در تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی مبنی بر تحولات بازار مسکن در هفتمین ماه سال آمده است بهای معاملاتی آپارتمان‌ها به دلیل «نبود محرک‌های صعودی» و همچنین «تخلیه حباب قیمتی»، زمینه لازم برای افت‌وخیز چشمگیر را از دست داده است، از این‌رو نظر کارشناسان هم مبنی بر افت بازار مسکن با یکدیگر برابری می‌کند. اما به نظر می‌رسد طرح این موضوع از سوی نهاد سیاستگذار پولی کشور سیگنالی برای بازار مسکن به همراه خواهد داشت. دراین‌باره نیز دکتر سعید اسلامی‌بیدگلی نیز معتقد است هنگامی که ناگهان گزارشی که پیش از این اعلام نشده بود، منتشر می‌شود، قطعاً سیگنالی در بر خواهد داشت و احتمالاً آن گزارش می‌تواند به بازار سیگنال دهد. به نظر من رکود موجود در بازار مسکن، چیزی نیست که از این گزارش بتوان سیگنال خاصی دریافت کرد چرا که رکود بازار مسکن به همه ثابت شده است و مدت زمان زیادی است که بخش ساختمان کشور با مشکل رکود مواجه است، از این‌رو معتقدم با پذیرش نظر کارشناسان، بخش مسکن به دلیل کمبود نقدینگی موجود در کشور و سرمایه‌گذاری مازادی که صورت گرفته و ساخت و سازهای تجاری که در کلانشهرها انجام شده، باعث ایجاد رکود شده است که این رکود نیز به شبکه پولی کشور لطمه زده است. به این دلیل که بسیاری از وام‌ها به این بخش‌ها داده شده و باعث شده است این واحدها به فروش نرسند، این کارشناس پولی بانکی معتقد است این سیاستگذاری قابل پیش‌بینی نیست، از طرف دیگر جریان پولی کشور حاصل از گشایش رفع تحریم‌ها نیز چندان مشخص نیست. به نظر من کار کلیدی دولت، انتشار شفاف اطلاعات از کم و کاستی‌هاست. در این زمان باید دولت اطلاعات درست و یکسان از اتفاقات داخلی منتشر کند و کار کلیدی دولت ایجاد شفافیت اقتصادی است. در ادامه گفت‌و‌گوی تجارت فردا با دکتر سعید اسلامی‌بیدگلی آمده است.
با توجه به اینکه در مدت اخیر بارها اعلام شده است که قیمت مسکن به کف رسیده و حتی در آخرین گزارش دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن نیز از برابری قیمت مسکن در شهریور امسال با فروردین‌ماه ۹۱ خبر داده شده است، هفته گذشته نیز بانک مرکزی گزارشی در همین رابطه منتشر کرد و به کاهش قیمت مسکن و رکود حاکم بر این بازار اشاره کرد. به نظر شما گزارش بانک مرکزی چه سیگنالی به بازار مسکن می‌دهد؟ آیا پشت این گزارش‌ها هشداری به بازار مسکن نهان است یا تنها گزارشی از تحولات بازار مسکن خواهد بود؟
گزارش بانک مرکزی از نظر محتوا بسیار شبیه به گزارش منتشر‌شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن است که البته در ابتدای گزارش به دریافت اطلاعات از سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی اشاره شده است. بنابراین می‌توان این گزارش را به‌عنوان انتشار اطلاعات در نظر گرفت چرا که تحلیل چندانی صورت نگرفته است و بیشتر اطلاعات موجود با زمان‌ها و مکان‌های دیگر مقایسه شده است و به نظر می‌رسد بانک مرکزی سعی نداشته است نظر کارشناسی بر وضعیت بازار داشته باشد. اما اینکه وظایف بانک مرکزی جمهوری اسلامی چیست و باید چه اطلاعاتی منتشر کند، بحثی دیگر است.
