به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به نقل از خبرگزاری ایرنا، بافت‌های فرسوده شهری همواره یکی از چالش‌های بزرگ اکثر شهرهای جهان است و مشکلات این نواحی در شهرهای بزرگ همیشه یکی از دغدغه های بزرگ مردم و مدیران شهری بوده است.
بافت فرسوده شهری به عرصه هایی از محدوده قانونی شهرها اطلاق می شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، نفوذناپذیری، ریزدانگی و ناپایداری از ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی برخوردار نیستند؛ بافت های فرسوده به سبب فرسودگی در کلیت با یکدیگر ویژگی های مشترکی دارند، همچنین این بافت ها به دلیل فقر ساکنان و مالکان آنها امکان نوسازی خودبخودی را نداشته و نیز سرمایه گذاران انگیزه ای جهت سرمایه گذاری در آنجا را ندارند.
محلات فرسوده در محیط شهری به 2 دسته تقسیم می شوند، دسته اول محیط هایی ریشه های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری دارند و دسته دوم محیط هایی که به صورت غیر رسمی و در حاشیه شهرها توسط مهاجرانی که از روستاها به شهرها آمده اند ساخته شده اند و از ارزش های تاریخی یا شهرسازی بی بهره اند، فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن از مشکلات روبنایی و زیرساختی بافت های فرسوده محسوب می شوند.
بر اساس قانون برنامه پنجم، دستگاه های مختلف نظیر شهرداری ها و اداره راه و شهرسازی موظف به احیای سالانه 10 درصد از بافت های فرسوده هستند.
شهرری با قدمت شش هزار ساله و جمعیت حدود یک میلیون نفر در جنوبی ترین نقطه تهران قرار دارد، بافت عمده این منطقه را ساختمان های فرسوده و قدیمی تشکیل می دهند و در اطراف شهرری نیز حاشیه نشینان زیادی ساکن هستند، امروز احیا و نوسازی بافت فرسوده شهرری عزم جدی مسئولان استانی و شهری را می طلبد.
** شهرری 4 هزارو 828 پلاک فرسوده دارد
شهردار منطقه 20 از فرسودگی چهار هزارو 828 پلاک مسکونی در شهرری خبر داد و اظهار کرد: مساحت محدوده شهری منطقه 20(شهرری) 2 هزار و 600 هکتار است که 137 هکتار از این مساحت در محدوده بافت فرسوده قرار دارد که 37 هکتار آن معابر و 100 هکتار مسکونی است.
سید احمد صفوی اظهار کرد: هفت هزار و 764 پلاک بافت فرسوده در 17 محله شهرری وجود دارد که از این میزان 2 هزار و 936 پلاک یعنی بالغ بر 38 درصد تخریب و نوسازی شده اند.
وی خاطرنشان کرد: چهار هزار و 828 پلاک معادل 62 درصد نیز فرسوده و نیاز به بازسازی دارد.
وی با اشاره به اینکه بخشی از بافت فرسوده منطقه 20 نیز در شبکه معابر واقع شده است، یادآور شد: 180 پلاک بافت فرسوده واقع در شبکه معابر این منطقه شناسایی شده اند که طرح تملک و بازگشایی این معابر در دستور کار مدیریت شهری منطقه قرار دارد.
وی ادامه داد: شهرری دارای 20 محله است که از این میزان 17 محله درگیر بافت فرسوده است که امید می رود با مشارکت مالکان و بسته های تشویقی شهرداری این محلات نیز تخریب و نوسازی شوند.
*** فقر شدید ساکنان مهمترین مشکل احیای بافت فرسوده شهرری است
شهردار منطقه 20 با بیان اینکه بر اساس برنامه، سالانه باید هشت درصد از بافت فرسوده شهرری احیاء شود، گفت: مشکلاتی مانند کهولت سن و تفکر سنتی ساکنان، عدم داشتن سند ثبتی املاک، تنگ بودن معابر، اوقافی بودن اکثر املاک باعث کندی روند ساخت و ساز در این منطقه شده است.
صفوی ، فقر شدید ساکنان و نبود مدیریت یکپارچه دستگاه های متولی را از دیگر مشکلات بیان کرد و گفت: در خصوص واگذاری انشعابات، کمبود منابع مالی در بانک های عامل و نبود رغبت در میان سازندگان و انبوه سازان به کار در محلات بافت فرسوده باعث شده که سالانه تنها سه درصد از بافت فرسوده شهرری احیاء شود.
