مطابق قوانين بالادست دولت و شهرداري در حوزه نوسازي بافت‌فرسوده و همچنين برنامه پنجم توسعه، قرار بود در فاصله سال‌هاي 90 تا 94 هر سال معادل 10 درصد از مساحت 3700هكتاري بافت فرسوده شهر تهران نوسازی شود و سالي 20 هزار پلاك مسكوني كلنگي از كل 205 هزار پلاك موجود در بافت، تخريب و نوسازي شود.
اما آمارها نشان مي‌دهد: بيشترين نرخ نوسازي املاك فرسوده تهران طي سال‌هاي اخير براي سال 92 ثبت شده كه فقط 5/ 7 درصد پلاك‌ها در اين سال، زير بار ساختوساز رفت و در بقیه سال‌هاي برنامه پنجم، سطح پوشش نوسازي از 5 درصد كل بافت فرسوده – نصف هدف برنامه پنجم- تجاوز نكرد. روند كند نوسازي بافت فرسوده تهران در صورتي كه ادامه پيدا كند، مناطق كلنگي پايتخت به جاي 10 سال، ظرف مدت 20 سال نوسازي خواهند شد.
نتايج بررسي‌ها درباره اشكالات روش سنتي بازيافت خانه‌هاي فرسوده شهر تهران حاكي است: در اين روش كه همه سياست‌گذاري‌ها و عمليات نوسازي متكي به تسهيلات بانكي است، از يكسو «كج‌تابي بانك‌ها در ارائه تسهيلات مصوب ساخت مسكن» و از سوي ديگر «عدم كفاف سقف وام در پوشش هزينه نوسازي» باعث شده بازدهي برنامه‌ريزي‌ها به حداقل برسد و بود و نبود تسهيلات، چندان بر حجم نوسازي‌ها اثر نداشته باشد. محدوده فعلي بافت فرسوده تهران، قابليت عرضه حداقل 80 هزار واحد مسكوني جديد و نوساز حاصل از بازيافت خانه‌هاي قديمي را دارد كه چون اين خانه‌ها در مناطق جنوبي و مركزي – محله‌هاي ارزان قيمت- قرار دارند، ساختوساز روي عرصه اين املاك باعث تسهيل شرايط خانه‌دار شدن طبقات كم‌درآمد و تعديل سطح كنوني قيمت مسكن خواهد شد.
به همين منظور، رئيس سابق سازمان نوسازي شهر تهران روز گذشته در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» ضمن تاييد شكست مدل سنتي نوسازي بافت‌فرسوده در تهران پيشنهاد كرد: دولت و شهرداري، مدل «نوسازي مشاركتي» جايگزين «تمركز بر پرداخت وام محدود بانكي» كنند. در اين مدل، امكانات و توانايي‌هاي مثلث عوامل نوسازي شامل «مالك»، «سازنده يا سرمايه‌گذار» و «دولت و شهرداري» در يك مسير هم‌جهت مي‌شود و به لحاظ مالي تا چند برابر سقف فعلي وام نوسازي، منابع تامين مي‌شود.
عليرضا جعفري با تاكيد بر اينكه در حال حاضر وام 50 ميليون توماني نوسازي فقط 6/ 16 درصد هزينه ناخالص نوسازي محله‌هاي فرسوده تهران (با لحاظ هزينه تملك زمين، ساخت مسكوني و نوسازي خدمات غيرمسكوني محله) را پوشش مي‌دهد، تصريح كرد: در مدل «نوسازي مشاركتي»، بخشي از هزينه‌هاي نوسازي مي‌تواند توسط دولت و شهرداري از طريق واگذاري پروژه‌هاي غيرمسكوني يا تخفيف در هزينه‌هاي جانبي، براي سازندهها و سرمايه‌گذاران جبران شود.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، اواخر مهرماه سال گذشته اولین برنامه تامین مالی دولت یازدهم در بخش مسکن با افزايش وام ساخت ویژه بافت‌هاي فرسوده کشور به تصویب هیات دولت رسید. برمبنای توافق انجام شده قرار شد به مدت 6 سال، يك ميليون و 800هزار فقره تسهيلات ساخت -وام نوسازي- به زوج‌هاي جوان، كم‌درآمدها و اقشار متوسط در بافت‌فرسوده پرداخت شود. سقف وام جدید نوسازی، متناسب با جمعيت شهرها، داراي سه سطح و حداكثر 50 ميليون تومان تعیین شد. مطابق با برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته قرار است تسهيلات 50 ميليوني با سود 14 درصد به سازندهها پرداخت شود و مابه‌التفاوت اين نرخ تا سود 22درصد بانكي كه 9 درصد برآورد مي‌شود را دولت در قالب يارانه بخش مسكن به بانك‌ها پرداخت کند. اما شهرداري تهران، براي نحوه تخصيص يارانه سود وام 50 ميليوني، شرط تعيين كرده و ارائه اين تسهيلات را فقط براي پروژه‌هاي تجميعي مجاز دانسته است. با توجه به اينكه در مصوبه دولت، دست شهرداري‌ها براي تعيين ضوابط نحوه پرداخت وام 50 ميليوني نوسازي باز گذاشته شده است، در تهران اين تسهيلات 14 درصدي به پروژه‌هاي تك‌قطعه‌اي تعلق نمي‌گيرد بلكه حتما بايد تجميع اتفاق بيفتد. این نوع تسهیلات بانکی سال گذشته به‌عنوان پنجمین محور بسته تشویقی بافت فرسوده از سوی شهرداری تهران معرفی شد.