هنگامی که ناگهان گزارشی که پیش از این اعلام نشده بود، منتشر می‌شود، قطعاً سیگنالی در بر خواهد داشت و احتمالاً آن گزارش می‌تواند به بازار سیگنال دهد. به نظر من رکود موجود در بازار مسکن چیزی نیست که سیگنال آن را بتوان از این گزارش دریافت کرد چرا که رکود بازار مسکن به همه ثابت شده است و مدت زمان زیادی است که بخش ساختمان کشور با مشکل رکود مواجه است، از این‌رو معتقدم با پذیرش نظر کارشناسان، بخش مسکن به‌دلیل کمبود نقدینگی موجود در کشور و سرمایه‌گذاری مازادی که صورت گرفته و ساخت و سازهای تجاری که در کلانشهرها انجام شده، باعث ایجاد رکود شده است که این رکود نیز به شبکه پولی کشور لطمه زده است. به این دلیل که بسیاری از وام‌ها به این بخش‌ها داده شده و باعث شده است این واحدها به فروش نرسند. اگر چه بانک مرکزی می‌توانست از زاویه شبکه پولی کشور، نرخ سود، تاثیر سیاست‌های پولی کشور و وام‌ها و سطح کارشناسی بالاتری گزارش منتشر کند، اما بانک مرکزی نسبت به انتشار چنین گزارشی امتناع کرده و تنها گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر کرده است؛ برای مثال همین موضوع موسسات غیرمجاز و پول در گردش در این موسسات را که در سال‌های گذشته همچون قارچ رشد کرده‌اند.
با توجه به گزارش‌های منتشر‌شده از سوی بانک مرکزی درباره بازار مسکن، علامت بانک مرکزی برای بازار مسکن چیست. شما سیگنالی که بازار مسکن دریافت خواهد کرد را مثبت ارزیابی می‌کنید یا منفی؟
به نظر من طی یک سال گذشته بازار مسکن سیگنال را درک کرده است و سیگنال جدیدی منتشر نمی‌کند مگر اینکه گفته شود چون بانک مرکزی این حساسیت را به خرج می‌دهد، شبکه بانکی متمایل نباشد به اینکه کمک پولی به مسکن صورت گیرد و به این امر متمایل نباشد که سیاست پولی خود را به سمت مسکن ببرد.
به این معنی که انتشار این گزارش از سوی نهاد سیاستگذار پولی کشور ممکن است در جهت هدایت یا عدم هدایت منابع به این بخش باشد. همچنین اطلاعات اعلام‌شده همچون ساخت و ساز و اجاره و قیمت مسکن در هر محله، اطلاعات چندان جدیدی نیست و بدنه دیگری از دولت که هم‌سطح بانک مرکزی است همچون وزارت راه و شهرسازی این گزارش را منتشر کرده است. عملاً می‌دانیم که بانک مرکزی چندان از دولت مستقل نیست.
شما معتقدید دولت می‌خواهد مسکن را تنها گذارد و هیچ دخالتی در تولید و عرضه مسکن نداشته باشد و بخش مسکن را به بخشی مستقل تبدیل کند؟
اساساً چندان هم توصیه نمی‌شود که دولت در بخش خرید و فروش مسکن دخالتی داشته باشد. آنچه توصیه کارشناسان به بازار مسکن بوده است، این بوده که بر اساس قوانین و موفقیت‌ها بخش‌هایی از منابع را در اختیار قرار دهد.به نظر می‌رسید در گزارش‌های اولیه دولت، مسکن به عنوان صنعت پیشران شناخته شده است اما در بسته جدید نیز عملاً هیچ توجهی به جز بند چهارم که به حوزه بافت فرسوده و ناکارآمد شهری توجه شده است، توجه دیگری به بخش مسکن نداشته است.
