۵ اهرم نوسازی در بافت فرسوده به‌کار می‌افتد
طرح مسکن «پایاپای» به‌عنوان بخش اول از برنامه ۵ ساله نوسازی بافت فرسوده، نیمه بهمن با واگذاری اراضی دولتی و عمومی به سرمایه‌گذاران ساختمانی آغاز می‌شود. این طرح فعلا استعداد ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی در شهرها را دارد؛ بهطوریکه زمین‌های دارای مالکیت غیرشخصی در اختیار سازنده‌ها قرار می‌گیرد و در پایان ساخت، بهای اراضی به شکل واحدهای مسکونی به مالک زمین منتقل می‌شود. در قالب مسکن «پایاپای»، خانه‌های فرسوده ساکنان محله‌های مجاور، با واحدهای نوساز روی این اراضی، جایگزین می‌شود. ابعاد این برنامه عرضه ۵۰۰ هزار واحد است.
طرح «مسکن پایاپای» با استفاده از زمین‌های دارای سه نوع مالکیت غیرشخصی از نیمه بهمن‌ماه در بافت ناکارآمد میانی تهران و همزمان سایر مناطق شهر آغاز می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» با فرمان رئیس‌جمهوری، اراضی دارای سه نوع مالکیت غیرشخصی شامل دولت، شهرداری و سایر نهادهای عمومی برای اجرای فاز اول طرح پیشگام به عنوان گام نخست از طرح بازآفرینی بافت‌های فرسوده آماده‌سازی و در اختیار سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و نهادهای توسعه‌گر قرار می‌گیرد تا در قالب آن سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی به مدت ۵ سال برای تامین مسکن در هسته فرسوده شهرها احداث شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات اجرای طرح مسکن پایاپای که از ۱۵ بهمن همزمان با شهر تهران در بافت‌های فرسوده سایر شهرهای کشور کلید می‌خورد، نشان می‌دهد در قالب این طرح ابتدا ساخت وساز روی زمین‌های دولتی در بافت فرسوده یا مجاورت بافت‌های فرسوده در این شهرها آغاز شده تا از این طریق امکان آزادسازی محلات فرسوده برای ساخت وسازهای بعدی و سرعت گرفتن فرآیند نوسازی در محلات هدف نوسازی فراهم شود. طرح مسکن پایاپای در واقع مقدمه طرح «پیشگام» یا فاز اول عملیات «نوسازی محله محور» در بافت‌های فرسوده سراسر کشور در قالب «طرح ملی بازآفرینی شهری» محسوب می‌شود که با تاکید ویژه رئیس‌جمهوری از طریق «اهرم قرار دادن تمام اراضی برخوردار از استعداد نوسازی» همچون زمین‌های در مالکیت دولت، شهرداری‌ها و سایر نهادها(نهادهای نظامی)، از نیمه بهمن ماه در کشور آغاز شده و تا پایان برنامه ششم مقدمه ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی(مجموعا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۱) قرار خواهد گرفت.
مطابق جزئیات طرح «پیشگام»، ساخت‌وساز در این طرح نوسازی با سه روش «محلی‌سازی»، «محله‌سازی مرحله‌ای» و «محله‌سازی جایگزین» انجام می‌شود. در روش اول، پروژه‌های ساختمانی «متعارف و کم‌واحد» با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی و در روش دوم، عملیات نوسازی در مقیاس «بلوک شهری» استارت می‌خورد. روش سوم بر شهرک‌سازی با اهرم «زمین‌های ذخیره» استوار است. طرحی که هم‌اکنون برای احیای بافت فرسوده استارت زده شده ترکیبی از جزء سوم مسکن پیشگام یعنی «شهرک‌سازی با استفاده از ظرفیت اراضی ذخیره» و طرح «زمین صفر» است. طرح زمین صفر طرحی بود که حسن روحانی رئیس‌جمهوری دو هفته پیش در یک گفت‌وگوی تلویزیونی از آن تعبیر به زمین مجانی کرد. براساس فرمول تعریف شده در این طرح سه گروه دولت، شهرداری و سایر نهادهای عمومی، در طول دوران مشارکت زمین را بدون دریافت هزینه عوارض ساختمانی و سایر هزینه‌های جانبی ساخت و ساز در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهند و طرفین درباره قیمت ساخت توافق می‌کنند؛ ضمن اینکه در ابتدای کار رقمی هم به‌عنوان سود سرمایه‌گذار در نظر گرفته می‌شود. در واقع قیمت