وی با بیان اینکه اکثر مالکانی که در بافت فرسوده شهرری زندگی می کنند دارای کهولت سن هستند و بنیه مالی مناسبی هم ندارند، افزود: این افراد تمایل چندانی به تغییر و نوسازی مسکن خود ندارند و از طرفی هم به دلیل پایین بودن قیمت آپارتمان در این نواحی سازندگان تمایل چندانی به ورود و نوسازی ندارند.
صفوی با اشاره به اینکه بیشتر ساکنان و مالکان محلات فرسوده شهرری سن بالا، تفکر سنتی و مذهبی دارند، ابراز داشت: این عوامل سد بزرگی در مسیر نوسازی است به این صورت که افراد به محلات خود تعلق خاطر خاصی به دلیل وجود حرم عبدالعظیم(ع) دارند و به هیچ عنوان دوست ندارند از آن محله حتی به صورت موقت خارج شوند و از طرفی هم چون سن بالا دارند بانک های عامل به هیچ عنوان تمایلی جهت ارائه تسهیلات به آنان ندارند.
** بسته های تشویقی تلاشی برای نوسازی بافت فرسوده
شهردار منطقه 20 فراهم سازی بستر همکاری مالکان بافت فرسوده و جلب مشارکت آنها را از وظایف مدیریت شهری برشمرد و ابراز داشت: ارائه بسته تشویقی جدید شامل تخفیف های 100 درصدی صدور پروانه و هزینه انشعابات، تسهیلات بانکی، پرداخت ودیعه مسکن، تراکم و پارکینگ تشویقی از مزایای این بسته های تشویقی است.
صفوی اظهار کرد: طراحی رایگان و کمک هزینه نما و فعالیت کارگروه های تخصصی در خصوص آگاهسازی شهروندان از جمله اقدامات انجام شده برای تسریع نوسازی بافت فرسوده است.
وی در خصوص بسته های تشویقی شهرداری هم گفت: شهرداری با همکاری بانک مسکن وام 500 میلیون ریالی با سود چهار درصد و همچنین ودیعه مسکن به میزان 250 میلیون ریال برای ساکنان بافت فرسوده در نظر گرفته است ولی این موارد تنها به املاکی تعلق می گیرد که دارای سند ثبتی باشند، یعنی خانه هایی که قولنامه ای هستند از خدمات این بسته محروم می مانند.
صفوی در خصوص تعلق گرفتن بسته های حمایتی به خانه های فرسوده اوقافی نیز گفت: شهرداری برای اینکه خدمات نوسازی به مالکان خانه های فرسوده واگذار کند، از مالکان این خانه ها مدارک حقوقی می خواهد، مالکان خانه های اوقافی باید از اداره اوقاف اسنادی مبنی بر اینکه صاحب خانه می باشند را به شهرداری ارائه کنند.
وی اضافه کرد: بسته های تشویقی شهرداری به هر میزان هم که باشد باز هم نیاز است که ساکنان خودشان بنیه مالی برای ساخت داشته باشند و در حقیقت کمک های شهرداری بخشی از هزینه های ساخت مسکن آنان را کاهش می دهد ولی با فقری که در میان ساکنان این نواحی است کار نوسازی به کندی صورت می پذیرد.
صفوی با بیان اینکه معابر تنگ سه متری در محلات فرسوده کار نوسازی را بسیار مشکل کرده است، اظهار داشت: شهرری بنا به بافت قدیمی و سنتی دارای کوچه ها و معابر تنگی است از همین رو کسانی که بخواهند در انتهای برخی کوچه ها اقدام به نوسازی کنند با مشکلات حمل مصالح و هزینه بالای آن روبرو خواهند بود.
وی با اشاره به اینکه ادارات آب، برق و گاز همکاری لازم را در این زمینه ندارند و هزینه های انشعاب خود را از بافت فرسوده به قیمت روز دریافت می کنند، ادامه داد: نوسازی بافت فرسوده شهرری نیازمند مدیریت یکپارچه ای از سوی همه ادارات درگیر در این امر است تا با پایین آوردن هزینه های ساخت مردم و به ویژه سازندگان را به این امر ترغیب کنیم.
