سياست هاى دولتى در حيطه مسكن از ابعاد متفاوتى برخوردار است. افزايش قيمت مسكن طى چند ماه اخير موجب شــده توجه به نوســازى بافت فرسوده در دستور كار جدى دولت واقع شود. گرچه مديريت شهرى در شــهرها به خصوص تهران سياستگذارى هاى متعددى را در دستور كار قرار داده از جمله مسكن اميد؛ اما به نظر مى رســد با توجه به گران شدن قيمت مسكن، اكنون زمين و ملك فرسوده قابل بازآفرينى در كانون توجه بيشتر دولت قرار دارد. با اين حــال بخش زيادى از بافت هاى فرســوده شــامل ســكونتگاه هاى غيررســمى در حاشيه شهرهاســت كه مســتعد شــيوع انواع بزهكارى هستند. سيل گسترده مهاجران از روستا به حاشيه شهرها مشكلات گسترده اى را به بار آورده و عملا دولت را با معضل اجتماعى و اقتصادى ناشى از اين موضوع مواجه كرده است. در همين زمينه سيدمحمد پژمان، معاون وزير راه و شهرسازى و مديرعامل شركت بازآفرينى شهرى ايران با حضور در روزنامه آفتاب يزد و در گفت و گو با خبرنگار اين روزنامه ابعاد بيشترى از اين موضوع را مورد بررسى و كندو كاو قرار داده كه پى مى آيد:
*بازآفرينى بافت هاى فرسوده چه معيارها و چارچوب هايى دارد؟
بحث نوســازى و بازآفرينى بافت هاى فرســوده شــهرى از جمله موضوعاتى است كه هر كس از زاويه خاصى آن را مهم مى پندارد. طى سه برنامه توسعه ميان مدت كشور و برنامه ششم اين موضوع مورد توجه بوده و حاكى از اهميت چنين طرحى است كه در احكام برنامه هم مــورد توجــه واقع مى شود. مسئولان ارشد نظام هم به شدت روى بازآفرينى بافت هاى فرسوده شهرى تاكيــد دارنــد و حتى وزير هــم تاكيد دارد كه جلسه اى نبوده كه آقاى رئيــس جمهور ايشــان را ببينند و از اين موضوع ســوالى نكند. به قدرى اهميت موضوع بالاســت كه دغدغه آقاى روحانى در اين موضوع فروكش نمى كند. از ديد ما اين موضوع از سه وجه خيلى مهم اســت؛ يكى اينكه الان بافت هاى فرسوده يا سكونتگاه هاى غيررسمى مرتبط با پيچيده ترين مسائل اجتماعى و آســيب ها شده و بزهكارى در اين بخش ها قابل توجه اســت. اين امر براى ســاكنان اين مناطق خطرآفرين اســت ضمن آنكه ايــن بزهكارى ها سرايت پذير است و بقيه محدوده هاى شهر را هم آلوده مى كند. طبعا اين يك معضل اجتماعى است كه همه مســئولان را به فكر انداخته تا راهكارى براى اين موضوع پيدا كنند. مطلب دوم اين كه اين بناها و سكونتگاه هايى كه سر پا شده يا ساخته شــده اند خيلى مقاوم نبــوده و به اين دليل كه اســتحكام كافى ندارند مناسب زيست اســتاندارد نيستند. از طرف ديگر بناهاى تازه ساخت در اين محدوده ها هم بناهايى بى استحكام و فاقد استاندارد است كه غيرمقاوم هســتند به اين خاطر كه غيرقانونى ساخته شــده و از ســر اضطرار و ناچارى بــدون رعايت ملاحظات استاندارد بنا شده اند.