ساخت و نرخ سود مبنای توافق با توسعه‌گر محسوب می‌شود. همچنین توسعه‌گر (انبوه‌ساز) در پایان پروژه سود خود را دریافت می‌کند؛ ضمن اینکه سند ساختمان هم به نام وی صادر می‌شود. در نهایت سازنده بعد از برداشت هزینه ساخت و نرخ سود توافق شده، بقیه پروژه را به صاحب زمین تحویل می‌دهد. قرار است با اجرای این طرح همزمان با آغاز عملیات نوسازی روی اراضی بایر در اختیار یا تحت مالکیت دولت در بافت‌های فرسوده، دفاتر تسهیلگری زیرمجموعه شهرداری‌ها و همچنین توسعه‌گران نیز به صورت همزمان برای جلب رضایت مالکان به‌منظور تملک اراضی فرسوده و گسترش عملیات نوسازی به سایر محدوده‌های هدف اقدام کنند؛ هدف از اجرای این طرح «الگوسازی در بافت‌های فرسوده» و همچنین «تامین مسکن جایگزین برای ساکنان بافت‌های فرسوده» است طوری‌که از همان ابتدای فرآیند نوسازی در اراضی تملک شده، ساکنان واحدهای فرسوده به واحدهای مسکونی نوساز ساخته شده روی اراضی دولتی منتقل می‌شوند.
در راستای اجرای طرح مسکن پایاپای، حسن روحانی، رئیس جمهوری به مدیران دولتی فرمان داده است تمام اراضی تحت مالکیت دولت و شهرداری در بافت‌های فرسوده که مستعد استفاده برای نوسازی در این بافت‌ها هستند، در اختیار این طرح قرار بگیرد و حتی سایر زمین‌های موجود که هم‌اکنون در اختیار نهادهای شبه دولتی مانند نهادهای نظامی است و می‌توان از آنها برای اجرای طرح مسکن پایاپای استفاده کرد از طریق مذاکره با مقامات ارشد این نهادها در اختیار این طرح قرار بگیرد. برای اجرای طرح مسکن پایاپای در سراسر کشور، سامانه اینترنتی راه‌اندازی شده است که از نیمه بهمن در دسترس سرمایه‌گذاران و سایر فعالان نوسازی بافت‌های فرسوده قرار خواهد گرفت؛ سرمایه‌گذاران می‌توانند با مراجعه به این سامانه اینترنتی ضمن اطلاع از آدرس و موقعیت املاک اعلام شده برای شروع عملیات نوسازی، بسته‌های پیشنهادی خود برای نوسازی را از طریق این سامانه به مسوولان نوسازی ارائه دهند.
از مهم‌ترین ویژگی‌های این طرح، آن است که در این طرح برخلاف طرح مسکن مهر که دولت برای هزینه ساخت‌وساز و قیمت نهایی فروش، سقف قیمتی تعیین کرده بود هیچ سقفی از بابت هزینه ساخت و قیمت نهایی فروش به صورت قطعی تعیین نمی‌شود بلکه دولت به واسطه اعلام مشخصات مصالح، نقشه‌ها و طراحی‌ها به سرمایه‌گذار به نوعی از ایجاد چالش کم‌فروشی ناشی از تعیین سقف هزینه ساخت برای واحدها که در مسکن مهر ایجاد شد، جلوگیری می‌کند. بر مبنای این ایده کارشناسی و با قرار گرفتن ساخت و سازها در چارچوب‌های اعلام شده از سوی شهرداری و دولت، قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدها نیز در یک چارچوب متعارف قرار می‌گیرد.
برآوردهای صورت گرفته نشان می‌دهد در شهر تهران هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در قالب طرح مسکن پایاپای حدود یک میلیون تا یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و قیمت فروش هر مترمربع از این واحدها حول و حوش ۳ میلیون تومان خواهد بود. در قالب طرح مسکن پایاپای، قرار است مساحت متوسط هر واحد مسکونی احداثی، ۸۰ مترمربع (واحدهای مسکونی مصرفی و کم‌متراژ) باشد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از کم و کیف اجرای این طرح همچنین حاکی است ظرفیت کشوری اراضی فعلی در اختیار دولت برای اجرای طرح مسکن پایاپای، هم‌اکنون برای ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی مناسب است. به واسطه شناسایی این اراضی قرار است در سال ۹۷، اجرای این طرح پایه و اساس ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور قرار بگیرد؛ بهطوریکه تا پایان برنامه ششم توسعه، درمجموع ۵۰۰ هزار واحد مسکونی و ۱۳۳۴ محله فرسوده در ۵۴۳ شهر کشور نوسازی شود.
