معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر‌عامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران از طراحی بسته پنج‌منظوره برای اجرای برنامه‌های نوسازی مسکن در سال 95 خبر داد. محمدسعید ایزدی در حالی از کاهش سهمیه تسهیلات بانکی نوسازی به 150 هزار فقره در سال جاری خبر داد که به گفته وی تسهیلات بانکی امسال تنها یکی از اجزای بسته پنج‌منظوره تامین مالی در محدوده‌های فرسوده شهری است؛ به گفته وی امسال قرار است تنها 35 درصد از منابع مالی برای نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده از طریق وام بانکی تامین شود و مابقی نیاز موجود در این بخش از طریق مشارکت سازمان ملی زمین و مسکن، توسعه‌گران بخش خصوصی، پس‌اندازهای مردمی و خیرین مسکن‌ساز برنامه‌ریزی شده است.
چرا به‌رغم توجه ویژه دولت یازدهم به موضوع نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده، از جمله تصویب افزایش سقف وام نوسازی و سهمیه آن، توجه به رویکرد بازآفرینی شهری، کاهش نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و رساندن آن به هشت درصد و... روند نوسازی بافت‌های فرسوده طی سه سال اخیر بسیار کند بوده است؟
توجه به موضوع بافت فرسوده از سال 75 شروع شد و بنابراین شروع رسمی برنامه‌ریزی برای بهسازی و نوسازی محدوده‌های هدف را می‌توان از سال 75 تلقی کرد؛ ولی همان‌طور که به درستی اشاره کردید روندی که از ابتدا تاکنون در پیش گرفته شد نه‌تنها نتوانست مانع از گسترش فرسودگی در محدوده‌های هدف و در کشور شود بلکه حتی برخی اقدامات انجام‌شده در سال‌های گذشته خود از عوامل تسریع فرسودگی در کشور شد؛ عمده دلیل این موضوع نیز مداخله مستقیم دولت در این زمینه بود؛ در عین حال که بازهم به‌رغم همه این موضوعات هیچ وقت بافت فرسوده در طول این سال‌ها اولویت اول برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی نبود و بافت فرسوده تنها یک بخش و یک جزء از موضوعات مهم در کنار سایر موضوعات بود؛ حتی در دولت گذشته با محوریت بخشی به موضوع مسکن مهر شاید جایگاه بافت‌های فرسوده و توجه به آنها هم تضعیف شد در عین حال که می‌توانست نقش پررنگ‌تری داشته باشد؛ ما با این آسیب‌شناسی در دولت یازدهم موضوع بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده را دنبال کردیم و در این زمینه اقداماتی صورت گرفت؛ اول اینکه وزارت راه و شهرسازی موضوع بهسازی و نوسازی را در اولویت برنامه‌های خود قرار داد و در بخش مسکن و شهرسازی به این موضوع توجه کرد و بازگشت به درون شهرها و نوسازی بافت‌های میانی و فرسوده شهری را در اولویت قرار داد. اولین گام این حرکت هم «تصویب سند ملی احیا و بازآفرینی بافت‌های فرسوده» در دولت بود؛ این سند ملی زمینه را برای همراستایی ارگان‌ها و نهادها و همچنین برنامه‌های نوسازی فراهم کرد؛ از طرفی نزدیک به 110 پروژه بسیار گسترده و نیمه‌تمام در بافت فرسوده در شروع دولت یازدهم به ما تحویل داده شد که در دولت قبل این پروژه‌ها به دلیل مداخله مستقیم و ایفای نادرست نقش دولت در بافت‌های فرسوده آغاز شد و در دولت یازدهم ما را درگیر و زمین‌گیر بسیاری از اقدامات اجرایی در این پروژه‌ها کرد؛ در عین حال که ما در دولت‌های گذشته به موضوع پیشگیری و اقدامات پیش‌نگر همزمان با درمان هم فکر نکردیم؛ یعنی فقط در فکر درمان و نوسازی مناطق فرسوده بودیم در حالی که همزمان مساحت بافت‌های فرسوده در حال افزایش و گسترش بود؛ این موضوع اولین بار در سند ملی بازآفرینی مطرح شد و با تشکیل ستاد ملی بازآفرینی کارگروهی تخصصی شکل گرفت که تمام مسوولان مربوط در این کارگروه تخصصی به صورت منسجم و منظم در آن حضور دارند و ناهماهنگی‌های قبلی که به فرآیند نوسازی و بهسازی آسیب