اين محدوده ها بالغ بــر 20 ميليون جمعيت كل كشور را در خود جاى داده و 5 ميليون و 700هزار خانوار را درگير خود كرده اند و نزديك به 140 هزار هكتار محدوده شهرى درگير اين موضوع است كه در اين بين اين نگرانى ايجاد شده كه اگر حادثه اى مثل زلزله رخ دهد چه خســارت عظيم انسانى و اجتماعى ايجاد خواهد شد؟ نكته ســوم اينكه اگر بخواهيم اين آســيب ها را برطرف كنيم با پنج، شــش ميليون واحد مسكونى روبرو هستيم كه نياز به بازسازى و نوسازى دارند كه عدد بزرگى اســت كه مى تواند رونق اقتصادى بخش مسكن را به همراه داشته باشد. اگر به اين مســئله نوســازى بافت هاى فرسوده ورود هدفمنــدى صــورت گيرد هــم بر موضوع بزهكارى هــاى اجتماعــى غلبه كــرده ايم، هم رضايتمنــدى و رفاه مــردم در مناطق مورد نظر فراهم مى شود و هم خود اين اقشار كه بيشترشان كارگرى هســتند بيشــترين خدمات را به بخش مسكن كشــور مى دهند و باعث ايجاد اشتغال و درآمد براى خودشان هم مى شوند. در 140 هزار هكتار بافت فرسوده شهرى ايران بالغ بر 5.7 ميليون واحد مســكونى وجود دارد و بالــغ بر 20 ميليــون نفر جمعيت در آنها سكونت دارند، در دولت جمهورى اســلامى ايران اين اراده جدى وجود دارد كه اين ناپايــدارى و غيرمقاوم بودن بناى سكونتى در محدوده هاى هدف بازآفرينى، كمبــود خدمات و ســرانه هاى خدماتى و نارسايى زيرســاختى آنها هر چه سريعتر برطرف شود.
*محور فعاليت و اقدامات شــما بر پايه چه معيارهايى است؟
در مجمــوع ذكر اين نكتــه حايز اهميت اســت كه چندين موضوع جدى و اساسى براى اجراى سياســت بازآفرينى شــهرى وجود دارد كــه اصلى ترين آنها موضوعات اجتماعى، پذيــرش ســاكنان بافت هاى فرسوده براى همكارى، جابه جايى و تغيير نوع سكونت اســت. اميدواريم با توجه به تجارب خــوب بتوانيم فقر اقتصادى بافت هاى فرســوده چــه به جهت عمومى، چه خانــوار و چه محدوده بافت هاى فرســوده كه فاقد امتيازات ساير نقاط شهرى هستند را برطرف كنيم.
*آيا غلبه كردن بر چالش هاى زير ساختى كه مطرح كرديد به ســادگى قابل تحقق است؟
اينكه خانه اى را بكوبيم و نو كنيم به اين سادگى ميســر نيســت. ما در اين بحث بــا موضوعات پيچيده و لايه به لايه اى روبرو هستيم و معادلات حاكم بــر ايــن بخش سنگين اســت. در واقع ما با يك موضوع فرهنگى و اقتصادى روبرو هستيم كــه ســهم هــر بخش جداســت. مسائل فنى و اجرايى اين موضــوع چارچوب هاى خاص خود را مى طلبد. همين حالا كه ما داريم با شما صحبت مى كنيم هر لحظه اين بافت هاى فرسوده در حال تكثير و توليد اســت و دائم در حال افزايش است. پارسال ما با يك عدد روبرو بوديم امسال اين عدد در خصوص اينگونه سكونتگاه ها بيشتر شده است. گزافه نيست كه اين افزايش در حال رخ دادن است.
