دومین نشست هم اندیشی شرکت بازآفرینی شهری ایران با توسعه گران به منظور بررسی قرارداد طرح امیدِ برنامه ملی بازآفرینی امروز در شرکت بازآفرینی شهری ایران، برگزار شد.
به گزارش روابط عمومی شرکت بازآفرینی شهری ایران، این نشست، صبح امروز دوشنبه 29 مردادماه جاری در سالن اجتماعات شرکت بازآفرینی شهری ایران و با حضور امیرحسین قزوینی، مجید روستا و مهدی رستمی سه عضو هیئت مدیره، افشین میرزابابایی، مدیرکل حقوقی و امور قراردادهای شرکت بازآفرینی شهری ایران و همچنین اسماعیل عباسی، مشاور معاونت حقوقی ریاست جمهوری حضور داشتند.
این نشست با حضور تعدادی از توسعه گران و کنشگران برگزار شد که مباحثی را در قالب پیشنهادات، خواسته ها و نظرات در خصوص نمونه قرارداد طرح امید برنامه ملی بازآفرینی مطرح کردند.
نماینده انجمن سازندگان صنعتی، نماینده کانون سراسری پیمانکاران عمرانی کشور، انجمن صنفی انبوه سازان مسکن تهران، نماینده حقوقی بانک مسکن و برخی دیگر از توسعه گران مباحث مورد نظر خود را در خصوص این قرارداد مطرح کردند.
میرزابابایی: اختیارات توسعه گران، صرفاً تامین مالی نیست
افشین میرزابابایی، مدیرکل حقوقی و امور قراردادها در شرکت بازآفرینی شهری ایران با بیان اینکه قرارداد طرح امیدِ برنامه ملی بازآفرینی، نیازمند دریافت نظرات تمام کنشگران و توسعه گران است، اظهار داشت: بر اساس قراردادهای مشارکت عمومی – خصوصی که سازمان برنامه و بودجه به دستگاه های اجرایی ابلاغ کرده، تامین مالی از سوی مشارکت کننده به صورت شفاف تعیین تکلیف شده و مشارکت کننده تامین مالی را در قالب قراردادِ مشخص به عنوانِ تامین مالی بیان کند که ضمیمه قرارداد است.
وی ادامه داد: توسعه گران باید موارد تامین مالی را در ابتدای شروع پروژه به شرکت بازآفرینی شهری ایران، اعلام کنند اما بر اساس پیش بینی های صورت گرفته این موضوع به شرایط انتخاب مشارکت کننده، موکول شد.
به گفته میرزابابایی، بر اساس تکلیف آیین نامه، باید مشارکت کنندگی توسعه گر را از طریق مناقصه مشخص کنیم و تعیین وضعیت مالی پروژه برای شرکت بازآفرینی اهمیت دارد. همچنین، اختیارات توسعه گر صرفاً تامین مالی صرف نیست بلکه باید در فاز طراحی و ساخت هم وارد شوند.
وی با بیان اینکه خارج از موضوع پروژه بحث اجرای سند توسعه محله را دنبال می کنیم، گفت: این موضوع یک پروژه محرک توسعه محسوب می شود و دستمان برای ورود تامین مالی در قرارداد باز است.
اختیارات توسعه گران
وی در خصوص اختیارات توسعه گران در فاز طراحی، گفت: توسعه گران در سایر کشورها، اختیارات خاصی از نهاد حاکمیتی با توجه به قانون دریافت می کنند. در کشور ما تنها چیزی که برای حمایت از توسعه گران در حوزه اختیارات وجود دارد، موضوع ماده چهار قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری است.
میرزابابایی، افزود: این قانون به ما و شهرداری ها این اجازه را داده اختیارات خود را به اشخاصی اعطا کنیم که گواهی صلاحیت ماده چهار را دریافت می کنند.
این مقام مسئول در شرکت بازآفرینی شهری ایران در بخش دیگری از سخنانش، بیان کرد: بخشی از این اختیارات به واسطه قرارداد واگذار می شود، بخش دیگر هم در قالب تفویض اختیار است. این اختیارات باید از سوی شهرداری و شرکت بازآفرینی شهری ایران احصا شود.
وی در مورد رعایت طرح های بالادستی، گفت: اجرایی کردن مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون های ماده پنج برای شهرداری ها لازم الاجراست. طرحهای جامع، تفصیلی و طرح های موضعی به مراجع ذیربط ارائه می شود و از طریق این مراجع، تصویب و به شهرداری ابلاغ می شود.
به گفته میرزابابایی، توسعه گر باید برخی ضوابط طرح های بالادستی را رعایت کند.
تعیین تکلیف هزینه های غیرساختمانی
مدیرکل حقوقی و امور قراردادهای شرکت بازآفرینی شهری ایران در ادامه با اشاره به هزینه های غیرساختمانی که شامل توسعه گران می شود، توضیح داد: بخش حمایتیِ این امر در برنامه ملی بازآفرینی لحاظ شده است. بخش کاملی تحت عنوان هزینه های غیرساختمانی با عنوان هزینه های غیرفرابخشی وجود دارد که مرتبط با شرکت بازآفرینی نیست اما شرکت به عنوان متولی توسعه مسکن موظف به ایجاد هماهنگی لازم برای مواردی مثل عوارض ساختمان و پروانه، انشعابات و خدمات فنی مهندسی انجام شده است.