در طول چند ماه گذشته اگرچه افزایش 20میلیون تومانی وام ساخت در شهر تهران گام بلندی برای تحریک سمت عرضه و رفع تنگناهای مالی محسوب می‌شد اما به نظر می‌رسد همچنان دو ایراد وام بافت فرسوده پابرجا است. برخی مدیران شهری معتقدند یکی از ایراداتی که در بخش تسهیلات بانکی هنوز رفع نشده این موضوع بوده که در طول سال‌های گذشته بسیاری از تعهدات بانک‌ها هنوز عملی نشده است و بسیاری از متقاضیان نتوانستند از تسهیلات تشویقی بهره‌مند شوند و همين امر منجر به ایجاد جو بی‌اعتمادی در میان متقاضیان شده است. به‌عنوان نمونه، امسال، در حالي كه بايد 300 هزار فقره وام نوسازي 50 ميليون توماني در كل كشور پرداخت شود، در فصل بهار فقط 32 هزار درخواست نوسازي به بانك‌ها ارائه شده كه معادل كمتر از نصف برنامه مصوب است؛ ضمن اينكه هنوز آماري كه نشان دهد چه تعداد از همين درخواست‌ها از سوي بانك‌ها اجابت شده، اعلام نشده است!
از سوی دیگر مسیر پرداخت تسهیلات و فرآیند بوروکراسی‌های اداری و تقاضای اسناد و ضامن از متقاضیان روند تسهیلات‌دهی را سخت‌تر و طولانی کرده است که باعث کم شدن استقبال افراد شده است. از این رو این سوال پیش می‌آید که آیا در چنین شرایطی پرداخت 300 هزار فقره وام نوسازی به بافت فرسوده در هر سال امکان‌پذیر خواهد بود؟ و در صورت تحقق آیا مشکلات بافت فرسوده با پرداخت تسهیلات بانکی رفع می‌شود؟
علیرضا جعفری کارشناس ارشد مدیریت شهری با اشاره به قانون برنامه پنجم توسعه برای نوسازی بافت فرسوده به «دنیای اقتصاد» گفت: مطابق برنامه پنجم توسعه سالانه باید 10 درصد از بافت‌های فرسوده کشور نوسازی شود، اما تحقق نوسازی 10 درصدی در فضای شهری از یک سو نیازمند توانمندی‌های اقتصادی مالکان و از سوی دیگر توجیهات اقتصادی سرمایه‌گذاران و همراهی مسوولان است.
مدیرعامل پیشین سازمان نوسازی شهرداری تهران با بیان اینکه اگر در حوزه نوسازی بافت فرسوده، هدف‌گذاری آماری بدون توجه به تامین ظرفیت‌های موردنیاز انجام شود، تحقق اهداف نوسازی صرفا در حوزه مکتوبات باقی می‌ماند، اظهار کرد: عرصه عمل در تولید مسکن در بافت فرسوده به ابعاد مختلفی بستگی دارد که یکی از آنها بحث توانمندسازی اقتصادی مالکان و سازندگان است که بعضا در حوزه ماموریتی حاکمیت برای ارائه تسهیلات قرار می‌گیرد. اما باید بدانیم که بازیگران دیگری هم در این حوزه نقش بازی می‌کنند که اگر به آنها توجه نشود، دستیابی به آن هدف غیرقابل تحقق می‌شود.
او به تحقیقات انجام شده در حوزه نوسازی بافت فرسوده در سال‌های گذشته اشاره کرد و افزود: در محدوده بافت فرسوده کشور یک ضرورت وجود دارد و یک واقعیت. درست است که تهدیدهای بالقوه موجود در بافت فرسوده کشور ضرورت نوسازی آن را تداعی می‌کند اما واقعیت آن است که مطابق بررسی‌های انجام شده طی دو سال گذشته برای نوسازی هر یک هکتار بافت فرسوده بودجه‌ای بالغ بر 30 میلیارد تومان نیاز است. بی‌تردید طی دو سال گذشته با بالارفتن نرخ تورم عمومی کشور این رقم بازهم افزایش پیدا کرده است. جعفری تصریح کرد: این مطالعات نشان می‌دهد اعتبار مورد نیاز برای نوسازی بافت فرسوده شهری همچون تهران که بالغ بر 3700هکتار از مساحت آن را محدوده بافت فرسوده شامل می‌شود رقم سنگینی است که تامین آن در ظرفیت بودجه حاکمیتی نیست.