این طرح ۵ ساله در واقع نیمی از برنامه ۱۰ ساله بازآفرینی شهری است که در قالب آن نوسازی ۲۷۰۰ محله فرسوده کشور هدف‌گذاری شده که قرار است در قالب برنامه ۵ ساله ششم توسعه تا پایان سال ۱۴۰۱، مجموعا هزار و ۳۳۴ محله از این تعداد نوسازی شود. مطابق برنامه‌ریزی‌های انجام شده، سال آینده ۱۰۰ محله فرسوده در قالب این طرح نوسازی خواهد شد اما از سال ۹۸ برنامه نوسازی محلات به نوسازی سالانه ۲۷۰ محله گسترش خواهد یافت. برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون کل محدوده هدف نوسازی کشور شامل سه بخش «بافت‌های فرسوده درون شهرها»، «بافت‌های تاریخی» و «بافت‌های حاشیه‌ای» با مساحت کل ۱۴۱ هزار هکتار است که درمجموع ۱۸ درصد از کل مساحت شهری کشور را در برمی‌گیرد. براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته قرار است طی ۵ سال آینده سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در کل این محدوده‌ها نوسازی شود. همچنین کل بودجه و اعتبار مورد نیاز برای اجرای این طرح در طول اجرای برنامه ۵ ساله ششم توسعه معادل ۱۲۳ هزار میلیارد تومان برآورد شده که قرار است ۴۰ درصد از این رقم از سوی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، ۳۰ درصد از سوی دولت و ۳۰ درصد از سوی شهرداری‌ها تامین شود. در این طرح که با هدف نوسازی و بازآفرینی محلات فرسوده شهری از ابتدای هفته آینده کلید می‌خورد، درمجموع ۵ اهرم موثر برای نوسازی شامل «زمین دولتی»، «سرمایه بخش خصوصی»، «تسهیلات بانکی»، «تخفیفات شهرداری» و همچنین«کمک مالی بیش از ۲۰ دستگاه، نهاد و سازمان عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری» به کار گرفته می‌شود. ریاست ستاد ملی بازآفرینی شهری در اختیار رئیس‌جمهور قرار دارد که با فرمان وی قرار است ۳۰ درصد از اعتبارات مربوطه این دستگاه‌ها به بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده اختصاص یابد. به دنبال طرح بازآفرینی شهری که با هدف بازسازی محله‌محور بافت‌های فرسوده و نه صرفا اجرای پروژه‌های ساخت مسکن در محدوده‌های هدف نوسازی به اجرا درخواهد آمد، دو اتفاق به صورت همزمان محقق خواهد شد.
با این توضیح که به دنبال اجرای این طرح سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در مدت ۵ سال در محلات فرسوده کشور ساخته می‌شود و تا پایان سال ۱۴۰۱، مجموعا ۴۰ میلیون مترمربع فضای خدماتی و روبنایی، ۱۳۲ میلیون متر طول خطوط آب، برق، گاز و همچنین۸۲ میلیون مترمربع فضای عمومی شهری در بافت‌های فرسوده شهری سراسر کشور تامین خواهد شد؛ به این ترتیب در این طرح به موازات عرضه مسکن، خدمات شهری و سکونتی هم در بافت‌های فرسوده شهری تامین می‌شود، مطابق با برآوردهای انجام شده، اعتبار بودجه مورد نیاز برای بخش مسکن در این طرح(ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکونی)، حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان از ۱۲۳ هزار میلیارد تومان هزینه برآورد شده برای اجرای کل این طرح است. بهطوریکه در قالب این طرح سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی بدون سپرده به سازندگان پرداخت می‌شود، یافته‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است تامین منابع بانکی و اعتباری مورد نیاز برای پرداخت این تسهیلات نیز طی روزهای اخیر در دولت تضمین شده است. مسوولان دولتی به وزارت راه و شهرسازی تعهد داده‌اند ۲۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار دولتی را به شکل وجوه اداره شده برای اجرای این طرح در شبکه بانکی سپرده‌گذاری کنند و به صورت همزمان شبکه بانکی نیز ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار برای پرداخت سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۹ درصد به این میزان اضافه کند و درمجموع ۵ هزار میلیارد تومان منابع مالی برای تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن در محلات فرسوده شهری اختصاص یابد.