*طبيعى است كه اين افزايش به صورت اتوماتيك وار گسترده مى شوند؟
البته به طور طبيعى مــرور زمان بافت ها را دچار فرســودگى مى كند و نبود نظارت خود به تكثير اين موارد دامن مى زند. متاســفانه ما در اين چند دهه از باب نگاه هاى توســعه اى براى محروميت زدايى با وضعيت متفاوتى روبــرو بوده ايم. اوايل انقلاب جمعيت شهرنشين 30 درصد بود و روستانشين 70 درصد. الان اين قضيه برعكس شده است يعنى این نسبت 25 به 75 به نفع شهرنشينى است. معادله معكوس شده و اين حجم جابه جايى بدون برنامه ريزى معلوم است كه تبعات دارد. در كشور با وجودى كه برنامه ريزى براى ماندگار كردن جمعيت در روستاها و سرازير نشدن آنها به شهرها همواره وجود داشته اين بالانس جمعيت و توســعه متوازن در بخش ها دچار به هم ريختگى شده اســت. 75 درصد جمعيت شهرنشين الان مــا يعنى نزديك به 50 ميليون جمعيت كشــور شهرنشين هستند 38 درصد آن در 8 شهر است يعنــى 62 درصد جمعيت در 1270 شــهر ديگر پراكنده شده است. تلاش زيادى صورت گرفت تا از روستاها به سمت شهرها سرازير نشوند. چون موضوع اصلى مسائل اقتصادى و رفاهى كشــور بود، برخى فكر كردند با مشــاغلى چون سيگار فروشى چند برابر كار روى زمين درآمد كســب مى كنند، پس به سمت شهر آمدند در نتيجه اشــتغال مولــد از بين رفت. اين جابه جايى مديريت نشده جمعيت روستايى را ناگهان وارد عرصه شهرى كرد كه ذاتا هيچ تناسب اجتماعى با آن موضوع نداشت. به لحاظ اقتصادى هم اين جابه جايى خودخواســته مشكلاتى ايجاد كرد چون بدون برنامه ريزى بود. قواى مملكت هم دست به كار شــد تا مانع آمدن اينها بشود حتى محروميت هايى ايجاد شــد تا نيايند اما مهاجران همچنان آمدند. الان هم اين روند ادامه دارد. همين امروز هم اين جريان در حال تداوم به همان شكل بازگو شده و اين يك مصيبت بزرگ است به اين معنى كه ما هر قدر تلاش براى اصلاح اين بافت ها داشته باشيم باز هم به موازات آن سرعت جمعيت مهاجر به سمت شهر بيشتر مى شود.
*راهكار اصلاح موضوع چيست؟
خب اين را بايد كســى چاره جويى كند و بالانس كردن اين قضيه به اقتصاد كلان و آمايش سرزمين و توزيع مناسب ثروت و خدمات مرتبط مى شود. عقل سليم مى گويد هر جا پول و رفاه بود بايد به آن سمت رفت. عقل مهاجر درست كار كرده حال اگر آسيب ايجاد شده ما بايد اقدامى انجام دهيم.
*نــــقـــــش تكنولــــوژى هاى جديد ســاخت و ســاز كه امــروزه در جهــان اهميت زيادى هــم يافته و خانه هايــى را به صورت ســبك با زير ساخت محكم و اســتاندارد در عــرض چنــد ماه مى سازند در ايران امروز كجاست؟ به خصوص كه پروسه ســاخت و ساز در ايران بعضا سالها به طول مى انجامد و در عين حال پرهزينه و بى كيفيــت هم هست؟
متاســفانه ما از تكنولوژى هــاى نوين در صنعت ساختمان خيلى كم استفاده مى كنيم. يعنى الان نسبت توليد اينگونه كارها در كشور چه به صورت انبوه چه غيرانبوه بســيار كم است. شيوه جديد ســاخت و ساز سه مولفه را در بر مى گيرد: سرعت، كيفيت و قيمت كم. اما متاســفانه ما خصوصا در پارامتر كيفيت ساخت دچار مشكل هستيم. يعنى سازندگان ما با چهار تا خشــت روى هم گذاشتن و كفايت كــردن به حداقل ها، تدريجى كار را پيش مى برنــد و تصــور مى كنند برايشــان مقرون به صرفه اســت و هر جا بتوانند كم مى گذارند، اين كم گذاشــتن ها در ساخت و ساز نوين قابل انجام نيست. سازندگان هزينه بالاى ساخت و ساز نوين را بهانه مى كنند.
*الان در جهان ساخت و سازهاى مسكونى چند طبقه به سبك جديد هم انجام مى شود موارد زيادى بوده است؟!
بله، شــدنى هست اما با شرايطى كه ما داريم اين موضوع ســخت جا مى افتد. الان بزرگترين شكل نوين ســازى ما قالب تونلى اســت. يعنى كسى بخواهــد اين قالــب را بخرد و يك یا دو طبقه بســازد خيلى بهتر و مقرون به صرفه است. بايد ذائقه مردم به ســمت پيش ساختگى برود چون هم ســرعت هم كيفيت و هم قيمت آنها بسيار بهتر است. اما به دلايل مختلف ما نتوانستيم اين موضوع را در كشــور جا بندازيم. براى مردم بايد مزيت هاى سبك سازى و جديدسازى بايد بيان شود از جمله مزيت هاى اين شيوه، ضد زلزله بودن و ضد آتش ســوزى بودن خانه هاى سبك است و از هرلحاظ بهتر است.
