مدیرکل حقوقی و امور قراردادهای شرکت بازآفرینی شهری ایران به جزئیات قرارداد موضوع ماده 10 آیین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار» اشاره و تاکید کرد این قرارداد سعی در برآورده کردن منویات توسعه گران فعال در بازآفرینی بافت های ناکارآمد دارد.
افشین میرزابابایی در گفتگو با روابط عمومی شرکت بازآفرینی شهری ایران، در این باره توضیح داد: معاونت حقوقی ریاست جمهوری با همکاری شرکت بازآفرینی شهری پایدار، قرارداد موضوع ماده 10 «آیین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار» را تنظیم کرده است.
وی ادامه داد: در جلسات آغازین، ابتدا برنامه ملی بازآفرینی شهری برای معاونت حقوقی ریاست جمهوری تشریح شد. بخش کوچکی از این برنامه تحت عنوان «طرح مسکن امید» روی اراضی دولتی تمرکز دارد. موضوع اراضی دولتی هم با ماده شش قانون ساماندهی مرتبط است.
به گفته میرزابابایی، بر اساس مکاتبه وزیر راه و شهرسازی و نهاد ریاست جمهوری با وزرای دولت، مقرر شد در صورتی که دستگاه ها و وزارتخانه ها زمین یا ملکی در محدوده بافت های فرسوده و ناکارآمد دارند به وزارت راه و شهرسازی یا شرکت بازآفرینی شهری ایران انتقال دهند.
مدیرکل حقوقی و امور قراردادهای شرکت بازآفرینی شهری، گفت: با طرح موضوع در کمیته علمی معاونت حقوقی، مقرر شد کارگروهی به منظور بررسی و تنظیم متن قرارداد مورد نظر، تشکیل شود. مدل مشارکت خصوصی - عمومی یا قراردادهای P.P.P در دستور کار قرار داده شد.
وی افزود: سپس، پیش نویس قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس پیش بینی که در آیین نامه اجرایی بازآفرینی صورت گرفت، تهیه شد. کارگروه حقوقی - مالی با ریاست محمد نهاوندیان، معاون اقتصادی ریاست جمهوری و دبیری هوشنگ عشایری، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران شکل گرفت و قرارداد در این کارگروه مطرح شد.
میرزابابایی به یکی از تاکیدات نهاوندیان در این زمینه اشاره کرد و اظهار داشت: معاون اقتصادی رئیس جمهور تاکید داشت این قرارداد به سمع و نظر کنشگران و بخش خصوصی به عنوان توسعه گر، برسد و نظراتشان دریافت شود.
وی در مورد نظرات توسعه گران در نشست هم اندیشی شرکت بازآفرینی شهری ایران، در هم اندیشی که شرکت بازآفرینی شهری ایران با حضور توسعه گران و بخش خصوصی برگزار کرد، این قرارداد مورد نقد و بررسی آنان قرار گرفت. استنباط توسعه گران از این قرارداد به گونه ای بود که تصور می کردند سود توسعه گر در آن پیش بنیی نشده یا دولت به دنبال انتفاع است.
به گفته این مقام مسئول در شرکت بازآفرینی شهری ایران، این ایرادات جنبه حقوقی نداشت و به نظر می رسید افراد قرارداد ارسالی را به دقت مطالعه نکرده اند، چرا که قرارداد بر اساس قانون، قصد برطرف کردن تمام دغدغه های توسعه گران را دارد.
میرزابابایی درباره هدف از برگزاری این جلسه، بیان کرد: هدف از برگزاری جلسه این بود که نظرات پیشنهادی و اصلاحی بخش خصوصی را بگیریم و با ضوابط و مقررات منطبق کنیم. حاکمیت اراده شرکت بازآفرینی شهری ایران به عنوان بخش دولتی تا محدوده های قانونی بوده و به همین علت است که معاونت حقوقی به این قرارداد ورود کرده و آن را ابلاغ می کند.
وی این قرارداد را مستلزم طرح توجیهی دانست و گفت: در حالت عادی، پروژه های واقع در بافت های aaaAAفرسوده و محلات هدف با توجه به قیمت تمام شده ساخت که شاید با سایر مناطق شهری مشابهت داشته باشد، در بخش مارکتینگ واحدهای احداثی، قیمت پایین تری نسبت به قیمت واحدهای احداثی در سایر مناطق شهری دارد و توجیه اقتصادی پروژه ها در محدوده بافت ها را از بین می برد.
وی به نظرات شرکت کنندگان در این نشست اشاره کرد و افزود: شرکت کنندگان در این نشست اعتقاد داشتند، در ابتدای کار باید آورده ها تعیین و رقم آورده طرفین به منظور مشخص شدن سهم الشرکه دو طرف مشخص شود. دولت در شرایط فعلی قصد قیمت گذاری زمین ندارد اما تاکید دارد توسعه گر کار ساخت و ساز را روی ملک دولت با توجه به پیشنهادی که در مناقصه مطرح کرده، شروع کند و تا مرحله صدور پایان کار پیش بروند.
میرزابابایی اظهار داشت: بعد از این مرحله، آورده ها را به سهم الشرکه تبدیل کنند. به عنوان مثال، سود مورد انتظار برای توسعه گر 70 درصد و مابقی به دولت اختصاص می یابد.
به گفته وی، این مدل در قرارداد گنجانده و هزینه ساخت به علاوه سود مورد انتظار شریک در طول اجرای پروژه لحاظ شده است. زمانی که شریک پیشنهاد نسبت سهم الشرکه را می دهد، این پینشهاد در برگیرنده تمام انتظاراتش است.
مدیرکل حقوقی و امور قراردادهای شرکت بازآفرینی شهری، تضمین سرمایه گذاری را یکی دیگر از انتقادات وارد شده توسعه گران عنوان کرد و ادامه داد: چیزی تحت عنوان تضمین سرمایه گذاری از طرف دولت نمی توانیم روی این پروژه ها داشته باشیم. منویات دولت هم این است که سود سرمایه گذرای تضمین و از قیمت زمین مستهلک شود نه از جیب توسعه گر که برای این موضوع باید ساز و کار حقوقی و مدلی پیدا کنیم که به راحتی در قرارداد گنجانده شود. این قرارداد هنوز در حد پیش نویس است و جلسات ما با معاونت حقوقی ریاست جمهوری همچنان ادامه دارد.
وی تاکید کرد: برای اولین بار است که دولت در تنظیم یک قرارداد و مراوده حقوقی با بخش خصوصی، نظر بخش خصوصی را دریافت می کند.
میرزابابایی گفت: در گذشته، دولت به عنوان حاکمیت قرارداد را تنظیم می کرد و در اختیار متولیان امر قرار می داد؛ اما در این زمینه یک اتفاق ویژه افتاده رخ داد. با توجه به نقش توسعه گر در محدوده های هدف بازآفرینی، دولت قصد دریافت نقطه نظرات آنان را دارد. بنابراین، تا جایی که قانون اجازه دهد، تمام منویات بخش خصوصی را برآورده می کنیم اما امکان عدول از محدودیت های قانونی فراهم نمی شود.