دولت در یک ماه گذشته بسته اقتصادی خروج از رکود را منتشر کرد، اما در این بسته کمترین توجه به مسکن صورت گرفته است. برای خروج رکود از بخش مسکن چه راهکاری وجود دارد؟ آیا خروج رکود از بخش‌های موثر در بازار مسکن همچون صنعت می‌تواند به رونق بازار مسکن و خروج رکود از آن بی‌انجامد؟
نمی‌توان گفت که اصلاً مسکن در این بسته دیده نشده است، چرا که عملاً به بافت فرسوده اشاره شده است و رئیس‌کل بانک مرکزی نیز در اولین جلسه برنامه‌های بانکی به این بخش تاکید کرده است و در گزارش جدید بانک مرکزی، حدود ۲۰۰ هزار میلیارد تومان به یارانه وام‌های نوسازی و بهسازی موضوع مصوب دولت اختصاص یافته که مقرر بود سال گذشته میزان ۳۰۰ هزار فقره باشد، اما به دلیل اینکه دولت این یارانه را تخصیص نداده است اجرای آن نیز به کندی انجام شده است. البته دولت به بخش مسکن توجه اندکی داشته است، اما به نظر می‌رسید که این بسته بیشتر به کالاهای مصرفی و بخش‌های بسیار زودبازده متمرکز شده است به گونه‌ای که در این بسته به بخش خودرو و کالای مصرفی توجه ویژه شده است، ازاین‌رو در صورت آغاز به کار در همین بخش‌ها ممکن است، نتیجه تا یک سال آینده نمایان شود. در مدت اخیر به وام کالاهای مصرفی توجه شده است، اما قدرت چانه‌زنی نیز در این میان تاثیرگذار است.
بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات مسکن در شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۴، بررسی تغییرات قیمت مسکن شهر تهران در ماه‌های اخیر نشانگر ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن به‌رغم کاهش حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل است. به نظر شما بانک مرکزی تا چه اندازه می‌تواند به بانک مسکن جهت دهد. امسال تسهیلات ۸۰ میلیون‌تومانی برای مسکن در نظر گرفته شد. بانک مسکن باید در کدام جهت حرکت کند؟
نکته مهم، این است که اولاً نهاد ناظر بانک مسکن، بانک مرکزی است. همچنین بانک مرکزی، سیاستگذار بانک مسکن است و در این مدت نیز تلاش شده است که این بانک در زمره بانک‌های تخصصی قرار گیرد. در کشور دستورالعملی برای بانک‌های توسعه‌ای وجود ندارد بنابراین تلاش مجموعه مدیران بانک مسکن این بوده است که بتوانند با هماهنگی مسوولان بانک مرکزی، بانک مسکن را در زمره بانک‌های توسعه‌ای قرار دهند، در آن صورت نیاز بود که قوانین و آیین‌نامه‌های خاص برای بخش‌های توسعه‌ای نوشته شود از جمله سپرده قانونی، میزان وام‌دهی، نرخ وام‌ها و بهره‌ها که چندان به نتایج مشخصی دست نیافته‌اند و همچنان در حال صحبت و مذاکره هستند.
وام‌هایی که هم‌اکنون بانک مسکن اعطا می‌کند همچون وام‌های ۸۰ میلیون‌تومانی، وام‌های سپرده‌ای هستند، که طبیعتاً در زمان مشخصی در آینده به بازار تزریق خواهد شد، به گونه‌ای که سپرده‌گذاری انجام می‌شود و در مدت معین دیگر این وام‌ها تزریق می‌شوند که این موضوع تاثیرگذار است مگر اینکه از نوع تسهیلات غیرسپردهای باشد یعنی بانک‌ها بتوانند منابع غیرسپردهای فراهم کنند و بدون فوت زمان آنها را اعطا کنند و به نظر می‌رسد اثر این وام‌ها و تسهیلات در طبقات متوسط و پایین بیشتر خواهد بود و این روش برای خرید خانه‌های لوکس یا واحدهای تجاری تاثیرگذار نیست.
اگر به یاد داشته باشید، یکی از شروط اعطای وام‌های ۸۰ میلیون‌تومانی مسکن، شکست انحصار بانکی بود. اما در این مدت که حداقل شش ماه از ثبت‌نام تسهیلات ۸۰ میلیون‌تومانی می‌گذرد، همچنان بانک مسکن متولی اعطای این وام‌هاست.