می‌زد و منجر به گسترش محدوده‌های فرسوده می‌شد تبدیل به نوعی انسجام میان دستگاه‌های مرتبط شده است تا بتوانیم همزمان که به موضوع نوسازی و بهسازی و در واقع درمان در بافت‌های فرسوده می‌پردازیم پیشگیری و پیش‌نگری را نیز دنبال کنیم؛ اینها از منظر سیاستگذاری نوسازی بود؛ گام بعدی ما تدوین برنامه عملیاتی نوسازی و بهسازی در سطح ملی بود؛ ما پیش از این در سطح ملی برنامه‌ای در این زمینه نداشتیم و به نوعی سردرگم بودیم؛ از سال گذشته تصمیم بر این شد که با یک برنامه مشخص و بر مبنای سیاست محله‌محوری نوسازی و بهسازی در بافت‌های فرسوده انجام شود. جمع‌بندی‌های صورت‌گرفته نشان داد هم‌اکنون 2700 محله هدف وجود دارد که برنامه نوسازی این تعداد محله را به ترتیب با اولویت بهسازی و نوسازی آنها در دو برنامه پنج‌ساله و به طور متوسط سالانه 270 محله برنامه‌ریزی کردیم؛ در این راستا هم ستادهای ملی بازآفرینی در یک مشارکت منسجم برنامه‌ریزی‌های لازم در ابعاد گوناگون نوسازی و بهسازی محدوده‌های هدف را انجام دادند؛ این برنامه ملی تدوین شده و هم به هیات دولت و هم وزارت کشور ارائه شد. تلاش ما بر این بود این برنامه جامع باشد و تمام مسائل را در تعامل با استان‌ها و شهرهای مختلف دنبال کنیم؛ در گام بعدی ساخت و ساز در قالب ساخت خانه محله، درمانگاه، مراکز خدماتی مختلف و... را شروع کردیم اما با توجه به اینکه انجام این اقدامات عمدتاً وابسته به درآمدهای عمومی بود این روند کند صورت گرفت؛ از آبان ماه سال گذشته که در تاریخ کشور سابقه نداشته تاکنون میزان تخصیص اعتبارات عمرانی به بافت فرسوده صفر بوده است؛ با این وضعیت ترجیح دادیم به سمت مدیریت منابع دولتی برویم؛ شروع کردیم به تدوین مکانیسم‌های اجرایی به این ترتیب که قرار شد یک فصل به اجرای زیرساخت‌های شهری و خدمات در محله‌ها اختصاص پیدا کند و لازمه این امر آن بود که با شهرداری‌ها و دستگاه‌های ذی‌ربط توافق کنیم؛ منابع در اختیار را تحت عنوان سیاستی به نام «بودجه‌ریزی اهرمی» در مقیاس شهر به کار ببندیم؛ به این معنا که هم دولت و هم شهرداری و سایر دستگاه‌های مرتبط به صورت اهرمی منابع خود را بر روی این موضوع متمرکز کنند.
این بودجه‌ریزی اهرمی برای اجرای چه پروژه‌هایی کاربرد دارد و هم‌اکنون برای چه تعداد محله هدف در نظر گرفته شده است؟
این بودجه‌ریزی اهرمی منابع مورد نیاز برای خدمات روبنایی و خدمات شهری را تامین می‌کند و ما هم‌اکنون این اقدام را در حدود 222 محله هدف آغاز کرده‌ایم و با مشارکت شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های مرتبط در حال پیشبرد برنامه‌ها در این زمینه هستیم. البته این اقدامات در مقیاس گسترده مساله فرسودگی و شدت و بزرگی آن چندان قابل توجه نیست؛ ضمن اینکه در حال حاضر ما نیز به عمد از اجرای پروژه‌های بزرگ‌متراژ غیرضروری پرهیز می‌کنیم که میلیاردها تومان هزینه دارد و نه‌تنها ممکن است کمکی هم به فرآیند نوسازی نکند بلکه منجر به غفلت از سایر بخش‌ها و سطوح ضروری‌تر هم می‌شود. بنابراین در سیاست‌های فعلی تلاش بر این است که در سطوح کوچک‌مقیاس‌تر و در سطح محله‌ها فرآیند نوسازی و بهسازی دنبال شود؛ در واقع هم کل موضوع نوسازی بسیار بزرگ و گسترده است و هم تمرکز سیاست نوسازی بر محله‌محوری ممکن است نمود گسترده و چشمگیری نزد اذهان عمومی نداشته باشد؛ با این حال می‌بینیم که مردم در سطح محلات با اجرای این اقدامات راضی‌تر هستند؛ در عرصه زیرساخت و خدمات زیربنایی از همین کوچک‌متراژها شروع کرده‌ایم که به آنها «کاتالیست» و «محرک توسعه» می‌گویند و جزو جریان‌های روز دنیا محسوب می‌شود. در ادبیات جهانی به آن IQC گفته می‌شود که مخفف انگلیسی سه معنای کوچک‌سازی، سبک‌سازی و ارزان‌سازی است و