اين شاخص نشان مي‌دهد اگر خانوارها همه درآمد سالانه خود را پس‌انداز كنند و هيچ هزينه‌اي براي خوراك، پوشاك و ... نكنند، با فرض ثابت ماندن قيمت مسكن در سال‌‌هاي آينده، بعد از 12 سال امكان تامين بهاي خريد مسكن وجود دارد! اين در حالي است كه معمولا حداكثر 30 درصد درآمد خانوارها براي خريد مسكن پس‌انداز مي‌شود كه در اين صورت نرخ طبيعي انتظار براي صاحب خانه شدن در ايران براي طبقه متوسط رو به پايين، 36 سال است.
در دوره 12 ساله آتی (افق طرح جامع منتهي به 1405) به‌طور متوسط سالانه بیش از ۴۲۹ هزار خانوار به کل خانوارهای شهری اضافه می‌شوند. با فرض رشد اقتصادی 2/ 5 درصد در سال و ثبات الگوی توزیع درآمد ملی میان خانوارها، هر سال ۶۴ هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم‌درآمد اضافه خواهد شد. در چنین شرایطی و با فرض ثبات قیمت مسکن، متوسط شاخص دسترسی در دوره ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ به‌طور متوسط به هشت سال و در سال ۱۴۰۵ به 5/ 5 سال خواهد رسید. به اين ترتيب، هدفي كه دولت يازدهم در طرح جامع مسكن براي اجراي كل برنامه‌هاي عملياتي و سياست‌هاي راهبردي در نظر گرفته، كاهش مدت زمان انتظار براي صاحبخانه شدن –شاخص توانمندپذيري مسكن- از 12 سال كنوني به 8 سال است.
به اين منظور 4 راهبرد براي تامين مسكن كم‌درآمدها در نظر گرفته شده است كه به شرح زير است:
نظام فراگیر رفاه اجتماعی و هماهنگی در پرداخت کمک‌های یارانه‌ای با برنامه‌ها و یارانه‌های بخش مسکن برای پشتیبانی از کم‌درآمدها، اصلاح در نظام برنامه‌ریزی فضایی به‌منظور کارآمدسازی بازار زمین و تامین نیاز گروه‌های کم‌درآمد و متوسط در طرح‌های توسعه و عمران، نوسازی و بهسازی شهری، رفع تبعیض (شهروندزدایی) کم‌درآمدها در نظام بانکی با ایجاد نظام تامین مالی کم درآمدها و بانک‌پذیر کردن آنان، محلی کردن برنامه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در استان‌ها، مجموعه‌های شهری، شهرها و روستاها.
اين راهبردها از طريق 6 راهكار قابل تحقق خواهد بود كه قرار است به اجرا دربيايد. راهكارها شامل ایجاد صندوق ضمانت تسهیلات مسکن برای «بانک پذیر» کردن کم‌درآمدها، استفاده از ظرفیت خیریه و وقف برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، هم‌پیوندی بین برنامه‌های بهسازی و نوسازی پهنه‌های نابسامان شهری و روستایی با برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، تدوین بسته‌های تشویقی و حمایتی از طرف وزارت راه‌و‌شهرسازی برای ترغیب نهادهای فعال عمومی و اجتماعی به تامین مسکن افراد زیر پوشش، تبدیل «استیجار» به یکی از ابزارهای اصلی تامین مسکن کم‌درآمدها و ایجاد انگیزه برای ساخت مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی و تعیین و تدقیق وظایف نهادهای متولی و هماهنگ‌کننده مسکن اجتماعی مي‌شود. مطابق تکلیفی که در اين طرح، براي دولت تعيين شده، بايد حداقل 7/ 51 درصد نياز سالانه مسكن (490 هزار واحد از كل 946 هزار واحد در سال) كه متقاضيان دهك‌هاي 1 تا 5 را شامل مي‌شود، از طريق يكي از 8 برنامه عملياتي، پوشش داده شود. بقیه واحدهاي مسكوني مورد نياز بازار نيز به صورت عادي در بازار آزاد توسط بخش خصوصي ساخته و بدون نياز به حمايت‌هاي خاص سمت تقاضا، توسط دهك‌هاي بالاي درآمدي مصرف خواهد شد.
بر اين اساس، 60 هزار فقره وام 40 ميليون توماني ساخت و خريد مسكن براي دهك‌هاي 2 تا 4، 100 هزار فقره وام نوسازي براي دهك‌هاي 1 تا 5، 200 هزار فقره وام نوسازي 40 ميليون توماني براي دهك‌هاي 3 تا 8، ساخت 20 هزار واحد مسكوني اجاره‌اي، ساخت 10 هزار واحد مسكوني استيجاري و همچنين پرداخت 100 هزار فقره تسهيلات خريد مسكن 60 ميليوني به دهك‌هاي مياني طراحي شده كه بايد اين حجم برنامه در هر سال و به مدت 12 سال آتي، توسط دولت و نظام بانكي و برخي نهادها همچون بنياد مسكن انجام شود.
