در آن دوره مشکلات حقوقی و تملک ملک از جمله نکاتی بود که انبوه سازان تاکید زیادی بر آن داشتند . با این حال سر انجام در مراسم امضای این تفاهم نامه که مسئولان وزارت راه و شهرسازی در حوزه بافتهای فرسوده و اعضای هیئت مدیره کانون انبوه سازان حضور داشتند ، اقدامات جدیدی از جمله اعطای وام 50 میلیون تومانی و ماده 4 قانون احیاء حمایت از احیاء بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهر که به اعطای وام یارانه ای از سوی دولت تاکید دارد ، در دستور کار قرار گرفت و وزارت راه و شهرسازی اختیارات اجرایی خود در این حوزه را انبوه سازان واگذار کرد .
به این ترتیت ، انبوه سازان به دو شکل مشارکتی از محل زمین های دولتی یا توافق با مالکان حقیقی املاک فرسوده ، عملیات آپارتمان سازی در بافت های فرسوده سراسر کشور را در قالب تعهد مسئولیت ساخت و مدیریت مالی پروژه آغاز کنند .
به گزارش پیام ساختمان در تفاهم نامه ای که یکشنبه 24 خرداد میان وزیر راه وشهرسازی در حوزه بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و کانون سراسری انبوه سازان به امضاء رسید ، دولت رسما اعلام کرد به تعداد هر واحد مسکونی که انبوه سازان قادر به ساخت آن باشند ، تسهیلات ارائه می کند و بنا شد این همکاری پس از اعلام آمادگی انبوه سازان به شکل پروژه های پایلوت شروع شده و به تناسب ظرفیت انبوه سازان ، این همکاری افزایش می یابد .
به این ترتیب ، با تصویب دولت ، بیش از 20 بانک عامل ، موظف به پرداخت وام های 30، 40 ، 50 میلیون تومانی ساخت مسکن در محدوده بافتهای فرسوده سراسر کشور شده اند . این تسهیلات در حجم 300 هزار فقره در سال و با نرخ 14 درصد آن هم بدون شرط سپرده گذاری ارائه می شود ، که این امکان مالی ، با خروج از رکود ساختمان می تواند میزان آپارتمان سازی را دو برابر کند .
مهمترین ارکان دولت برای نوسازی بافتهای فرسوده
معاون وزیر راه و شهرسازی ، در مراسم امضای این تفاهم نامه گفت : در سیاستهای گذشته حمایت از نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در قالب طرح مسکن مهر ، 230 هزار واحد مسکونی فرسوده مشمول تسهیلات یارانه ای شدند اما کیفیت پایین ساخت و ساز و نوسازی و ناموفق بودن تجمیع این بافت ها از مشکلات این پروژه در آن دوره بود .
محمد سعید ایزدی افزود : هم اکنون دولت برای یهسازی بافتهای فرسوده شهری تا سقف 50 میلیون تومان تسهیلات پرداخت می کند و چنانچه سازندگان در بافتهای فرسوده مبحث 19 را رعایت کنند ، دولت دولت در صدد است برای این تسهیلات 12 درصد یاانه در نظر بگیرد .
وی افزود : فرآیند ساخت و ساز در بافت فرسوده شهری چند مقوله اصلی دارد که اولین مورد آن عدم دخالت دولت در حوزه ساخت و ساز این بافتهاست که باید توسط بخش خصوصی انجام شود ، بنابراین هدف از امضای این تفاهم نامه توجه به کیفیت ساخت و ساز در بافتهای فرسوده شهری و اجرای پروژه ها توسط اهل فن است تا کیفیت ساخت و ساز در این مناطق ارتقا پیدا کند .
معاون وزیر راه و شهرسازی استفاده از توان انبوه سازان به عنوان بازوی متخصص ساخت و ساز در بافت فرسوده و نگاه کلیدی به آنها را نتنها به عنوان یک مجری صرف ، بلکه مهمترین سیاست حال حاضر دولت در عرصه بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده عنوان کرد وی تاکید کرد : جایگاه دولت در عرصه نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده از مداخله گر و مجری مستقیم در بافت فرسوده به نقش حمایتی ، نظارتی و تسهیل گری تغییر کرده که این اقدام از طریق واگذاری در فرآیند اجرایی به انبوه سازان در دستور کار قرار گرفته است .
به این ترتیب دکتر محمد سعید ایزدی خواستار شد که مسئولان کانون سراسری انبوه سازان مطابق با موارد مشخص شده در قانون احیا و بهسازی نسبت به شناسایی و معرفی انبوه سازان واجد شرایط به منظور همکاری در پروژه های بهسازی و نوسازی اقدام کنند .
انبوه سازان نیز با اشاره به مشکلاتی که پیش تر منجر به جلوگیری از فعالیت آنها در عرصه نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی واقع در محله ها و محدوده های هدف شده بود ، پیشنهاداتی ارائه کردند تا نسبت به حل این مشکلات اقدام شود .