تامین مالی ۵ هزار میلیارد تومانی درنظر گرفته شده همان اتفاقی است که طی همه سال‌های گذشته به‌عنوان اصلی‌ترین پیش‌شرط ورود دولت، بخش خصوصی و سایر فعالان حوزه ساخت‌وساز به نوسازی بافت‌های فرسوده محقق نشد؛ بهطوریکه در عمل اجرای همه طرح‌های نوسازی بافت فرسوده در همه سال‌های گذشته به‌خاطر نبود تسهیلات بدون سپرده و ارزان‌قیمت نوسازی به سرانجام نرسید. به گزارش «دنیای اقتصاد» با اجرای طرح مسکن پایاپای در قالب استفاده از اراضی دولتی، فرآیند نوسازی به شکل مرحله‌ای و در قالب «نوسازی دومینویی» به اجرا در‌می‌آید؛چرا که بعد از ساخت‌وساز روی اراضی دولتی در قالب این طرح امکان آزادسازی عرصه در محلات فرسوده مجاور یا در همان محلات فراهم می‌شود و این فرآیند نوسازی، تا نوسازی آخرین محله فرسوده در شهرها ادامه می‌یابد. این درحالی است که اجرای این طرح همزمان اهداف دولت برای اشتغالزایی را هم تامین می‌کند چراکه برآوردها حاکی است با اجرای این طرح سالانه حدود ۳۰۰ هزار شغل ایجاد خواهد شد.
محور اجرای طرح مسکن پایاپای، «طرح زمین صفر» است که دربردارنده یک مزیت عمده از بابت عدم نیاز به پرداخت بهای زمین در ابتدای شروع پروژه از سوی سازنده به مالک زمین-دولت- است؛طرح مسکن پایاپای علاوه‌بر این به جهت کاهش دو ریسک مهم برای سرمایه‌گذاران و به حداقل رساندن آنها همچنین دو امتیاز دیگر دربرخواهد داشت؛اولین امتیاز تضمین سود سالانه ۱۸ درصد برای سرمایه‌گذار از سوی دولت و دومین امتیاز از بین بردن ۵۰ درصد ریسک مربوط به فروش واحدها از محل بازگرداندن بخشی از واحدهای ساخته شده به دولت به‌عنوان سهم مالک زمین از سوی سازندگان است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عرضه سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کل شهرهای کشور به اعتبار تحریک تقاضا در بافت‌های فرسوده ناشی از پرداخت وام ارزان‌قیمت از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم است؛ بررسی‌های انجام شده از سوی دولت نشان می‌دهد در حال حاضر میزان تقاضا برای خرید مسکن نوسازی شده در بافت‌های فرسوده به اعتبار فرارسیدن موعد دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم برای بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن افزایش یافته است و عرضه واحدهای نوسازی شده در قالب این طرح می‌تواند به نوعی پاسخ به نیاز ایجاد شده برای خرید مسکن در این محدوده‌ها نیز باشد.
با این فرمول، از سه روز دیگر امکان ثبت‌نام در طرح مسکن پایاپای برای سرمایه‌گذار در سایت سازمان نوسازی شهر تهران و همزمان سایر مناطق شهری کشور فراهم می‌شود. برمبنای شرایط اعلام شده در فراخوان سازمان نوسازی برای جذب مشارکت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، سرمایه‌گذار بیش از یک ماه برای اعلام آمادگی خود در این سامانه مهلت ندارد. در این راستا اراضی عمومی با بارگذاری تقریبی اعلام شده مندرج در اسناد فراخوان متناسب با حجم و مقیاس پروژه در یک دوره زمانی ۱۸ تا ۳۶ ماهه به واجدان شرایط شامل سرمایه‌گذار و توسعه‌گرها واگذار می‌شود. توسعه‌گرانی که مایل به مشارکت در اجرای این طرح هستند باید دارای سه ویژگی توان سرمایه‌گذاری، تخصص و تجربه ساخت‌وساز مسکن باشند.