* چرا ســاختمان هاى نوساز فرسوده تلقى مى شــوند؟ آيا مصداقى بــراى اين موارد داريد؟ مثل انبوه ســازى هاى دولت قبل؟ تصاوير ترك خورده خانه هاى نوساز و اين موارد؟
مشــكلى كه ما الان با آن روبرو هستيم اين است كه كيفيت ما در ســاخت و ســازها پائين است. غيــر از ســازندگانى كه دنبال لاكچرى ســازى براى انتفاع بيشــتر هستند و هر قدر لاكچرى تر بســازند سودشان بيشتر اســت ولى وقتى براى اقشار متوســط به پائين مبادرت به ساخت و ساز مى شــود با نگاه به وسع اقتصادى افراد این کار انجام می شود. در مسكن مهر، متقاضى، سازنده و بانك طــرف ماجرا بودند وقتــى كار به قــرارداد با ارقــام پائين مى رســد و وضعيت تورمى هم تاثير مى گذارد. تنهــا راه براى ســازنده يا پيمانكار اين اســت كه براى عمل به تعهدات از ســر و ته كار بزند يك قاعده هســت كه هر چقــدر پول بدى آش مى خــورى. امــا ما مــردم ايــران آش خوب را مى خواهيــم با بهترين كيفيت اما با پول كم. به جهت اينكه نتوانســتيم به اشتغال مناســب براى مردم كه رفاه و اشتغال قابل قبول براى آنها ايجاد كند، فراهم كنيم طبيعتا اين وضع هست. در تمام جاهاى دنيا ممكن است افراد نتوانند ابزارهاى لاكچرى براى ساخت و ساز را در اختيار داشــته باشند اما به جهت كيفيت و اســتحكام بنا از درجه خاصى پائين تر نمى تواند قابل قبول باشد حتى يك طبقه اجتماعى پائين ايمنى محل ســكونتش هيچ جــور قابل اغماض نيســت. يعنى محلى كه براى زندگــى اين افراد ساخته مى شود به لحاظ كيفيت بنا و استحكام بايد صد درصد استاندارد باشد. حالا اينكه كابينت، كف يا بخش هايى از آن لوكس نباشد موضوعاتى است كه به توان مالى افراد بســتگى دارد اما اساس آن قابل اغماض نيست. با اين حال شرايط اقتصادى باعث مى شود گاهى سازندگان كوتاهى كنند.
* آيا بررسى خاصى در خصوص فرسوده تلقى شــدن بناهاى تازه ســاخت صورت گرفته است؟
ســاختمان هايى كه ما در كشور مى سازيم و 25تا 30 سال قدمت و سن دارند گواه بر كيفيت پائين ساخت و ساز است. چرا بايد خانه هاى ساخته شده ظرف 30 ســال كلنگى شــوند ؟ اقشارى كه در حاشيه ها ساكن مى شوند اصلا موضوعشان كيفيت ساختمان نيســت، چون اينها غيرقانونى است و اجازه ساخت نمى دهند. نكته ديگر اينكه چون اين ســكونتگاه ها را به صورت خلاف مى سازند اصلا برای ساختشان وقت نمى گذارند بلكه دنبال ســر هم كردن هستند تا خواسته شان محقق شود يعنى به دنبال ايجاد ديوار و سقفى هستند در نتيجه به دنبال رعايت اصول ســاخت و ساز نيستند. شــبانه و در تاريكى و از سر عجله مى ســازند. اين كارهاى بى كيفيت همينطور دارد اتفاق مى افتد.