می‌تواند به عنوان محرک توسعه مورد توجه واقع شود و تاثیرات بزرگی بر جای بگذارد؛ بخش دوم فعالیت‌های ما مربوط به ظرفیت‌سازی، نهادسازی و ابزارسازی است که به آن «توانمند‌سازی» می‌گوییم؛ به این معنا که جدا از مباحث اجرایی و سخت‌افزاری به نظر می‌رسد باید برای تسهیل و تسریع موضوع نوسازی نهادسازی‌هایی هم صورت بگیرد؛ دو نهاد در این زمینه تعریف شد؛ یکی نهاد «تسهیل‌گر» بود و دیگری نهاد «توسعه‌گر»؛ تسهیل‌گر همان حلقه واسط میان مردم و دولت است که در سال‌های قبل هم در شکل دفاتر تسهیل‌گری نوسازی و بهسازی در سطح محلات مختلف شهر فعالیت می‌کرد، این دفاتر در محلات نقش بسزایی را ایفا می‌کنند و عدم اطمینانی را که مردم به دولت و شهرداری در امر نوسازی داشتند تا حد زیادی برطرف کرده‌اند؛ از سوی دیگر ما به این نتیجه رسیدیم که منابع دولتی تنها به میزانی است که در شکل اهرمی خود بتواند دستگاه‌های دولتی را برای فرآیند نوسازی و بهسازی جمع‌آوری کند ولی برای کل موضوع نوسازی و بهسازی به جز درگیر کردن بخش خصوصی و مردم چاره دیگری وجود ندارد؛ بخش خصوصی هم به شکل متداوم و رایج و در قالب انبوه‌ساز عمدتاً به دنبال کسب منافع خود هستند؛ ما مدلی را براساس تجربه اجراشده در شهر تهران پیشنهاد کردیم – تجربه منطقه 17 مبنی بر فعالیت توسعه‌گران - به این ترتیب که این نهادهای توسعه‌گر با جلب اعتماد مردم در محدوده‌های هدف زمین‌های مالکان را در اختیار بگیرند و در یک نظام مالی پس‌اندازهای خرد آنها را هم جمع کنند و با اندکی افزایش نرخ سود به سپرده‌گذاران در مقایسه با نرخ سود بانکی، به اضافه 30 درصد آورده توسعه‌گران، این پس‌اندازها را به بانک ارائه کنند و با اتکا به آن تسهیلات دریافت کنند.
این روش برای ساکنان بافت‌های فرسوده و کل فرآیند نوسازی چه مزیتی دارد؟
در این روش مردم هم در فرآیند نوسازی دخیل هستند بدون اینکه دولت در این زمینه نقش مستقیم داشته باشد؛ از طرف دیگر، توسعه‌گران مردم را از محلات بیرون نمی‌کنند، آنها را در نوسازی مشارکت می‌دهند و از سویی در یک مدل منصفانه تعیین سهم می‌کنند؛ ما این روش را تبدیل به یک مدل کردیم. این پیشنهاد در ستاد اقتصاد مقاومتی به عنوان یک موضوع اولویت‌دار مطرح شد و اولین خروجی ما از این ستاد «آیین‌نامه و دستورالعمل تشکیل نهاد توسعه‌گر» بود که هفته گذشته تصویب و ابلاغ شد. بنابراین گام مهمی در عرصه اجرا در زمینه تعریف توسعه‌گران، حمایت و ورود آنها به عملیات اجرایی نوسازی و بهسازی در بافت‌های فرسوده برداشته شد. در کنار بحث نهادسازی، شروع به فراهم‌آوری ابزارهای لازم از طریق دولت، مجلس و... و همچنین شروع به مداخله اساسی در قانون بودجه سال 95 کردیم؛ پیش از این ما در قانون بودجه دو ردیف اعتباری داشتیم که جمع آنها شاید 37 میلیارد تومان هم نمی‌شد؛ ما امسال موفق شدیم ردیفی مجزا و مستقل برای حاشیه‌نشینی معادل 180 میلیارد تومان، یک ردیف مستقل برای نوسازی و بهسازی شهر مشهد معادل 90 میلیارد تومان، یک ردیف مستقل برای نوسازی و بهسازی قم و شیراز معادل 36 میلیارد تومان و یک ردیف مستقل برای پرداخت تسهیلات در بافت فرسوده معادل 500 میلیارد دریافت کنیم؛ به اضافه اقدام برای دریافت 450 میلیارد تومان بابت پرداخت دیون دولت به شهرداری‌ها برای پرداخت معوقات مربوط به مشوق‌های اعطاشده در سال‌های گذشته، شتاب دادن به امر نوسازی و تشویق آنها؛ در واقع اگر چه میزان تخصیص اعتبارات عمرانی ما در نیمه دوم سال گذشته صفر بوده است اما هم‌اکنون هزار و 400 میلیارد تومان ردیف ابلاغ شده قانونی در منابع بودجه سال 95 برای فرآیند نوسازی و بهسازی مصوب شده است؛ در تلاشیم بتوانیم از این ردیف‌ها در جهت پیشبرد برنامه‌های تعریف‌شده در محدوده‌های هدف استفاده کنیم.