چالشها و تجربیات انبوه سازان
بر اساس این گزارش علیرغم انجام این تفاهم نامه ، اعضای هیئت مدیره انجمن های انبوه سازی استان ها نسبت به برخی مسائل و مشکلات با طرح چالش های گذشته ابراز نگرانی کردند . چالشهایی همچون نحوه تملک زمین ، فراهم نبودن تمام زیر ساخت ها ، امتناع بانک ها نسبت به تعهدات خود در قالب تسهیلات عدم تعهد برخی شهرداری ها نسبت به مشوق های تشویقی از جمله مواردی بود که از سوی انبوه سازان عنوان شد .
اما فعالان پیش بینی می کنند با این فرصت جدید سرمایه گذاری ساختمانی در تهران و سایر شهرها که طی دست کم یکسال گذشته به کما رفته بود ، از مسیر " بافت فرسوده " احیا گردیده و با افزایش ساخت و ساز ، این بازار از رکود عمیق خود خارج شود .
آنطور که انبوه سازان به معاون وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد کردند ، لازم است شورای نوسازی بافتهای فرسوده مانند آنچه پیش از این با عنوان شورای مسکن در سطح استانها برای پیگیری مسائل مسکن مهر هر 15 روز یکبار تشکیل می شد ، برنامه ریزی و تشکیل شود که در قالب آن موضوعات و مشکلات احتمالی در این زمینه در اسرع وقت بررسی و چاره اندیشی شود .
نحوه اجرا بر تنظیم اولویت دارد
عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان با مثبت ارزیابی کردن اصل تنظیم تفاهم نامه گفت : مانند هر تفاهم نامه باید به فرآیند اجرایی شدن و پشتیبانی لازم از طرف حاکمیت در این نوع تفاهم نامه ها که میان بخش خصوصی و وزارتخانه صورت می گیرد ، توجه داشت .
غلامعلی سنایی افزود : قطعا ضرورت اجرایی شدن این تفاهم نامه بر تنظیم آن اولویت دارد . ما در استان ها با مشکلات اجرایی شدن این نوع تفاهم نامه ها روبرو هستیم که از مرکز صادر می شود .
وی به تشکیل ستادهای استانی برای تسریع و بهبود فرآیند نوسازی در بافت های فرسوده اشاره کرد و گفت : پیشنهاد ما این است که در استان ها برای بهسازی و بازسازی بافتهای فرسوده کمیته ای متشکل از استاندار ، شهردار ، مدیر کل راه و شهرسازی استان ، رئیس شورای شهر و نماینده انجمن های انبوه سازان تشکیل شود تا برای فرآیند های اجرایی این تفاهم نامه روندی مشخص دنبال شود .
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان خراسان با بیان اینکه ظرفیتهای قابل توجهی از میزان ظرفیتهای قابل توجهی از میزان بافتهای فرسوده در استانها ، وجود دارد ، افزود : به عنوان مثال در استان خراسان رضوی هفت هزار هکتار بافا فرسوده وجود دارد و این اقدام باعث می شود از بلعیدن زمین های اطراف شهر برای ساخت و ساز جلوگیری شود و شهر دارای هویت اصلی خود باشد .
وی ادامه داد : ساختار این تفاهم نامه را متفاوت از طرح مسکن مهر می بینیم : همانگونه که ناهماهنگی های پروژه قبلی و شکایت انبوه سازان در مسکن مهر به دلیل اولین تجربه همکاری میان مدیریت بخش خصوصی و دولتی بود .
جزئیات تسهیلات
طی چند روز گذشته مصوبه افزایش سقف تعهد دولت برای پرداخت یارانه سود تسهیلات وام ساخت مسکن از 9 درصد به 10 در صد در دستور اجرایی قرار گرفت ، این در حالی است که پیشنهاد شده در صورت رعایت مبحث 19 مقررات ملی ساختمان اگر سازنده ای از روش های بهینه سازی مصرف انرژی در ساخت و سازها استفاده کند ، به جای 10 درصد یارانه ، یارانه 12 درصدی سود تسهیلات ساخت قابل پرداخت توسط بانک اعمال شود .
بر اساس این تفاهم نامه انبوه سازی در این بافت ها با پرهیز تک پلاک سازی و کوچک سازی است ، همچنین افزایش حمایت دولت به صورت پرداخت تسهیلات یارانه ای تا سقف پرداخت 12 درصد از سود تسهیلات بانکی به متقاضیان دریافت تسهیلات 50 میلیونی ساخت مسکن مسکن خواهد بود .
براساس این گزارش ، در حال حاضر با فراهم شدن شرایط احداث 300 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده ، از یکسو نیمی از حداقل نیاز امسال بازار مسکن به آپارتمان جدید از این طریق پاسخ داده می شود .
همچنین وام بهسازی بافت فرسوده با توجه قیمت زمین در این قسمت از محدوده شهرها ، حداقل 60 درصد هزینه ساخت را پوشش می دهد .
از سوی دیگر با این شیوه نوسازی به صورت تجمیع چندین پلاک فرسوده و کاهش هزینه ساخت برای انبوه ساز ، بهره برداری حداکثری از زمین و در نتیجه کاهش قیمت تمام شده و فروش آپارتمان در دل شهرها خواهد شد .
منبع : پیام ساختمان / 30 خرداد 1394 / سال یازدهم / شماره 211
