مشخصه‌هایی که طبق قانون برای برآورد بافت فرسوده شهری در نظر گرفته شد عبارت بود از: ناپایداری (عدم استحکام مناسب بناها)، ریزدانگی (مساحت کمتر از 100 مترمربع املاک)، نفوذناپذیری (وجود معابر زیر 6متر) که چنانچه بیش از 50 درصد از مساحت یک بافت دارای هر سه شرط فوق بود این بافت در نقشه‌های شهر با عنوان بافت فرسوده شناخته می‌شد که در تهران مساحتی حدود 3268 هکتار رادر بر گرفت و درصورتی‌که بافتی واجد یک یا دو مشخصه فوق بود با عنوان بافت ناپایدار شناخته می‌شد که مشتمل بر 14هزار هکتار می‌شد.
در اين سال‌ها انتقادهای فراوانی نسبت به مشخصه‌های تعریف فرسودگی ازسوی صاحب‌نظران مطرح شد مبنی بر اینکه بافت‌های فرسوده شهری نباید صرفا با نگاه کالبدی مورد بررسی واقع شوند چراکه در بسیاری از بافت‌های نسبتا نوبنیاد شهری باتوجه به ارزش افزوده نسبتا بالای زمین (به‌ویژه در شهر تهران) عملا هیچ گونه خدمات مورد نیاز بافت‌های مسکونی (منظور خدمات غیر انتفاعی از قبیل مدرسه، مراکز درمانی، ورزشگاه، اماکن فرهنگی و...) به‌دلیل نبود متولی مشخصی شکل نمی‌گیرد و از آنجا که یک بافت زنده که حیات زندگی شهری در آن جاری بوده و سلامت و نشاط و سرزندگی ساکنان در آنجا تامین شود علاوه‌بر ایجاد سقف و سرپناه مقاوم و ایمن نیازمند پیش‌بینی همه‌جانبه امکانات به‌منظور زیست‌پذیری برای شهروندان است از این‌رو بافت‌هایی این چنین اگر نوساز و مستحکم هم باشند عملا به نوعی فرسوده‌اند چرا که حیات اجتماعی در آنها جریان ندارد.
شورای اسلامی شهر تهران نیز قبل از آن در سال 83 برای ترغیب به نوسازی بافت‌های فرسوده علاوه‌بر بخشودگی عوارض برای بناهای واقع در بافت فرسوده که مبادرت به نوسازی می‌کردند یک طبقه تراکم تشویقی در نظر گرفت.این مصوبه نیز به‌دلیل رویکرد صرفا کالبدی دارای اشکالاتی بود از جمله:
- فقر خدمات گوناگون در بافت‌های فرسوده از جمله سرانه‌های مناسب فضای سبز، آموزشی، فرهنگی، ورزشی و... موجب می‌شد عملا با یک طبقه اضافه (تشویقی) واحدهای سکونتی بیشتری ایجاد شود و با جمعیت‌پذیری بیشتر بافت، کمبودهای خدماتی مضاعف شوند و از آنجا که در این روش غالبا جهت‌گیری به سمت نوسازی تک بناها بود، عملا معابر تنگ و فشرده بافت پابرجا می‌ماند و معضل کسری پارکینگ نیز افزوده شده و درنهایت بافت همچنان فرسوده باقی می‌ماند.
شورای اسلامی شهر تهران پس از آن در تاریخ 6/ 6/ 86 به‌منظورجذب مشارکت‌های اجتماعی و اقتصادی مردم مصوبه «ساماندهی مشارکت‌های اجتماعی در احیای بافت‌های فرسوده در شهر تهران» را مصوب کرد. این مصوبه با تاکید بر تهیه طرح‌های موضعی مداخله مصوب برای هریک از محلات در چارچوب سیاست‌ها و ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی جدید شهر تهران، شهرداری تهران را ملزم به تهیه این طرح‌ها با لحاظ ردیف بودجه مناسب سالانه در برنامه‌های خود کرد. این طرح‌ها با عنوان «طرح‌های منظر» از طریق مشاوران معمار و شهرساز و با توجه به راهبردهای طرح جامع جدید شهر تهران (مصوب آذرماه 86) تهیه و پس از سیر بررسی کارشناسی و انطباق با طرح تفصیلی ابلاغی در مقیاس یک ده هزارم (سال 87) برای تصویب به کمیسیون ماده 5 ارجاع و در نهایت برای اجرا در دستور کار قرار گرفت. طرح‌هایی ازجمله طرح محله نعمت‌آباد (منطقه 19)، محله خوب‌بخت (منطقه 15)، محله جوادیه (منطقه 16) و... . اما به‌رغم تلاش‌های صورت گرفته به‌دلایل مختلفی ازجمله ضعف مطالعات اجتماعی و فقدان بررسی‌های لازم در خصوص تعلق و همبستگی محیطی ساکنان و فقدان شکل‌گیری سرمایه اجتماعی (نبود اعتماد به شهرداری و مجریان دولتی از سوی شهروندان) که موجب مشارکت فعال و گسترده خود اهالی در اجرا و مراحل آن شود از اقبال چندانی برخوردار نشد.