وی تصریح کرد: از 3 هزار و 386 پروانه ای که در سالجاری صادر شده است 61 پروانه در بافت فرسوده صادر شده است که این میزان از پروانه صادر شده بیانگرعلاقمندی شهروندان به بازسازی بافت فرسوده و سیاست های موفق شهرداری محسوب می شود.
وی ادامه داد: در سال گذشته نیز از 400 پروانه صادر شده 66 پروانه در محدوده بافت فرسوده قرار داشت.
** ضعف اطلاع رسانی از بسته های تشویقی دولت در ساخت بافت فرسوده
معاون عمرانی فرمانداری ویژه شهرستان ری در ادامه مهمترین عامل عدم مشارکت مردم در طرح نوسازی بافت فرسوده را نداشتن اطلاعات در خصوص تسهیلات و سود آن عنوان کرد و یادآور شد: ادارات و سازمان هایی که در این حوزه فعالیت می کنند باید در خصوص شرایط استفاده از جواز ساخت رایگان و وام هشت درصد نوسازی با بنر و رسانه ها به مردم اطلاع رسانی کنند.
در ادامه این گزارش با بیان اینکه نقشه های مناطق بافت فرسوده شهرستان ری در طرح های جامع و تفضیلی به طور کامل مشخص و شناسایی شده است، افزود: بافت شهری شهرستان ری به دلیل قدمت بالا و همچنین قرار گرفتن در حاشیه شهر تهران دارای دو نوع بافت فرسوده است اول محلات شهری که به دلیل قدمت بالا جزو بافت فرسوده هستند و دوم بافت های فرسوده ای که قبلا در حاشیه شهر بوده اند ولی با توسعه محیط شهری امروز در محدوده شهر قرار گرفته اند و این امر بخاطر حاشیه نشینی و ساخت وسازهای غیر رسمی اتفاق افتاده است.
سید ناصر موسوی در ادامه به تسهیلات دولتی به مناطق فرسوده اشاره کرد و افزود: اداره راه و شهرسازی تا سقف 800 میلیون ریال با سود هشت درصد در شهرها و بنیاد مسکن تا سقف 300 میلیون ریال در شهرها و 200 میلیون ریال در روستاها با سود پنج درصد به صاحبان خانه در بافت فرسوده وام اعطا می کند.
وی با اشاره به اینکه برخی از مردم به اشتباه تصور می کنند که بافت فرسوده تنها شامل ساختمان های خشتی و گلی است، اظهار داشت: ساختمان های فرسوده شهرستان ری بیشتر با مصالح سیمان، آهن و خشت پخته ساخته شده اند که عمر بالای 30 تا 50 سال دارند و یا بدون نظارت سازمان مهندسی و شهرداری در حاشیه شهرهای این شهرستان توسط حاشیه نشینان ساخته شده اند و امروز پس از گسترش فضای شهری داخل حریم شهری وارد شده اند.
وی به قرار گرفتن شهرستان ری بر روی گسل های ری و کهریزک اشاره کرد و بیان داشت: وضعیت بافت فرسوده محلات نفرآباد، زهیرآباد و محله شهادت در شهرری و همچنین وضعیت بافت های فرسوده در بخش های حسن آباد، باقرشهر و کهریزک نیز اوضاع خوبی ندارد.
موسوی با بیان اینکه طرح های تفضیلی و نقشه های مناطق بافت فرسوده شهرستان ری از سوی شهرداری ها مشخص شده است ،تاکید کرد: شهرداری باید با تهیه بنرهای اطلاع رسانی در سطح شهرستان ری به مردم در خصوص رایگان بودن جواز و تعلق گرفتن وام هشت درصدی ساخت مسکن در مناطق بافت فرسوده اطلاع رسانی کنند.
وی به وجود کوچه هایی با عرض یک تا 2 متر در برخی محلات قدیمی و فرسوده شهرستان ری اشاره کرد و عنوان داشت: خدمات رسانی در مواقع بحرانی مانند آتش سوزی، زلزله و سیل به این مناطق بسیار سخت و دشوار خواهد بود و امکان دارد در صورت بروز سوانح طبیعی تلفات این مناطق بسیار بالا باشد.
** بسته های تشویقی ساخت و ساز به املاک اوقافی شهرری تعلق نمی گیرد
در ادامه رییس اداره اوقاف و امورخیریه شهرستان ری به خبرنگار ایرنا گفت: املاک اوقافی در شهرستان ری 2 نوع است، نوع اول املاکی هستند که عرصه(زمین) وعیان(بنا) اوقافی بوده و کسانی که در این املاک زندگی می کنند، در قبال اجاره ماهیانه ای که به اداره اوقاف می دهند، مستاجرهای این اداره محسوب می شوند.