*آيا بازآفرينى بافت هاى فرســوده در كاهش بزه اجتماعى تاثير دارد؟
خيلى جاها همين فيزيك خانه ها منشــا بزهكارى است. شما اين كوچه هاى تاريك تو در تو و بن بســت كــه غيرقابل نظارت هست را ملاحظه كنيد متوجه مى شويد كه كار چقدر دچار مشكل است. اگر بخواهيــم مصاديقى بيان كنيم كوچه و خيابانهاى فاقد روشــنايى يا مكان هاى بدون نظارت اجتماعــى نمونه هاى خوبى است. گاهى در برخى محلات بزه به حدى شديد است كه ماموران نظارتى هم جرات ورود ندارند. در چنين محيط ناامن و مفيد براى رشد بزه مى شود كالبد و فيزيك مســتعد براى اتفاقات خلافكاری. چنين مكان هايى درگاهى براى رشــد خلافكارى مى شــود كه طعمه ها را به سمت خود مى كشند. كالبــد و فيزيك اقتضاى چنين رشــدى را دارد. ضمن اينكه اين افراد به خاطر تزلزل و چندگانگى فرهنگى و اجتماعى تناســب و نســبتى با كالبد جديد و محله اى كه به آن مهاجرت كرده، ندارد. در چنين بى هويتى مطلقى يك موج مخرب مى تواند اين فرد مستعد بزه را به هر نقطه اى بكشاند.
اين محلات قابل شناســايى هستند ما دچار محدوديت هســتيم امــا همين الان وقتــى از عنوان ســكونتگاه غير رســمى اســتفاده مى كنيم به ما معترض مى شوند كــه بار منفى دارد يعنى ما حتى نمى توانيم بگوييم فلان محله وضعش خراب اســت. من مواردى را سراغ دارم كه مثلا در شهر مشــهد 70درصد جــرم و جنايت از يك محله خاص ناشــى مى شد. سكونتگاه غيررسمى يعنى غيرقانونى اما ما آن را تلطيف كرديم به غيررسمى اما در نهايت غيرقانونى هستند ما بايد متناسب با شرايط اقتصادى و اجتماعى افراد سياســتگذارى كنيم. آيا مى شود فارغ از اين امر نسخه اى كه تناسبى با وضعيت اجتماعى اقتصادی ندارد، بپيچم؟
بايد ديد مشــكل اينها در مبدا و مقصد چه بوده است. وقتى سوداگران زمينى را ريز مى كنند و به افــراد مهاجر يا كم بنيه اقتصادى مى دهند فردى كــه زمين را خريــدارى كــرده كارى به ضوابط شهرسازى ندارد و خيال مى كند چيزى را كه پول داده حق قانونى اوست.
* موضوع مسكن اجتماعى در چه مرحله اى قرار دارد؟
مســكن اجتماعى نگاه به اقشار فاقد مسكن بود. بحث ما افرادى هستند كه زمينى را در اختيار دارند ما هم مى خواهيم كمبود ها و آسيب هاى او را كم بكنيم ولى فرصت سكونت با اصلاحاتى در ساختار و فيزيك بــه او بدهیم. مسكن اجتماعى اقشارى مثل زوج هاى جوان فاقد بضاعت يا به هر صورت افراد فاقد توان مالى را در بر مى گيرد كه نمى توانند مالكيت ملك را داشــته باشند. براى همين آمدند مســكنى را احيا كردند كه مساحت كمتر داشته و فاقد امــكان مالكيت باشد. در همه جاى دنيا اين موضوع مصداق دارد و بيشــتر جنبه اجاره اى دارد. اينها را حاكميت يا نهادهــاى عمومى بايد ورود كنند چون توان اجاره دادن در افراد نيست اما حقوق و درآمد افراد شفاف است و ضابطه اش اين است كه 30 درصد درآمد خانوار هزينه مسكن باشــد. اما مشكل اين است كه بايد كسى دســت به جيب شود براى مسكن اجتماعى و بعــد هم اينكه ما در بحث اجاره دارى تجربه خوبى نداريم و كســانى كه مى آيند ساكن مى شوند خوب نگهدارى نمى كنند و در مراودات، رفتارهاى قاعده مند ندارند.