طبق پیش‌نویس طرح جامع مسکن در بخش برنامه‌های نهادسازی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد سه برنامه تعیین شده است که نخستین مورد آن تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن با هدف فراهم آوردن امکان عرضه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن برای کم‌درآمدها است. در واقع این صندوق از خانوارهایی حمایت می‌کند که در شرایط عادی نمی‌توانند از سازوکار دریافت تسهیلات از بانک‌ها استفاده کنند و نیازمند پشتیبانی برای «بانک‌پذیرشدن» هستند. همچنین در شرایط عدم برخورداری از اسناد رسمی مالکیت زمین، صندوق از ساکنان سکونت‌گاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده نیز حمایت می‌کند. در ادامه پیش‌نویس طرح جامع مسکن پیشنهاد شده در راستای تغییر راهبرد بانک مسکن از بانکی تجاری به بانکی توسعه‌ای، «صندوق ضمانت تسهیلات مسکن» در بانک مسکن و با محوریت بیمه مرکزی و بانک مرکزی تشکیل شود و مواردی نیز برای تامین منابع مالی این صندوق مطرح شده است. دومین برنامه پیشنهادی در پیش‌نویس طرح جامع مسکن، ایجاد نهاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی است. هدف از شکل‌گیری این نهاد پوشش و حمایت از گروه‌های کم‌درآمدی ذکر شده که امکان خرید مسکن ملکی و پرداخت کامل اقساط آن یا پرداخت وجه کامل اجاره مسکن استیجاری را ندارند و گروه‌های کم‌درآمدی هستند که نیازمند حمایت اجتماعی‌اند.این پوشش و حمایت به صور مختلفی همچون اجرایی کردن سیاست‌های افزایش عرضه مسکن ملکی (در استطاعت) برای گروه‌های کم‌درآمد، تقویت توان مالی این گروه‌ها، پرداخت کمک هزینه مسکن اجاری و استفاده از امکانات خیریه و وقف در این زمینه خواهد بود. ارائه سیاست‌های حمایتی جهت عرضه مسکن ملکی در استطاعت اقشار کم‌درآمد و حمایت از عرضه مسکن اجاری نیز در قالب این برنامه اجرا می‌شود.
برای اثربخشی بیشتر این نهاد، پیشنهاد شده ستاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی با حضور بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران و بهسازی شهری، بانک مسکن (صندوق ضمانت تسهیلات مسکن)، وزارت کشور (سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها)، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، سازمان تامین اجتماعی، سازمان بهزیستی، کمیته امداد امام(ره) و سازمان هدفمندسازی یارانه‌ها تشکیل شود.
ضمن اینکه زمین از طریق سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت شهرهای جدید، شرکت عمران و بهسازی شهری و شهرداری‌ها برای افزایش موجودی مسکن در استطاعت تامین خواهد شد. کم‌درآمدهایی که از عرضه مسکن اجتماعی استفاده می‌کنند، می‌توانند از محصولات متنوعی از مسکن اجتماعی از قبیل صندوق ضمانت و کمک هزینه نهادها استفاده کنند. تشکیل بانک اطلاعاتی از برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای در بخش مسکن، سومین برنامه ارائه شده در بخش برنامه‌های نهادسازی تامین مسکن کم‌درآمدهاست؛ بانکی اطلاعاتی که امید می‌رود به کمک آن و با جمع‌آوری اطلاعات از نظام اعطای کمک‌های یارانه‌ای توسط دولت یا سازمان‌های عمومی، بتوان فضای شفاف اطلاعاتی و کاهش هزینه‌های مدیریتی نظام یارانه‌ها در راستای بهینه‌سازی فرآیند تصمیم‌گیری و کارآمدسازی نظام تخصیص منابع عمومی، حاصل شود. این بانک اطلاعاتی در قالب طرح جامع پایگاه اطلاعاتی مسکن کشور تهیه می‌شود و جزئی از آن است. اجرای این برنامه با محوریت وزارت راه و شهرسازی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، بانک مرکزی و همکاری دستگاه‌های ذی‌ربط صورت می‌پذیرد.
این برنامه‌ها که با عنوان برنامه‌های نهادسازی مشخص شده‌اند، با برنامه‌هایی عملیاتی پشتیبانی و اجرایی می‌شود. در بخش برنامه‌های عملیاتی تامین مسکن کم‌درآمدها در پیش‌نویس طرح جامع مسکن هشت برنامه صندوق پس‌انداز، تسهيلات خريد، تسهيلات نوسازي، عرضه مسكن اجاره‌اي، تسهيلات وديعه مسكن، ورود شهرداري‌ها به بخش مسكن، صندوق‌هاي نيكوكاري و صندوق‌هاي وقفي در نظر گرفته شده است.