درست است. همین انحصار بانکی از موضوعاتی است که ما در تبصره ۲ ماده ۷ شیوه‌های مختلف تامین مالی بخش بافت فرسوده پیشنهاد کرده‌ایم. وزارت راه و شهرسازی پیشنهاددهنده این بوده است تا اجازه داده شود سایر بانک‌ها نیز وارد میدان شوند و نسبت به اعطای وام‌های مسکن اقدام کنند و وارد فعال‌سازی بخش ساختمان شوند، زیرا این‌گونه تصور می‌شد که این بخش می‌تواند بازار مسکن را تکان دهد اما متاسفانه به دلیل لختی سیستم این اتفاق رخ نداد.
در ماه‌های اولیه به دلیل مشکلات بانک‌ها و بدهی‌های موجود این اتفاق نیفتاد و به نظر می‌رسد ادامه این روند تاکنون نیز به دلیل وجود مشکلاتی است که بانک مرکزی با بانک‌ها دارد؛ به گونه‌ای که حساب اکثر بانک‌ها در نزد بانک مرکزی قرمز بوده است. بانک‌ها فعالیت‌های بسیاری خارج از جریان بسته سیاستی نظارتی دارند و سود سپرده تسهیلات را رعایت نمی‌کردند و به دلیل همین معضل سود سپرده‌ها، عملاً مشکلاتی را به وجود آورد و از طرف دیگر شبکه غیرمجاز مالی که به صورت اسمی غیرمجاز است هم فعالانه در این عرصه هستند. این‌ها مثلا غیرمجاز هستند اما روزانه بر تعداد تابلوهای آنها در سطح شهر افزوده می‌شود و من به عنوان یک شهروند این را درک نمی‌کنم که وجود یک موسسه مالی غیرمجاز به چه معناست، چرا که وجود یک آبمیوه‌فروشی غیرمجاز یک روز هم دوام نمی‌آورد و همان روز بسته می‌شود، اما چگونه است که یک موسسه مالی و اعتباری غیرمجاز که حتی نام آن هم برده می‌شود، چندین و چند شعبه دارد. از این‌رو مشخص است که با تسامح با این موسسات برخورد می‌شود.
بنابراین بانک‌ها دیگر نیز رقبای جدی جذب نقدینگی زیادی داشتند و بر سپرده‌قانونی نیز نظارت چندانی نشده است. از این‌رو بانک‌ها با مشکلات جدی مواجه هستند و به دلیل سیاستگذاری‌های غلط بانک‌ها، سیاستگذاری‌های غلط اقتصادی و سیستم نظارتی ضعیفی که دارند، باید دراین‌باره تصمیمات جدی گرفته شود.
بانک مرکزی از این زاویه مشکلاتی داشته است تا به بانک‌ها نشان دهد که آنها هم بتوانند وام مسکن دهند، اما ترجیح این بود که حداقل بانک مرکزی در شرایطی می‌توانست کمک‌کننده باشد. شاید بتوان از این گزارش این سیگنال را گرفت که بانک مرکزی نگران تقاضا و افزایش قیمت مسکن نیز هست،به این معنی که کلیه سیاست‌های دولت در دو سال گذشته بر کنترل تورم متمرکز بوده است.
با توجه به کمبود نقدینگی صورت‌گرفته در بانک مرکزی، به نظر شما بانک مرکزی نمی‌تواند با ورود سرمایه‌گذاری این کمبود نقدینگی را جبران کند؟
این پیشنهاد از جمله مواردی است که در همان ابتدا در بسته‌های حمایتی دولت هم دیده می‌شد و مسوولان کشور هم این را می‌دانند. اما واقعیت اصلی اینجاست که برای ورود سرمایه‌گذار خارجی باید کمی منتظر ماند، چرا که مذاکرات صورت‌گرفته و توافق انجام‌شده بر سر همکاری سیاسی بوده است نه اقتصادی. به طور مثال مذاکرات سیاسی انجام شده است، اما بر سر مسائل اقتصادی هنوز صحبتی نشده است، چرا که ورود سرمایه‌گذار خارجی نیاز به قوانین و راه روشنی دارد، به نظر من هنوز به زمان زیادی برای ورود سرمایه‌گذار خارجی نیاز است.