حجت الاسلام سعید اوتارخانی ادامه داد: نوع دوم املاک اوقافی املاکی هستند که عرصه(زمین) برای اداره اوقاف است ولی عیان(بنا) به فرد دیگری واگذار شده و اداره اوقاف از این املاک وجهی به نام اجاره ماهانه دریافت نمی کند.
وی با بیان اینکه بیشتر املاک اوقافی شهرستان ری از نوع دوم است، اظهار داشت: اداره اوقاف و امور خیریه در خصوص نوسازی این املاک به هیچ عنوان مسئولیتی ندارد و فردی که مالک عیان(بنا) است باید خودش اقدام به نوسازی کند.
اوتارخوانی با اشاره به اینکه شهرداری ها هیچگونه بسته تشویقی را به این املاک اوقافی واگذار نمی کنند، اظهار داشت: شهرداری منطقه 20 و سایرشهرداری های شهرستان های ری اگر در خصوص اسناد این املاک و سایر مواردی که مانع خدمات نوسازی مانند پول پیش مالک و وام به املاک با مشکلاتی روبرو هستند، این اداره آمادگی لازم را برای برطرف کردن مشکلات این املاک با همکاری شهرداری ها دارد.
** تجمیع ساختمان های مستهلک بهترین راه نوسازی مناطق بافت فرسوده محسوب می شود
استادیار دانشگاه شهید بهشتی نیز در ادامه با بیان اینکه بافت فرسوده در نقاط مختلف متفاوت است و به طبع آن راه حل های متفاوتی نیز وجود دارد به خبرنگار ایرنا گفت: تعریف بافت فرسوده در ایران بر اساس تعریف اولیه سازمان و دستگاه مربوطه سه شاخص عمده ریزدانگی، مشکل دسترسی و ناپایداری برای بافت های فرسوده تعریف شده اند که علاوه بر این موارد بافت های فرسوده عوامل دیگری مانند کمبود خدمات شهری، فقر ساکنان و موارد دیگر را هم شامل می شود.
گیتی اعتماد با اشاره به اینکه در چند سال اخیر رویکرد مسئولان و دستگاه های مربوطه به موضوع بافت های فرسوده تغییر اساسی کرده است ،عنوان داشت: سازمان هایی مانند شهرداری به صورت مستقیم با این گونه بافت ها سر و کار دارند و با انواع راهکارها به دنبال متقاعد کردن مردم و ساکنان بافت های فرسوده برای نوسازی هستند.
وی در ادامه به تجربه موفق شهرداری در ساخت برج های نواب در منطقه 10 تهران اشاره کرد و عنوان داشت: شهرداری با کار درست و دقیق در آن زمان توانست ساکنان تعداد زیادی از خانه های بافت فرسوده را در آپارتمان های نو ساماندهی کند.
اعتماد به تغییر رویکرد شهرداری از ساختن برج در مناطق بافت فرسوده به اعطای وام به ساکنان خانه های فرسوده اشاره کرد و اظهار داشت: شهردای تهران در محله بریانک به ساکنان این منطقه وام ساخت و نوسازی خانه هایشان را داد ولی به دلیل نبود زیرساخت ها و مکانیزم های نظارتی لازم این وام ها در جایی به غیر از نوسازی و بازسازی خانه ها استفاده شد.
وی ادامه داد: سازمان ها و اداراتی که در امر بافت فرسوده و اعطای وام به ساکنان این بافت ها مجری هستند باید ابتدا نوع ساختار محلات و ساکنان آن را بررسی نمایند و پس از اعطای وام نیز بر روند استفاده آن در جهت نوسازی محیط شهری فرسوده تلاش کنند.
اعتماد با بیان اینکه تجمیع ساختمان های قدیمی و مستهلاک بهترین راه نوسازی مناطق بافت فرسوده محسوب می شود تصریح کرد: مسئولان شهری باید برای نوسازی و مقاوم سازی محلات فرسوده در ابتدای امر ساکنان این محلات را با آموزش های مداوم در زمینه های فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی توانمند کنند.
خبرنگار: امیر جعفری سرگزه ** انتشار: روح اله صائب