چه منابعی برای ساخت مسکن و نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده در محدوده‌های هدف تعریف شده است؟
علاوه بر آنچه گفته شد با تاکید وزیر راه و شهرسازی اولویت اصلی برنامه‌های تامین مسکن بر موضوع بافت فرسوده قرار داده شد. ابتدا در سال 93 مصوبه پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام نوسازی تصویب و ابلاغ شد اما به دلیل عدم همکاری بانک‌ها این میزان را طی موافقتنامه‌ای با بانک مسکن به عدد 150 هزار فقره تسهیلات از سوی بانک مسکن متمرکز کردیم؛ موضوع راه‌اندازی صندوق یکم مسکن پیش آمد که بلافاصله شورای پول و اعتبار در اولین اقدام خانه‌اولی بودن را از شرایط مشمولان خرید و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده حذف کرد و با کاهش نرخ سود بانکی برای متقاضیان تسهیلات خرید و ساخت از محل این صندوق در بافت فرسوده به هشت درصد - کمترین بهره تسهیلات بانکی در بخش مسکن - و همچنین از طریق تنوع‌بخشی به سیستم تسهیلات‌دهی تلاش شد گروه‌های بیشتری از متقاضیان مسکن به خصوص متقاضیان واحد در بافت‌های فرسوده پوشش‌دهی شود. با فراهم شدن ابزارهای مالی، الزامات برنامه‌ای و سیاستی و... هم‌اکنون درصدد پیش بردن برنامه‌های اجرایی خود در بافت‌های فرسوده هستیم. به عنوان مثال امیدوارم تا پایان شهریور بتوانیم در شهر تهران از عملکرد خود در عرصه محلات پرده‌برداری کنیم؛ در محله سیروس تهران 240 واحد با مشارکت بخش خصوصی افتتاح می‌کنیم و تحویل مردم می‌دهیم؛ 100 واحد دیگر را با مشارکت بخش خصوصی شروع می‌کنیم، 1500 واحد را در محلاتی که به صورت خودمالکی نوسازی کرده‌اند افتتاح می‌کنیم و عملیات ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده از طریق نهاد توسعه‌گر را نیز به زودی آغاز خواهیم کرد. در واقع در حال حاضر تمام اقدامات انجام‌شده طی سه سال گذشته در حال به ثمر رسیدن و اجرایی شدن است اما تاکید می‌کنم که به‌رغم تمام اقدامات باز هم به قدری وسعت بافت‌های فرسوده گسترده است که اگر این اقدامات به صورت پیوسته ادامه پیدا نکند و از طرفی هم به صورت همزمان میزان رشد و گسترش فرسودگی را در نواحی شهری کاهش ندهیم، باز هم سرعت فرسودگی از اقدامات درمانی و نوسازی شتابان‌تر خواهد بود. بنابراین تلاش ما علاوه بر اقدامات نوسازی این است که روند گسترش فرسودگی در سطح محلات را نیز کند کنیم؛ 2700 روستا واقع در حریم کلانشهرها در حال حاضر مستعد شکل‌گیری سکونتگاه غیر‌رسمی هستند که اگر فکری به حال اینها نشود در آینده نزدیک به سکونتگاه‌های غیر‌رسمی تبدیل می‌شوند؛ متاسفانه به دلیل قرار گرفتن در حریم شهری، شهرداری نظارتی بر آنها ندارد و به سادگی افراد زمین‌های این مناطق را تصرف و تبدیل به سکونتگاه غیر‌رسمی می‌کنند؛ اینها باید حل و فصل شود و توجه بیشتری را از سوی وزارت کشور می‌طلبد.