این صحبت شما به این معناست که برای بخش مسکن ورود سرمایه‌گذار خارجی کمک‌کننده نیست؟
خیر، هنوز موثر نیست، یعنی نه اینکه بخش سرمایه‌گذاری مسکن مشکلات بخش مسکن را برطرف کند، بلکه نیازمند قوانین جدی خروج از رکود است.
به نظر شما راهی برای خروج رکود از بازار مسکن وجود دارد؟
چه برنامه‌های داخلی و چه ورود سرمایه‌گذار خارجی کمکی به خروج نمی‌کند. برای خروج رکود از بخش مسکن می‌توان گفت که پدیده‌هایی همچون قفل‌شدگی منابع کشور همچنان وجود دارد، از این‌رو امیدوارم ارائه تسهیلات همچنان بتواند در همه بخش‌ها همچون بخش خرید و ساخت فعال شود. چرا که باید همه این بخش‌ها با یکدیگر فعال شوند و در کنار تقاضا بخش عرضه نیز بتواند فعال شود. اما اینکه گفته شود کل معضل مسکن در کوتاه‌مدت برطرف شده باشد امکان‌پذیر نیست و به نظر نمی‌رسد که چنین اتفاقی در کشور بیفتد.
آیا سایر کشورها همچون ایران تجربه به رکود رفتن طولانی‌مدت بازار مسکن را داشته‌اند و اینکه چگونه توانستند از این دوران گذر کنند؟
به نظر من بازارهای دیگر هم در حال خروج از رکود نیستند، از این‌رو نباید چندان انتظار داشت که بازار مسکن به سرعت از رکود خارج شود. حداقل این است که خروج رکود از بازار مسکن چندان سریع اتفاق نمی‌افتد زیرا در حال حاضر بازارها با انواع مختلف مشکل‌ها مواجه هستند که یکی از مشکلات نیز اضافه ظرفیت کالاهای مصرفی است. برای وام‌های در نظر گرفته شده بخش مصرفی که به تازگی دولت تدوین کرده است، این نگرانی وجود دارد که آیا این وام‌ها به سمت کالای مصرفی می‌رود یا منجر به فاکتورسازی و… خواهد شد. در مجموع بسته خروج از رکود به زودی چشم‌اندازی برای بازار مسکن نخواهد داشت.
بازار مسکن تا چه زمانی تاب تحمل وضعیت رکود مسکن را دارد؟
این پیش‌بینی از جمله پیش‌بینی‌هایی است که مستقیماً به کار دولت بستگی دارد. هیچ‌کسی، نه مسوولان بانک مرکزی، نه مسوولان وزارت راه و شهرسازی و نه کارشناسان نمی‌دانند که وام‌های ۸۰ میلیون‌تومانی دقیقاً چه زمانی به بازار عرضه می‌شوند و چه زمانی قابل اجراست، اما آنچه مسلم است تاثیر این وام‌ها بر قیمت مسکن است و قطعاً هنگام اجرا بر ساختمان‌های با متراژ کم تاثیرگذار است و بر قیمت ساختمان‌ها در شهرهای بزرگ تاثیرگذار خواهد بود. اگر این وام‌ها در قیمت تاثیرگذار باشد، در فرآیند ساخت نیز تاثیرگذار خواهد بود. این سیاستگذاری قابل پیش‌بینی نیست، از طرف دیگر جریان پولی کشور حاصل از گشایش رفع تحریم‌ها نیز چندان مشخص نیست، به نظر من کار کلیدی دولت، انتشار شفاف اطلاعات از کم و کاستی‌هاست. در این زمان باید دولت اطلاعات درست و یکسان از اتفاقات داخلی منتشر کند و کار کلیدی دولت ایجاد شفافیت اقتصادی است.