اکنون سازمان نوسازی شهر تهران با هدف تحرک در بازار کم‌رونق مسکن و رکود موجود برای تشویق انبوه‌سازان مبادرت به تدوین بسته‌های تشویقی با عنوان بسته‌های انرژی‌زا کرده است.
در این بسته پیشنهادی طیفی از تشویق‌ها از قبیل: کاهش 9 درصدی بهره وام بانکی، بخشودگی عوارض برای املاک تجمیعی، پذیرش 50 درصدی کسری پارکینگ و از همه مهم‌تر اعطای دو تا چهار طبقه اضافه بنا مطرح شده است.
به این ترتیب مجددا پس از بیش از یک دهه تجربه و خطا با استمرار نگاه صرف کالبدی در بافت‌های فرسوده مواجه هستیم. مناطقی چون 9، 10، 17 و 19 که بافت فرسوده قابل توجهی؛ دارند برای مثال در منطقه 9 ما با بیش از 90 درصد بافت فرسوده روبه‌رو هستیم، این درحالی است که این مناطق به‌ویژه مناطق 9، 10 و 17 از فقر فوق‌العاده سرانه‌های خدماتی نیز رنج می‌برند.
بنابراین بازهم افزودن به جمعیت‌پذیری (طبقات اضافه و واحدهای سکونتی مضاعف)عملا کمبودها را افزایش می‌دهد. رئیس سازمان در خصوص افزودن به تعداد طبقات تا 4 طبقه به ضرورت تهیه طرح‌های توجیهی اشاره کرد ولی مشخص نیست آیا این طرح‌ها ملزم به درنظر گرفتن چارچوب‌های مشخصی مبنی بر پیش‌بینی‌های لازم برای تامین خدمات مورد‌نیاز ازسوی سازندگان هستند؟
در حوزه بافت‌های فرسوده به‌دلیل فقر امکانات و منابع از سویی و فقدان حیات اجتماعی و اقتصادی که جذابیت لازم را برای ورود سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان حوزه بخش خصوصی ندارد لازم است از باب اهداف عالیه حکومتی و برقراری عدالت اجتماعی نظارت و چارچوب‌های مشخصی برای ورود سازندگان و سرمایه‌گذاران ایجاد شود. در این خصوص هدایت و همراهی ارگان‌های ذی‌ربط دولت و به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی از اهمیت خاصی برخوردار است. برای مثال شاهد بودیم که در پروژه مسکن مهر ساخت‌وساز در اطراف و حاشیه شهرها ایجاد شد و در این راستا به علت نبود خدمات لازم فرصت‌های زیادی را با صرف هزینه‌های فراوان از دست دادیم؛ فرصت‌هايي که می‌توانست به بحث نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده اختصاص يابد به این علت که این بافت‌ها در داخل شهر از زیرساخت‌های مناسب ازجمله تاسیسات زیربنایی، راه و... برخوردارند و باعث تامین مسکن با هزینه‌های کمتر مي‌شد.
به نظر می‌رسد با عنایت به سخنان وزیر راه و شهرسازی که بر اجرای طرح مسکن اجتماعی در داخل شهرها تاكيد دارند یقینا حصول به اهداف والای مذکور در گرو پیوند مناسب سیاست‌های کلان با سیاست‌های محلی است.
خانم - آناهيتا گودرزي - كارشناس ارشد شهرسازي
منبع : روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۴۸۱ تاریخ چاپ: ۱۳۹۴/۰۲/۲۳