*بازســازى بافت هاى فرســوده اگر به درستى انجام پذير باشــد چقدر تاثير در قيمت مسكن مى گذارد؟
هر عرضه اى قطعا تاثيرگذار است. با اين قيمت هاى امروزى كه تشديد مى شود تقاضا در بخش مصرف يا ســرمايه حالات مختلف دارد. تقاضا در بخش مصرف هســت اما اســكناس خريــد آن موجود نيســت. در بخــش تقاضاى ســرمايه اى زمين و ساختمان هميشــه نقش آفرين بوده اند. از قديم هر كس دنبال اين بوده تكه اى زمين يا خانه بخرد و کنار بيندازد. نگاه قلكى به زمين و خانه وجود داشته است كه ذخيره ارزش پول محسوب مى شود اگر يك تعادل اجتماعى ايجاد شود حجم عظيمى از خريد هاى سرمايه اى بى اثر مى شود.
*ارزيابى شما از قيمت مسكن در چند ماه آينده چيست؟
متصديان بخش مســكن هم هيچگاه نمى توانند به چنين ســوالى پاسخ دهند چون مولفه كلان اقتصاد مرتبط با اين موضوع است، اگر قول قطعى درباره ســاير پارامترها بتوان داد شايد اين سوال قابل پاسخ دادن باشد.
*براى اتفاقات غيرمنتظره شــهرهاى در معرض حادثه، دولت چه برنامه هايى دارد؟
ما در كشور يك فرهنگ پيشگيرى و پيش نگرى كه هزينه هاى آن به مراتب كمتر از یک دهم است، نداريم. اگر اين هزينه ها را همين امروز انجام دهيم از ده ها برابر هزينه هاى بعدى جلوگيرى مى شود. در بحث سيل اگر دستگاه هاى مختلفى كه همين كمك هــاى بــزرگ را كردند از يك اســتاندار يا فرماندار به عنوان بودجه پيشگيرى مى خواستند كسى پا پيش مى گذاشــت؟ قطعا نه چون آن را وظيفــه خود نمى دانند. اما بعد حادثه همه آمدند جلو. چرا اين روحيه بخشــش را بــه قبل وقوع حادثه نمى آوريم؟ فرصت ها و ظرفيت ها در حوزه پيشــگيرى زياد است و اگر به آن توجه كنيم اين همه خســارت نخواهيم داشت اما چون اين موضوع كمى از خود گذشتگى نياز دارد محقق نمی شود. اگر امروز يك شــهردار از من تقاضاى كمك كند جواب من اين اســت كه تو شهردارى وظيفه من نيست. اگر در حوزه پيشگيرى قدرى جدى باشيم و هــر كس با هر بضاعتى وارد ميدان شــود يك بازآفرينــى رخ داده كه همه چيــز در آن موجود است.
*در بحــث اراضــى تصرف شــده كه ســكونتگاه هاى غيرمتعارف هــم در آن ساخته شده اقدام خاصى انجام شده است؟
بيشتر اراضى دولتى تصرف شده و در آن با ايجاد سكونتگاه هاى غيررسمى ساكن شده اند. اينها كه ساكن هستند هيچ مالكيتى ندارند ببينيد ما با چه حجمى از مشكل روبرو هستيم.
*در پايــان اگر صحبت خاصــى داريد بفرماييد.
بازآفرينى شهرى محورى ترين سياست جمهورى اسلامى ايران اســت. در حال حاضر در شهرهاى ايــران، 140 هزار هكتار بافت فرسوده وجود دارد كه اين بافت ها شــامل بافت هاى واجد ارزش و تاريخى، سكونتگاه هاى غيررســمى و حاشيه اى می شوند. بازآفرينى شــهرى پايه اجتماعى هم دارد و ما با پيچيدگى هاى اجتماعى و فرهنگى زيادى در اين بحث روبرو هســتيم. اينكه اگر ما آمديم و يك آسيبى را كم كرديم باز خود كار ما سرمنشا يك آســيب اجتماعى ديگر نشود. گاهى ما با حل يك مشكل با ده ها مشكل ديگر روبرو مى شويم. در بحث اعتياد محلات و توزيع مواد اگر فيزيك و كالبد آن محلات را بر هم بزنيم طبعا آنها در سطح شهر پراكنده مى شوند در نتيجه ما مسئله را حل نكرديــم. در واقع ما نیاز به يك تصميم جامع با راه حل پايدار داريم.