او با تشریح مشکلات تامین بودجه مورد نیاز نوسازی بافت فرسوده، مدل «نوسازي مشارکتی» را پیشنهاد داد و گفت: برای تحقق اهداف برنامه پنجم توسعه کشور در حوزه بافت فرسوده باید به سمت مدل‌های مشارکت در نوسازی بافت فرسوده رفت. در تعریف مدل مشارکتی نوسازی باید توان مالکان را به‌عنوان ساکنان بافت، توان سرمایه‌گذاران را به‌عنوان یک فرآیند اقتصادی سودآور و توان حاکمیت را به عنوان پشتوانه براي توانمندسازی عرصه سازندگان و مالکان افزایش دهیم. به گفته وی، مهم‌ترین وظیفه حاکمیت ایجاد ظرفیت‌های محرک توسعه از طریق اجرای طرح‌های مشارکتی است.
پیامدهای تراکم‌فروشی در بافت فرسوده تهران
اگرچه طی چند دهه اخیر فروش تراکم به‌عنوان ابزاری مهم برای مهار توسعه شهر و تعادل‌بخشی فضایی در تمامی شهرهای دنیا با در نظرگرفتن ظرفیت‌های زیست‌محیطی، خدمات و تاسیسات زیربنایی شهر و ویژگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی آن مطرح شده است اما در ایران سیاست‌هایی نظیر خودکفایی شهرداری‌ها در دهه 60 باعث شد تا ابزار تراکم ساختمانی به عامل کلیدی در سیاست‌های مسکن و توسعه شهری مبدل شود. در این روند، غفلت از ابعاد گسترده توسعه شهری و نبود نگاه یکپارچه به مسائل مسکن و توسعه شهری موجب شد تا اثرات مخرب و جبران‌ناپذیری بر پیکره شهرها از محل فروش بی‌رویه تراکم ساختمانی وارد شود؛ به تعبیری دیگر ابزاری که در سایر شهرهای دنیا با لحاظ پیش‌بینی‌های لازم عاملی برای تعادل‌بخشی فضای شهری شد، پیامدهای منفی برای این شهر به دنبال داشت. پیامدهای منفی تراکم‌فروشی در ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی شناسایی شده است.
با آنکه مدیریت شهری در چند سال گذشته تاکید داشته که فروش مجوزهای تراکم ساختمانی مغایر با ضوابط شهرسازی را محدود کرده است اما به نظر می‌رسد برخی اقدامات مدیریت شهری در محلات دیگر شهر از جمله بافت فرسوده، پیامدهای منفی فروش تراکم را به دنبال دارد. نتایج تحقیقاتی که اخیرا در وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده است، نشان می‌دهد: سیاست کنونی شهرداری تهران مبنی بر نوسازی بافت‌های فرسوده شهر که با هدف مقاوم‌سازی ساختمان‌ها در برابر مخاطراتی همچون زلزله صورت می‌گیرد نیز حرکت در راستای فروش تراکم ساختمانی است و گرچه موجب بهسازی کالبدی شهر می‌شود اما تغییر در ساختار محله‌ای و از بین رفتن اجتماع محله‌ای نیز از پیامدهای آن است.
به گزارش «دنیای اقتصاد» مریم زارعیان، کارشناس ارشد گروه مطالعات اجتماعی وزارت راه وشهرسازی در تحقیقی در مورد پیامدهای منفی تراکم فروشی و شباهت آن با شیوه کنونی نوسازی بافت فرسوده آورده است: گروهی از پیامدهای منفی پس از اجرای سیاست فروش تراکم ساختمانی، زندگی شهری را تهدید می‌کند.
معضلات زیست‌محیطی در تهران، چه در سرانه فضای سبز، آلودگی هوا، معضل نواقص زیرساختی و کمبود امکانات برای جمعیت کنونی تهران و همچنین بحران‌های اقتصادی که ساکنان تهران به دلیل نبود تناسب جمعیت با امکانات و فرصت‌ها چه در بخش اشتغال و چه در بخش عرضه و تقاضا و سایر عرصه‌های اقتصادی با آن دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند، از جمله این پیامدها است. در این تحقیق به پیامدهای اجتماعی فروش تراکم نیز تاکید شده است که مطابق با بررسی انجام شده، اثرات مشابهی با سیاست کنونی نوسازی بافت فرسوده پایتخت دارد.
براساس این تحقیق، با افزایش تراکم جمعیت، میزان ارتباط با گروه‌های اجتماعی همچون همسایگان و هم‌محله‌ای‌ها کاهش پیدا می‌کند. گرچه وجود تراکم و ازدحام جمعیت، امکان برخوردها را زیادتر می‌سازد، اما برقراری ارتباط با گروه‌های اجتماعی نیازمند اعتماد اجتماعی و احساس دوستی و تعلق است. از سوی دیگر هرقدر ارتباط با گروه‌های اجتماعی کمتر باشد استفاده از کمک‌ها و حمایت‌های آنها نیز کمتر خواهد بود. این موضوع نشان‌دهنده آن است که مناطق پرتراکم که افراد ارتباط خارج از گروهی کمتری دارند، از حمایت‌های خارج از گروهی کمتری نیز برخوردارند.
منبع : روزنامه دنیای اقتصاد / دوشنبه 5 مرداد ، 1394