طی سه سال اخیر دولت تمرکز خود را بر بحث محله‌محوری و تامین زیرساخت‌ها و از طرف دیگر تدوین برنامه‌های نوسازی گذاشته و به نظر می‌رسد نوسازی و ساخت مسکن در اولویت‌های بعدی قرار گرفته است، جایگاه تامین مسکن و نوسازی واحدهای فرسوده در این برنامه کجاست و طی سه سال گذشته در این زمینه چه اقداماتی صورت گرفته است؟
سومین برنامه ما بعد از توانمند‌سازی و زیرساخت‌های خدمات عمومی، برنامه بهسازی و نوسازی و تامین مسکن در بافت‌های فرسوده است؛ عمده تاکید ما در دوره‌های گذشته یعنی اوایل سال 90 بر اعطای تسهیلات برای نوسازی واحدهای فرسوده متمرکز شد و ساخت 200 هزار واحد مسکن خودمالکی حاصل این موضوع و توجه بود؛ از سال 92 تا اواسط سال 93 با اتمام خط اعتباری مسکن مهر، همزمانی با رکود مسکن و مشکلات اقتصادی نوسازی و بهسازی مسکن در بافت‌های فرسوده با اتکا به تسهیلات بانکی عملاً متوقف شد همین موضوع باعث شد که ما از اواسط سال 93 با امکانات محدودی که در اختیار بود تا پایان سال 94 معادل 50 هزار واحد را با استفاده از تسهیلات بانکی برای نوسازی و بهسازی تامین مالی کنیم. آن چیزی که در برنامه نوسازی سال 95 قرار دارد تنها تامین مالی ساخت مسکن در بافت فرسوده با استفاده از تسهیلات نوسازی نیست. تسهیلات بانکی تنها 35 درصد از برنامه نوسازی در سال 95 را شامل می‌شود این در حالی است که 25 درصد از برنامه نوسازی در سال جاری در قالب حمایت از توسعه‌گران و انبوه‌سازان طرح‌ریزی شده است، از طرف دیگر روش دیگری را با سازمان ملی زمین و مسکن در حال پیگیری هستیم که 25 درصد از برنامه ما برای نوسازی مسکن در سال 95 را اختصاص می‌دهد؛ با این توضیح که در بخش‌های قابل توجهی از شهرها که از سوی مردم در طول سال‌های گذشته به تصرف درآمده و زمین آنها متعلق به دولت یا سازمان ملی زمین و مسکن است؛ سازمان ملی زمین و مسکن تصمیم گرفته به متصرفان در قالب قوانین و مقرراتی اعطای مالکیت کند؛ بلافاصله تصمیم گرفتیم این موضوع را با جریان نوسازی توام کنیم لذا هدف‌گذاری و برنامه‌ای تعیین شد که متصرفانی که برای دریافت سند مراجعه می‌کنند ازآنجا که اغلب، شرایط سکونتی نامناسبی دارند باید حتماً نوسازی و بهسازی مسکن را انجام دهند. ضمن اینکه وام و تسهیلات نوسازی هم به آنها تعلق می‌گیرد؛ به عنوان مثال در برنامه امسال معادل 31 هزار و 700 واحد مسکونی برای نوسازی از این طریق در برنامه‌های نوسازی و بهسازی قرار گرفته است. پنج درصد دیگر از برنامه نوسازی در سال جاری را به سایر روش‌های تامین مالی اختصاص داده‌ایم؛ پنج درصد دیگر از طریق تعاونی‌های خودیار محلی برنامه‌ریزی شده است؛ در قالب تجربه تعاونی‌هایی که در محلات حضور دارند و می‌توانند با حمایت‌هایی وارد عرصه نوسازی و بهسازی شوند؛ سه درصد را به عنوان پروژه‌های محرک توسعه به عنوان سهم دولت و با هدف الگوسازی اختصاص داده‌ایم و دو درصد را نیز به تشکل‌های نیکوکاری اختصاص داده‌ایم تا خیرین بازآفرینی شهری در قالب یک گروه جدید وارد عرصه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شوند.
منبع : / دنیای تجارت / شماره 192 / سال پنجم ، شنبه 20 شهریور 95 / خبرنگار : هاجر شادمانی