مطابق با بررسی‌های «دنیای اقتصاد» تاکنون پنج منطقه زمین‌های قابل واگذاری شناسایی شده است. تعداد قطعات شناسایی‌شده در برخی مناطق شامل ۱۱، ۱۴، ۱۶، ۱۸، ۱۲ و... معادل ۷۰ قطعه بیش از یک هکتار است. بنابراین به نظر می‌رسد اگر میزان استقبال از مشارکت در این طرح بالا باشد و شرایط آن از سوی سازمان نوسازی شهر تهران تایید شود به همان اندازه نیز پروژه قابل واگذاری به سرمایه‌گذاران موجود باشد. پس از آن، مرحله دوم فراخوان آغاز می‌شود. به این معنا که پس از مرحله واگذاری زمین، درصد مشارکت و نحوه مشارکت‌ها در مرحله دوم برحسب ارزش و متراژ زمین و مجوز ساختمانی مربوطه اعلام عمومی خواهد شد. با این حال از دیدگاه کارشناسان حوزه بافت فرسوده یکی از مهم‌ترین موانع موجود بر سر راه اجرای طرح مسکن پایاپای، اصالت اسناد اراضی متعلق به دولت یا سایر نهادهای عمومی است.
حجت‌الله میرزایی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران درباره تمایل یا عدم تمایل سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در محدوده بافت فرسوده عنوان کرد: ساخت‌وساز در سایر مناطق شهری به‌خصوص مناطق لوکس و گرانقیمت شهر تهران به واسطه نوع سیاست‌های جدید اجرایی از سوی شهرداری تهران در سال آینده با محدودیت‌هایی مواجه است که به‌طور طبیعی انگیزه را برای سرمایه‌گذاری در طرح نوسازی بافت فرسوده از جمله طرح مسکن پایاپای افزایش می‌دهد. او در تشریح سیاست‌های محدودکننده ساخت‌وساز در سایر مناطق شهر اظهار کرد: این سیاست‌ها در چهار گروه اصلی قابل دسته‌بندی هستند. توقف بلندمرتبه‌سازی در منطقه ۲۲، توقف بلندمرتبه‌سازی در هر منطقه‌ای از شهر تهران که شرایط ساخت‌وساز بلندمرتبه را نداشته باشد. دو گروه نخست از محدودیت‌های اعمال شده برای ساخت‌وساز در سایر مناطق پایتخت است. به گفته وی هم‌اکنون بیش از ۱۰۰ مجوز بلندمرتبه‌سازی که در دوره گذشته ارائه شده‌اند اما هنوز به مرحله ساخت نرسیده‌اند تعلیق شده است.
او ادامه داد: در سال آینده نیز توقف فروش تراکم و تغییر کاربری و همچنین ساخت‌وساز بر مبنای مصوبه برج باغ از دیگر محدودیت‌های اعمال شده برای ساخت‌وساز در سایر مناطق شهری است. میرزایی با این حال مشوق توسعه ساخت‌وساز در محدوده ۳ هزار و ۷۰۰ هکتاری بافت فرسوده تهران را شامل مشوق کالبدی و مالی دانست و افزود: مشوق‌های کالبدی از جنس ارائه تراکم اضافه و امکان حذف پارکینگ در محدوده قدیمی شهر است که در دوره جدید شهری متوقف خواهند شد، چراکه نوسازی با استفاده از این نوع مشوق‌ها به‌دلیل عدم تامین سرانه‌های خدماتی از جنس مخرب خواهد بود.
معاون شهردار تهران با اشاره به دومین مشوق ساخت وساز در بافت فرسوده از جنس مالی تصریح کرد: دولت و نظام بانکی باید در دوره جدید در حوزه ارائه مشوق‌های مالی کمک کنند تا از این مسیر امکان پرداخت وام ارزان‌قیمت نوسازی و همچنین وام ودیعه به‌گونه‌ای که اقساط آنها در استطاعت ساکنان بافت فرسوده باشد، فراهم شود. به گفته میرزایی مشوق‌های مالی دست‌کم در ۱۰ سال گذشته در حوزه نوسازی بافت فرسوده تقریبا وزن موثری در تحریک نوسازی نداشته‌اند، بهطوریکه سهم آنها در تشویق مالکان به نوسازی حدود ۳ درصد برآورد شده است. او تاکید کرد: با نگاهی به نقش اندک مشوق‌های مالی در تحریک سرمایه‌گذاران و مالکان در نوسازی بافت فرسوده، باید دولت و نظام بانکی در دوره جدید حجم پرداخت تسهیلات را افزایش دهند تا بتوانند جاذبه مضاعفی برای ساخت‌وساز در این حوزه ایجاد کنند.
منبع : روزنامه دنیای اقتصاد - شماره روزنامه ۴۲۵۷-پنجشنبه ۱۲ بهمن ۱۳۹۶
