهای فرسوده، تخفیف50 تا 100 درصدی پروانه در همه مراحل، جبران کسری درآمد شهرداری‌‌‌ها و تشویق عملکرد رفت.
کاهش هزینههای غیرساختمانی از دیگر مشوقهای نوسازی بافت فرسوده است که شامل معافیت‌‌‌های عوارض، مالیاتی و بیمه ساختمانی، یارانه خدمات مهندسی، کاهش هزینه انشعابات، تدوین، تصویب و اجرای بسته تشویقی کالبدی و شهرسازی ویژه هر شهر و محله، مطالعه پایه و شناسایی دقیق محله / شهر، تحلیل نظام مقررات موجود، مشوقهای تراکمی و طبقه‌ای و مشوقهای کاربری می‌شود. ایجاد صندوق تضمین سرمایه‌گذاری در محلات فرسوده از اقدامات مورد نظر به جهت تامین مالی برای نوسازی بافت فرسوده است. صندوق تضمین سرمایه‌گذاری عبارت است از: راه‌‌‌اندازی صندوقی برای تضمین سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در پروژههای نوسازی، ریسک مالی سرمایه‌گذاران را کاهش و مشارکت آنها را افزایش می‌دهد.از جمله اقدامات این صندوق شامل جذب سرمایه‌‌‌های خرد می‌شود. این صندوق می‌تواند سرمایه‌‌‌های خرد مردمی را از طریق ابزارهایی مانند اوراق مشارکت یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک جذب کند. پوشش ریسک‌‌‌های حقوقی از دیگر مزایای این صندوق است. صندوق می‌تواند مشکلات حقوقی مانند دعاوی مالکیتی را پوشش دهد و اعتماد سرمایه‌گذاران را جلب کند.
ضرورت حفظ ساکنان بومی
اولویت دادن به اسکان مجدد مالکان و ساکنان فعلی در واحدهای نوسازی‌‌‌شده، از جابه‌‌‌جایی اجباری و گسست اجتماعی جلوگیری می‌کند و پیوندهای اجتماعی و فرهنگی محلات را حفظ می‌کند.
مشوقهای مالی ویژه برای مالکان: ارائه تخفیف در هزینههای ساخت، وامهای بدون بهره یا کم‌‌‌بهره ویژه، و تخصیص واحدهای بزرگ‌تر یا طبقات بهتر به مالکانی که در پروژههای نوسازی مشارکت می‌کنند.
حمایت از مستاجران: ارائه یارانه اجاره یا مسکن موقت به مستاجران در طول فرآیند نوسازی و اولویت دادن به آنها برای اجاره یا خرید واحدهای جدید با شرایط یارانه‌‌‌ای.
در کنار مشوقهای ذکر شده، سیاستگذار می‌تواند نوسازی در بافت فرسوده را از طریق راهکارهای تکمیلی نیز تشویق کند.
تجمیع پلاک‌‌‌های کوچک: ارائه تراکم تشویقی (مجوز ساخت طبقات اضافی) و معافیت عوارض برای تشویق مالکان به تجمیع پلاک‌‌‌ها و ساخت مجتمع‌‌‌های مسکونی.
رفع موانع مالکیتی: تشکیل کارگروه‌‌‌های حقوقی برای حل مشکلات اسناد غیررسمی و تعدد مالکانی.
مشارکت عمومی-خصوصی: تخصیص زمینهای احتکار شده در این مناطق توسط مالکان (حقوقی و حقیقی ) در بافتهای فرسوده و بارگذاری مسکن با مشوق‌‌‌هایی مانند تراکم اضافی.
توسعه زیرساخت‌‌‌ها و فضاهای عمومی: بازسازی شبکه‌‌‌های آب، برق، گاز، و فاضلاب و ایجاد پارک‌‌‌ها، بازارچه‌‌‌های محلی و گالری‌‌‌های فرهنگی برای افزایش سرزندگی.
حمایت از اقشار کم‌‌‌درآمد: عرضه واحدهای نوسازی‌‌‌شده با مدل اجاره به شرط تملیک و تخصیص واحدهای مسکن اجتماعی.
یداله آقایی
معاون ساماندهی و بازآفرینی شهری شرکت بازآفرینی شهری ایران
منبع : روزنامه دنیای اقتصاد شماره ۶۲۹۵ مورخ 1404/02/31