وی گفت: آیین نامه هم تکالیف خود را برای این موضوع مشخص کرده است، جنبه حمایتیا در این موضوع را لحاظ می کند که در قرارداد هم به آن اشاره می شود.
به گفته میرزابابایی، در گذشته قراردادهای مشارکتیِ منعقد شده در حاکمیت دولت به این ترتیب بود که چنانچه سازنده از تسهیلات بانکی استفاده کند، عرصه پروژه در رهن بانک می رفت و تضمین کننده تسهیلات اعطایی بانک هم بود.
این مقام مسئول شرکت بازآفرینی شهری ایران، ادامه داد: ماده 14 قانون ساماندهی هم صراحت دارد و پیش بینی کرده که قالب مشارکت مدنی حتی قابل تعمیم به فروش اقساطی نیز هست. در این قرارداد پیش بینی خاصی نکردیم و گفتیم مدل تامین مالی را توسعه گر پیش بینی کند.
قزوینی: تاکید بر قرارداد دو جانبه مشارکت داریم
امیرحسین قزوینی، عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران در این نشست هم اندیشی، اظهار داشت: ترجیح شرکت بازآفرینی شهری ایران، قراردادِ دو جانبه مشارکت است. در جلسه هفته گذشته هم برخی اصلاحات در خصوص زمان ارزشگذاری زمین و سهم الشرکه مطرح شد.
وی با بیان اینکه تصمیم گیری بر سر اینکه این قرارداد، تفاهم نامه یا مشارکت باشد، با معاونت حقوقی ریاست جمهوری است، بیان کرد: پیشنهادم این است که بر اساس برنامه زمانبندی، با کمک توسعه گران قرارداد را تکمیل و اشکالات آن را برطرف کنیم چرا که بحث، بررسی و مداقه در این زمینه به اندازه کافی صورت گرفته است.
روستا: انتظارات توسعه گران از سهم الشرکه مشخص شود
مجید روستا، عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران در این هم اندیشی طی سخنانی، گفت: نکات مطرح شده از سوی توسعه گران را می پذیریم. طی جلسه هفته گذشته و امروز در مورد فرمت این قرارداد 14 ماده ای، مباحثی مطرح شد.
به گفته روستا، ورود به برخی از مواد قرارداد به دلیل عمومی بودن، لزومی ندارد. موضوع کلی قرارداد این است که دولت بخشی از اراضی خود را برای ساخت مسکن در محدوده های هدف با شرایطی در اختیار توسعه گران قرار می دهد.
وی تاکید کرد: باید انتظارات توسعه گران را از میزان سهم الشرکه بدانیم. برخی تعهدات مثل پیگیری دریافت هزینه انشعبات بر اساس مصوبه دولت جزء بسته حمایتی است که در مصوبه دهم خرداد لحاظ شد و باید در اختیار توسعه گرقرار دهیم.
عباسی: توسعه گران در بررسی قرارداد چارچوب آن را تغییر ندهند
اسماعیل عباسی، مشاور معاونت حقوقی ریاست در ادامه این نشست، اظهار داشت: در بخشنامه معاون اول ریاست جمهوری در دو مقطع به دستگاهها تاکید شده که از ظرفیت مرکز داوری استفاده شود. بحث داوری قابل توافق است و تمام ظرفیت های اجرایی شدن آن وجود دارد.
وی ادامه داد: طرح امید را در بهسازی و نوسازی بافت فرسوده پیش بینی کرده ایم که البته در مجاورت بلافصل بافت فرسوده انجام می شود اما هدف اصلی، عملیاتی شدن بهسازی و نوسازی است و برخی روابط حقوقی در این زمینه اهمیت پیدا می کند، یکی از این موارد، فاینانس و تملک محدوده بافت فرسوده است.
به گفته عباسی، چگونگی ارتباط توسعه گری که برنده مناقصه می شود با مردم و ساکنان محله هدف، شرکت بازآفرینی شهری ایران و بانک اهمیت دارد.
مشاور معاون حقوقی ریاست جمهوری، تاکید کرد: مکانیزم حقوقی که با آن مواجه هستیم مدل مشارکت در ساخت است که از یک طرف شرکت بازآفرینی شهری به نمایندگی از دولت، زمین را در اختیار توسعه گر قرار می دهد و قرارداد را منعقد می کند و از سوی دیگر، توسعه گر با حداکثر مسئولیت ها و تامین منابع و فاینانسی که از طریق تامین کنندگانِ مالیِ خود انجام می دهد، تمام برآوردها را به منظور جمع بندی قراردادها، انجام می دهد.
عباسی بیان کرد: عباراتی نظیر مهندسی خلاق برای توسعه گر و ساخت صنعتی با هر مضمون و تعبیر مناسبی در متن و پیوست قرارداد قابل درج است.
به گفته وی، تعیین تکلیف سهم و ارزیابی آورده، مستلزم همفکری، هماهنگی و وحدت نظر بین معاونت حقوقی ریاست جمهوری و شرکت بازآفرینی شهری ایران بود. با مشخص و شفاف شدن آورده ها در قرارداد، به تبع آن، سهم الشرکه ها مشخص می شود اما تلورانسی دارد که میزان آن در پایان اجرای قرارداد معین خواهد شد.
مشاور معاونت حقوقی ریاست جمهوری در این نشست از توسعه گران درخواست کرد در زمان بیان نظرات و پیشنهاداتشان، چارچوب این قرارداد را تغییر ندهند.
